淺析我國不動產(chǎn)公證制度的引入與適用

白 靜

青海省西寧市夏都公證處，青海 西寧 810000

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淺析我國不動產(chǎn)公證制度的引入與適用

白 靜

青海省西寧市夏都公證處，青海 西寧 810000

關(guān)于不動產(chǎn)的最優(yōu)化立法始終是人們所共同追求的終極目標之一，設(shè)立國家對不動產(chǎn)物權(quán)進行統(tǒng)一的登記和管理，是近現(xiàn)代各國普遍適用的一種旨在保護不動產(chǎn)變動的管理制度。但任何一種制度的制定和實施都有其存在的必要和優(yōu)勢，同時每種制度又都存在著自身的缺陷和不足，也正因為此，作為我國不動產(chǎn)物權(quán)公示的一種手段，保障社會不動產(chǎn)交易安全和高效的不動產(chǎn)登記制度在現(xiàn)實運用中也存在著不足和缺陷。本文目的為如何避免這種因缺陷和不足而產(chǎn)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動登記所帶來的消極后果，達到登記的法律效果，從而為今后我國不動產(chǎn)登記條例實施過程中政府必須要面對和解決的一大現(xiàn)實問題。

不動產(chǎn)；公證制度；引入；適用

一、不動產(chǎn)公證制度存在的問題

盡管我國在《物權(quán)法》和之后的《不動產(chǎn)登記暫行條例》中逐漸廓清了不動產(chǎn)物權(quán)登記的審查模式及建立了統(tǒng)一的登記制度。但不可否認的是，在整個物權(quán)法頒布實踐過程中，在不斷彌補物權(quán)制度缺失的同時，不動產(chǎn)公證制度也存在著一些問題。

(一)不動產(chǎn)登記制度自身局限性

從不動產(chǎn)登記制度自身來看，物權(quán)變動法則是物權(quán)法的焦點問題之一。如前所述，建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度和辦法是立法者的追求，也是我國《物權(quán)法》的更深一層次的要求。但由于目前我國有些公權(quán)力部門分權(quán)存在著不盡合理的現(xiàn)象，權(quán)力疊加交叉運行的情況仍然相對嚴重，這就造成我國2007年實施的《物權(quán)法》中對不動產(chǎn)登記的規(guī)范的籠統(tǒng)模糊性。僅僅在第十條中提到：國家要對不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、損益實行統(tǒng)一的登記制度。但統(tǒng)一登記的方式是什么、程序怎樣、登記機構(gòu)是哪一個，沒有做進一步說明。不動產(chǎn)登記“多頭管理、各自為政”的局面沒有從根本上得到有效解決。

(二)不動產(chǎn)登記主體存在弊端

從不動產(chǎn)登記主體的設(shè)定上來分析，國家之所以設(shè)立不動產(chǎn)登記制度，更多的是處于對社會的穩(wěn)定和公共共同利益的考慮，無論是采取對抗要件或是生效要件的方式，其目的都是為了限制交易雙方當(dāng)事人按照“私權(quán)自治”的隨意交易，實現(xiàn)宏觀調(diào)控和優(yōu)化配置重要社會資源的目的，因此不動產(chǎn)登記具有公法的色彩。

對于這種由國家或政府作為民事主體而參與到民事交易的行為，無論是在理論上還是在實踐中，都不宜繼續(xù)由國家設(shè)立的登記機構(gòu)來完成對物權(quán)變動的原因兼目的的登記審查，為了保障公平原則，就必然需要引入獨立第三方的力量來制衡這種確已存在的不平衡。

二、不動產(chǎn)公證制度的適用探討

通過上述分析我們可以看出不動產(chǎn)公證制度的引入存在的問題和必要性，但是不是所有引入的制度都是符合我國的國情的，所以針對我國實際國情，對于完善不動產(chǎn)公證制度我們提出以下幾點建議：

(一)強化不動產(chǎn)登記公證書的證據(jù)效力

《公證法》對公證性質(zhì)最終定位為：依法獨立行使公證職能并承擔(dān)民事責(zé)任的不以營利為目的證明機構(gòu)，公證屬于法律職業(yè)共同體中的一部分筆者前面已經(jīng)進行了充分論證。但由于我國《公證法》并沒有規(guī)定法定公證事項，而是留于民商實體法中去解決。但從實體法的制定來看，往往一個實體法除了立法本身是一個不斷研究、論證、起草過程中，還是一個聽取各方面的意見，平衡相關(guān)群體的利益，整合各利益主體博弈結(jié)果的過程。也正因利益因素的存在，使得將公證寫入相關(guān)實體法中似乎比較困難。

公證行業(yè)要求的不是新增加某種權(quán)利，而只是要求進而明確法律已有的效力和程序，因此在物權(quán)登記變動的非訴領(lǐng)域內(nèi)，加強公證證明效力和程序則是相對比較可行的。

(二)不動產(chǎn)公證制度加強強制公證

把公證制度引入不動產(chǎn)登記審查當(dāng)中的一個重要原因就是用于彌補不動產(chǎn)登記制度自身的不足，從而保障交易的公平和安全。而不動產(chǎn)作為關(guān)系民生、與民眾息息相關(guān)的重大經(jīng)濟事項，不動產(chǎn)變動的安全與否不僅關(guān)系到社會穩(wěn)定和發(fā)展，同時不動產(chǎn)物權(quán)變動也是民事領(lǐng)域中“意思自治”原則的最直接、最根本的體現(xiàn)。因此，對不動產(chǎn)物權(quán)變動的所有原因行為我們不要求、也沒必要一概地進行公證，但對涉及不動產(chǎn)的贈與、遺囑(遺贈)、繼承等這些法律關(guān)系復(fù)雜的物權(quán)變動的原因行為時，可要求當(dāng)事人先行進行公證，作為自愿公證原則的例外卻是必要的。

因此，將公證行為設(shè)計為上述法律行為生效的要件或者登記的必經(jīng)程序，如此可以以公證職能的發(fā)揮最大可能地剔除各種消極因素，為不動產(chǎn)登記制度提供更準確、更有利的法律保護，同時也可以降低登記機構(gòu)的責(zé)任風(fēng)險。

(三)明確不動產(chǎn)登記中的責(zé)任范圍

國家設(shè)立公證機構(gòu)的目的，就是預(yù)防和減少紛爭。公證證明也因其所具有的特殊的法律效力，而被社會公眾和公證書使用者所推崇。然而，從法律層面上說一種機構(gòu)的設(shè)置往往存在著職能風(fēng)險與制度價值的對抗，我國無論是《公證法》還是相關(guān)法律法規(guī)均沒有對公證審查內(nèi)容及相關(guān)責(zé)任的具體規(guī)定。如在涉及不動產(chǎn)變動過程中，我國傳統(tǒng)的公證方式基本上只是對相關(guān)法律事實的真實性、合法性進行審查，即只對合同的合法真實性做出證明。

同時，為避免責(zé)任承擔(dān)，實務(wù)中公證機構(gòu)更多的是將實質(zhì)審查盡可能地轉(zhuǎn)變成形式審查方式，試圖通過公證證詞內(nèi)容格式、語句表達、事前重復(fù)而繁瑣告知等來避免可能產(chǎn)生的責(zé)任。僅僅以公證書證明的公證活動顯然已漸漸不在適應(yīng)社會發(fā)展的需要，相應(yīng)的其適用范圍也因這種不適應(yīng)而越來越受到社會需求的限制。

(四)適當(dāng)調(diào)整不動產(chǎn)公證收費

公證價值所在正是向社會提供法律服務(wù)，保障社會和諧，公證服務(wù)收費一方面應(yīng)真正體現(xiàn)公證服務(wù)價值，另一方面公證的計費應(yīng)根據(jù)公證機構(gòu)的社會平均成本為基礎(chǔ)，根據(jù)公眾對公證服務(wù)的需求人數(shù)、時間和疑難、復(fù)雜及風(fēng)險程度，并按照社會承受能力和保障公證事業(yè)可持續(xù)發(fā)展的原則來確定，更應(yīng)該突出公共服務(wù)的公益性特征。因此，國家可以擴大公證法律援助覆蓋面，降低房產(chǎn)繼承、遺贈等收費標準或由政府來替公眾購買公證服務(wù)。這樣不僅可以減少民眾對公證收費的支出，也可保障民眾在不動產(chǎn)變動登記中享受公證法律服務(wù)。

(五)形成公證與不動產(chǎn)登記的協(xié)調(diào)機制

公證與不動產(chǎn)登記是兩個不同職能部門之間的職能行使，這不是一場利益驅(qū)使下的權(quán)益爭奪與讓度的問題。登記部門依公證證明進行幾乎零風(fēng)險登記制度應(yīng)該說是對我國房地產(chǎn)登記管理模式的一種有益探索。例如，早在2002年開始，昆明市相關(guān)政府機關(guān)為保障不動產(chǎn)交易的安全，避免風(fēng)險，減少訴訟，就積極借鑒法德登記模式，倡導(dǎo)并在實踐中將公證列入二手房屋交易前置審查中。即登記機構(gòu)利用公證機構(gòu)的專業(yè)知識對二手房屋交易提供實質(zhì)性審查，而登記機構(gòu)完全信賴公證機構(gòu)出具的公證書，只進行形式審查，而對引起物權(quán)變動的債權(quán)行為的審查則全部交由公證機構(gòu)進行，對申請人與相對人關(guān)于實體法律關(guān)系的意思表示在所不問。

三、結(jié)語

綜上所述，不動產(chǎn)登記與公證即有相同的功能，又各自有不同的職能和作用，在不動產(chǎn)物權(quán)變動的各環(huán)節(jié)，二者可即可以相互依托，又可互補不足。在不動產(chǎn)登記中引入和運用公證制度，不僅可以對市場進行導(dǎo)向和影響，有利于對我國物權(quán)變動程序制度的規(guī)范和完善，避免非法交易，同時也吻合弱化行政審批和行政管理、深化市場管理的法治化的發(fā)展方位和趨向；公證制度的引入，不僅與契約自由、正義與自由的原則是不矛盾的，而且也是符合我國經(jīng)濟發(fā)展。

[1]蔣同一.論不動產(chǎn)登記機關(guān)登記錯誤的賠償責(zé)任[D].蘇州大學(xué)，2015.

[2]陳少偉.不動產(chǎn)登記信息查詢制度研究[D].華中師范大學(xué)，2015.

[3]顧娟.我國不動產(chǎn)登記立法問題研究[D].北京交通大學(xué)，2008.

D923.2；D

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2095-4379-(2017)13-0189-02 作者簡介：白靜(1982-)，女，漢族，法學(xué)本科，青海省西寧市夏都公證處，四級公證員，擬評三級，研究方向：法學(xué)。