物權視角下房屋征收問題研究

朱永傳

（350005 福建謹而信律師事務所 福建 福州）

物權視角下房屋征收問題研究

朱永傳

（350005 福建謹而信律師事務所 福建 福州）

作為公民的財產(chǎn)，房屋對于人們的生活有著重要的作用。但是現(xiàn)實中有時為了實現(xiàn)公共利益，不得不對房屋拆遷，這就涉及到房屋的征收問題，在我國《物權法》頒布和實施之后，對于房屋的征收問題有了更加具體的規(guī)定。然而現(xiàn)實中房屋征收仍然存在著諸多問題，本文從問題出發(fā)，探求解決問題的方法，結合《物權法》進行分析，以期為房屋征收問題的解決提供合理化建議。

物權法；征收；房屋拆遷；補償

一、關于征收的法律規(guī)定和特征

《物權法》第四十二條規(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權益。

征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。

任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用

這是《物權法》中關于房屋征收問題的規(guī)定，詳細介紹了征收制度。通過對該法條進行分析，可以看出房屋征收具有如下幾個特征：

（一）目的特定

征收的目的，按照《物權法》的規(guī)定，是為了實現(xiàn)公共利益的需求。所謂公共利益，指的是大多數(shù)人的利益。例如在政府有關部門為了改善某個區(qū)域的醫(yī)療衛(wèi)生狀況進行的醫(yī)院的修蓋，為了改善交通狀況進行的公路的修建等等。這些設施的目的是為了惠及大眾，方便群眾的生產(chǎn)生活，是我們通常理解的公共利益?，F(xiàn)實生活中，利益之間的沖突時十分常見的，尤其是會出現(xiàn)公共利益和個人利益相沖突的現(xiàn)象。因為房屋的征收針對的是公民的個人財產(chǎn)，勢必會對公民的財產(chǎn)權造成一定的影響。所以，對公民房屋進行征收，必然要求具有一定的正當理由，而為了實現(xiàn)公共利益則為征收提供了正當性。

（二）遵守法律法規(guī)

征收會影響公民財產(chǎn)所有權，即使是為了實現(xiàn)公共利益，這種行為也應該將對公民的損害降到最低，這就要求實施對公民房屋的征收行為，一定要遵守法律法規(guī)的規(guī)定，遵守嚴格的程序。為了實現(xiàn)對公民房屋征收的程序化，國家制定了一系列法律法規(guī)，對征收行為進調整。這些法律法規(guī)不但規(guī)定了征收行為應該遵守的程序規(guī)范，同時對于違反規(guī)定的行為，規(guī)定了相應的處罰措施，這就保證了程序執(zhí)行的有相應的制度可以遵循。

（三）合理補償

對房屋的征收，往往會實施房屋拆遷，這就會給公民的居住權造成影響，所以為了降低這種不利影響，法律規(guī)定，實施征收行為，必須給予公民合理補償?！段餀喾ā返?2條第2款規(guī)定：征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。這是對征收房屋的兩種補償方式。“應當依法給予拆遷補償”是對公民房屋被征收造成的財產(chǎn)損失的補償；“保障被征收人的居住條件”，是對公民居住權的補償。同時，為了實現(xiàn)這些補償能夠真正的發(fā)揮作用，法律同時明文規(guī)定不允許對補償進行截留、挪用等。

二、房屋征收制度中存在的問題

為了實現(xiàn)公共利益而實行的征收制度，是公共利益和私人利益的沖突，恰當?shù)奶幚砗脙烧咧g的關系很有必要，但是，由于相關法律制度的欠缺，現(xiàn)階段，我國房屋征收制度中還存在種種問題。

（一）住宅面積確定標準不明確

按照我國《物權法》第42條的規(guī)定，對被征收人的補償有兩種形式：給付補償款，或者進行房屋置換。在給付補償款這種財產(chǎn)補償?shù)男问较?，容易出現(xiàn)對財產(chǎn)估值不一致造成的糾紛。由于財產(chǎn)補償，主要根據(jù)房屋的面積進行估值，這樣就會造成對于一些非住房面積的計算存在爭議。為了在拆遷時候能夠獲得角度的補償，被征收人通常會將住宅面積進行虛假擴大化，尤其是在一些城鄉(xiāng)結合部，在拆遷之前先擴建，將擴建的面積也算到住宅面積中，以此來達到多拿補償款的目的，有的拆遷戶甚至將拆遷作為了一種致富的手段。這種情況主要是由于對住宅面積確定標準存在爭議造成的。

（二）農(nóng)民住宅補償標準缺失

我國《物權法》對征收集體土地進行了規(guī)定，并且在《土地管理法》中對征收的補償費、安置費等的計算標準都做出了詳細的規(guī)定。但是，對于征收過程中農(nóng)民房屋的征收補償，卻沒有補償標準。缺乏對農(nóng)民住宅補償標準，造成的危害是巨大的，因為這對于農(nóng)民來說，補償處于一個不確定的狀態(tài)。在實踐中，對農(nóng)民住宅被征收的補償通常參照《城市房屋拆遷管理條例》中的有關規(guī)定進行操作，但是，但是農(nóng)村住宅和城市的情況并不完全相同，這就造成在對農(nóng)民住宅進行拆遷補償是往往具有很大的隨意性，不利于對農(nóng)民住宅權益的保護。

（三）異地安置難

對公民房屋進行征收后，往往會對一些原著居民進行異地安置。如我國三峽工程中，為了實現(xiàn)三峽上游的蓄水，需要對上百萬庫區(qū)居民的房屋進行征收，對原住居民進行異地安置。這種異地安置的方式，固然能夠實現(xiàn)對原著居民房屋的順利拆遷，但是，異地安置同樣存在種種弊端。由于異地安置將居民遷移到其他地區(qū)，原有的人際關系、生活環(huán)境等發(fā)生了重大的變化，一旦不能處理好異地安置中存在的這些問題，鬧返遷的情緒很高漲，這對于后續(xù)工作的開展十分不利。

三、房屋征收制度的完善建議

針對現(xiàn)階段房屋征收中實際存在的問題，結合我國《物權法》和相關法律精神，筆者認為彌補我國房屋征收制度中的缺陷應該從以下幾個方面入手。

（一）明確住宅面積確定標準

首先，通過法律明確住宅面積的確定標準。針對當前我國存在的，為了實現(xiàn)不合理的多獲得補償款而進行的拆遷前的改擴建行為，要通過法律的形式明確規(guī)定住宅面積的確定標準，對于那些具有盈利目的改擴建行為增加的面積不予認可，這樣能夠使被征收人意識到不合理的目的不能達到，從而放棄作假行為，減少拆遷中發(fā)生糾紛的概率。

其次，完善評估制度，確定市場化的評估機制。由于拆遷涉及的主要問題是雙方對于拆遷款是否能達成一致，此時對房屋面積、房屋價值的估值就顯得尤為重要。被征收方為了多獲得拆遷利益，勢必對拆遷行為中評估機構出具的評估結果產(chǎn)生懷疑。這就要求建立市場化的評估機制，這種市場化的機構能夠滿足雙方對房屋價值評估的要求，同時結果也能為被征收方接受，從而使法律確定的住宅面積確定標準能夠得到有效的實施。

（二）建立農(nóng)民住宅補償標準

針對現(xiàn)實中缺乏對農(nóng)民住宅拆遷標準，應該通過立法形式進行立法空白的填補。目前我國對于農(nóng)民房屋的征收，參照的主要是《城市房屋拆遷管理條例》的有關規(guī)定，但是，城市的狀況和農(nóng)村并不一樣，這就造成了參照適用的過程中存在種種不足之處。為了解決這些現(xiàn)實問題，應該建立獨立的農(nóng)村住宅的拆遷補償標準。在這個標準中，對于補償問題要結合農(nóng)村居民的居住特點進行解決。

（三）做好異地安置工作

針對異地安置中存在的鬧返遷問題，要結合具體情況進行分析，了解問題產(chǎn)生的原因，同時應該做好如下工作：

首先，利用法律手段，提高對異地安置居民的補償標準。雖然我國現(xiàn)行的相關法律關于異地安置進行了規(guī)定，但是對于異地安置的補償標準應該提高?？紤]到異地安置的居民實際生活的需要，由于其到新的地方生活，需要對新的環(huán)境、新的人際關系進行適應，一時間會對其生活造成困難，適當提高其補償標準，可以減小這類困難造成的影響，使其盡快的適應新的生活。同時，為了規(guī)范補償標準的制定，法律應該發(fā)揮規(guī)制作用，防止在這一過程中的違法行為。同時，考慮到異地安置居民為公共利益做出的犧牲，提高對其補償標準能夠也能實現(xiàn)公平的價值。

其次，適當?shù)恼邇A斜。對于異地安置居民的生產(chǎn)生活，進行適當?shù)恼邇A斜。考慮到異地安置對其造成的影響，適當?shù)恼邇A斜也能夠作為一種補償方式，對于穩(wěn)定異地安置居民的情緒有著重要的作用。

房屋征收時公共利益和私人利益的沖突，只有在實踐中按照法律精神，分析征收中問題產(chǎn)生的原因，才能為解決問題找到方法，從而對房屋征收制度進行完善。

[1]姚寶國.《城市房屋拆遷中司法強制執(zhí)行問題的法律思考》，《行政與法》，2011年，第9期.

[2]楊建順.《司法裁判、裁執(zhí)分離與征收補償——〈國有土地上房屋征收與補償條例〉的權力博弈》，《法律適用》，2011年，,6期.

[3]楊臨萍，楊科雄.《關于房屋征收與補償條例非訴執(zhí)行的若干思考》，《法律適用》，2012年，第1期.