論前期物業(yè)管理合同的法律效力

袁盛楠

（300380 北京中銀（天津）律師事務(wù)所 天津）

論前期物業(yè)管理合同的法律效力

袁盛楠

（300380 北京中銀（天津）律師事務(wù)所 天津）

物業(yè)管理在我國(guó)是一個(gè)新興行業(yè)，發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，在摸索和實(shí)踐過(guò)程中仍存在不少問(wèn)題，尤其是涉及權(quán)益關(guān)系領(lǐng)域各方矛盾和糾紛時(shí)有發(fā)生。在物業(yè)管理當(dāng)事人雙方關(guān)系中，作為個(gè)體的業(yè)主和物業(yè)管理公司通常處于不平等的地位，業(yè)主本身為“天然弱者”的地位，使其利益往往會(huì)受到物業(yè)管理公司的侵害。

物業(yè)管理公司；業(yè)主；業(yè)主權(quán)利；權(quán)利保護(hù)

一、物業(yè)公司與業(yè)主的法律關(guān)系

業(yè)主與物業(yè)管理公司之間形成的是合同法律關(guān)系，是平等主體的業(yè)主與物業(yè)管理公司之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。物業(yè)管理公司與業(yè)主訂立《物業(yè)管理服務(wù)合同》，合同一旦訂立對(duì)物業(yè)管理公司與業(yè)主均具有法律約束力。雙方應(yīng)當(dāng)按照約定各自履行相應(yīng)的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。

物業(yè)公司與業(yè)主是雙向選擇，合同聘用制的關(guān)系。以小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)為標(biāo)志，之前的稱(chēng)為前期物業(yè)管理，由于多數(shù)小區(qū)處于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，這樣的管理通常由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位向社會(huì)以招標(biāo)的形式確定物業(yè)管理公司。小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)之后，由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向社會(huì)招聘物業(yè)管理公司。無(wú)論是前期物業(yè)管理還是后期物業(yè)管理，雙方的責(zé)、權(quán)、利都應(yīng)在合同條款中予以明示。這個(gè)合同在小區(qū)的運(yùn)行中對(duì)合同的當(dāng)事人是綱性的文本，都應(yīng)自覺(jué)地履行合同條款，承擔(dān)應(yīng)盡的義務(wù)。在合同執(zhí)行過(guò)程中，小區(qū)業(yè)主是主體，物業(yè)公司是客體，雙方的自身位置要擺正，在維護(hù)小區(qū)共同利益上要保持一致觀點(diǎn)，克服人為因素阻礙合同正常運(yùn)行。物業(yè)公司在執(zhí)行合同時(shí)，不按合同條款履行職責(zé)，經(jīng)告誡后仍沒(méi)有改進(jìn)辦法，建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)依法可以解聘物業(yè)企業(yè)。

物業(yè)公司與業(yè)主是對(duì)等的民事主體關(guān)系。物業(yè)公司是法人單位，具有民事主體資格，它所從事的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是行為能力人的活動(dòng)，應(yīng)負(fù)責(zé)承擔(dān)民事責(zé)任。物業(yè)公司在管理與服務(wù)過(guò)程中時(shí)時(shí)處處伴隨著風(fēng)險(xiǎn)及民事責(zé)任。如：房屋的避雷設(shè)施 損壞、房屋裝修造成危體、公共設(shè)施存在隱患、不履行職責(zé)造成刑事案件等，這些管理與服務(wù)工作不到位，造成損害和損失，物業(yè)公司就要受到法律法規(guī)的制裁和處罰。首先，要培育抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，通過(guò)參與保險(xiǎn)的方式轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。其次，要積極規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)規(guī)范的管理，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來(lái)避免風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)發(fā)生事故后，物業(yè)公司要勇于面對(duì)，善于處理。應(yīng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。

物業(yè)公司與業(yè)主在小區(qū)建設(shè)和管理上是合作的關(guān)系。小區(qū)的建設(shè)和管理是物業(yè)公司與業(yè)主共同的話題，它直接關(guān)系到業(yè)主的物業(yè)增值和小區(qū)的品牌效應(yīng)。物業(yè)管理的出發(fā)點(diǎn)是克服房屋一年新、二年舊、三年破。一個(gè)小區(qū)具有新穎的設(shè)計(jì)理念和優(yōu)良的施工工藝，只能算是業(yè)主買(mǎi)了一件產(chǎn)品搬回了家，如何發(fā)揮產(chǎn)品的作用，這就是現(xiàn)在所說(shuō)的物業(yè)管理。

首先是物業(yè)增值保值。按房屋的使用年限，房屋實(shí)際上是貶值的，為何有增值的潛力，主要是地產(chǎn)和優(yōu)良的管理而增值。其次是良好的居住環(huán)境。物業(yè)公司能夠確保小區(qū)風(fēng)格不走樣是一件了不起的事。小到綠化，大到整個(gè)小區(qū)的外墻顏色及式樣，把它管好管到位，本身就是維護(hù)了全體業(yè)主的共同利益。一個(gè)建設(shè)好、管理好的小區(qū)，就像一張名片，能讓人賞心悅目，心情舒暢。物業(yè)公司通過(guò)小區(qū)建設(shè)，樹(shù)立品牌，其本身鍛煉了自己，夯實(shí)了基礎(chǔ)。所以說(shuō)在小區(qū)建設(shè)與管理上利益是一致的。因此，在小區(qū)的建設(shè)上具有合作的基礎(chǔ)，在共同建設(shè)好、保護(hù)好業(yè)主家園方面，物業(yè)公司與業(yè)主理應(yīng)是合作的關(guān)系。

物業(yè)管理在我國(guó)起步較晚，發(fā)展也不平衡，就行業(yè)而言面對(duì)的問(wèn)題較多，尤其是物業(yè)管理隊(duì)伍綜合素質(zhì)不強(qiáng)，給產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)了影響。作為城鄉(xiāng)結(jié)合部的新建小區(qū)，業(yè)主的居住觀念、物業(yè)管理意識(shí)不強(qiáng)，給管理工作也帶來(lái)了難度。在城市西進(jìn)的大環(huán)境下，堅(jiān)信通過(guò)政府重視、行業(yè)自律、轉(zhuǎn)變觀念、物業(yè)公司與業(yè)主攜手，物業(yè)管理一定會(huì)健康快速發(fā)展。

二、物業(yè)管理合同的法律效力

物業(yè)管理是一項(xiàng)涉及面廣，法律關(guān)系復(fù)雜的綜合活動(dòng)，在物業(yè)管理的過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間出現(xiàn)問(wèn)題、產(chǎn)生矛盾與糾紛是在所難免的。重要的是，要處理好物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系，才能更有效地解決矛盾、化解糾紛。以辯證的眼光來(lái)看，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間矛盾的出現(xiàn)，不能完全歸咎于其中一方，任何一方的不規(guī)范行為和舉動(dòng)，都有可能導(dǎo)致在物業(yè)管理活動(dòng)中出現(xiàn)矛盾。

隨著人們生活質(zhì)量的不斷提高，人們對(duì)住房的需求不再局限于有房居住即可，居住環(huán)境、人文環(huán)境等因素也越來(lái)越被社會(huì)關(guān)注?，F(xiàn)代化小區(qū)已經(jīng)成為居民住房的主要形式，良好的居住環(huán)境是高質(zhì)量生活的基礎(chǔ)，因此，物業(yè)管理也就非常的重要。但是，在實(shí)際生活中，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間存在著許多矛盾，解決這些矛盾，對(duì)提高居民的生活質(zhì)量有著重要的意義。

大約在19世紀(jì)，一位名叫Octavia Hill 的女士為其出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范住戶(hù)行為的規(guī)定，這些規(guī)定涉及業(yè)主和承租者之間的權(quán)利義務(wù)，這被認(rèn)為是最早的物業(yè)管理。物業(yè)管理行業(yè)在我國(guó)的成長(zhǎng)有二十多年，該行業(yè)在不斷的進(jìn)步，現(xiàn)在幾乎所有的現(xiàn)代化小區(qū)都由專(zhuān)門(mén)的物業(yè)公司進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理。

物業(yè)管理活動(dòng)直接涉及業(yè)主的利益，其中牽涉的法律關(guān)系包括業(yè)主與業(yè)主之間的關(guān)系以及業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系。良好的物業(yè)管理可以讓業(yè)主的居住環(huán)境得到很大的改善，使業(yè)主的不動(dòng)產(chǎn)得到充分的利用，物業(yè)管理企業(yè)正是為了改善業(yè)主的居住環(huán)境而產(chǎn)生的。物業(yè)公司為了改善業(yè)主的居住環(huán)境而對(duì)業(yè)主的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理和利用，但是不是所有物業(yè)公司都會(huì)積極地履行自己的義務(wù)的，在物業(yè)公司履行義務(wù)的過(guò)程中，也不可避免地與業(yè)主產(chǎn)生各種矛盾，甚至出現(xiàn)明顯的侵害業(yè)主權(quán)利的行為。

[1]趙國(guó)平.國(guó)內(nèi)物業(yè)管理發(fā)展概況、問(wèn)題及趨勢(shì)[J].社科縱橫(新理論版),2009(02).

[2]朱小利.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策[J].西南大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2011(S1).

[3]田小紅.我國(guó)物業(yè)管理存在問(wèn)題及發(fā)展趨勢(shì)[J].經(jīng)濟(jì)師,2007(08).