淺析房地產(chǎn)交易中法律風(fēng)險與防范

王 龍

（350003 福州軍事檢察院 福建 福州）

淺析房地產(chǎn)交易中法律風(fēng)險與防范

王 龍

（350003 福州軍事檢察院 福建 福州）

受近幾年購房熱潮的影響，房地產(chǎn)的價值水平正在以逐年上升的趨勢發(fā)展著，給該行業(yè)帶來了十分可觀的發(fā)展前景。對于百姓來說，房地產(chǎn)交易是購房過程中的重要環(huán)節(jié)，但因大多數(shù)百姓都并非房地產(chǎn)專業(yè)人員，因此對房地產(chǎn)交易過程中的各個法律細節(jié)無法做到完全了解，法律意識也較為模糊，這使得百姓在交易過程中存在許多風(fēng)險，購房者自身權(quán)益缺乏維護與保障，導(dǎo)致購房后期常常出現(xiàn)許多無法避免的矛盾。對此，為深入探討該話題，本文對房地產(chǎn)交易中存在的法律風(fēng)險展開分析，并提出相關(guān)防范對策。

房地產(chǎn)；法律風(fēng)險；防范

房地產(chǎn)的交易過程牽涉著許多的復(fù)雜問題，任何一個問題都有可能在此次交易過程中發(fā)生，這些問題會導(dǎo)致房屋的交易環(huán)節(jié)變得繁復(fù)，同時風(fēng)險系數(shù)也會加大。法律風(fēng)險是房地產(chǎn)交易過程中最常出現(xiàn)的風(fēng)險，售房者能夠通過利用法律中的各個漏洞以及空白來達到房屋交易的目的，使得購房者在交易過程中極易疏忽各個法律漏洞，最終無法維護自身合法權(quán)益，給購房者帶來了極大損失。因此，了解房地產(chǎn)交易中的各個法律風(fēng)險對于購房者來說十分重要，購房者必須明確房地產(chǎn)交易中的各個流程，對自身權(quán)益有較高的認知，這是使各個風(fēng)險得到規(guī)避的重要方式。

1 房地產(chǎn)交易中法律風(fēng)險與防范

1.1 房屋買賣合同無效風(fēng)險

對于房地產(chǎn)交易來說，房屋買賣合同是交易成功的前提，分辨房屋合同是否有效是保障雙方權(quán)益的重要保證，因此，對于購房者來說，有效的和合法的房屋買賣合同是必須重視的問題。我國法律對于無效的房屋買賣合同提出過詳細規(guī)定，對無民事行為的購房者其可由法定代理人進行合同簽訂，否則該合同將會無效。而該法律中所指的無民事行為的人屬于患有精神疾病、年齡過小、智力低下等人群，因此需由法定代理人來完成簽訂過程。此外，還有兩種情況下簽訂房屋買賣合同也被定為無效。第一，售房者采用欺騙和隱瞞的方式及手段導(dǎo)致購房者出現(xiàn)錯誤認知從而簽訂的房屋買賣合同為無效，第二，當(dāng)事人受到對方的恐嚇或威脅時產(chǎn)生恐懼心理時所簽訂的房屋買賣合同也被定為無效。因此，在房地產(chǎn)交易過程中，需對雙方當(dāng)事人的簽訂意愿、簽訂狀況以及簽訂人的能力問題等進行充分考慮，不可在損壞當(dāng)事人利益及他人利益的前提下簽訂房屋買賣合同[1]。

1.2 銀行貸款審批未通過風(fēng)險

在房地產(chǎn)交易過程中，若購房者在向銀行申請貸款時其審批出現(xiàn)未通過，賣方則會出現(xiàn)不過戶現(xiàn)象。若在房地產(chǎn)交易過程中出現(xiàn)這類問題時，則需根據(jù)雙方當(dāng)事人所簽訂的購房合同來進行定奪，再根據(jù)合法權(quán)益采取其他措施。按照常規(guī)來說，這類事件的合同約定一般會有三種：第一，若買方出現(xiàn)了銀行貸款審批不通過問題時，買方可在當(dāng)天選擇采用現(xiàn)金的方式進行補缺，該方式對出售方的自身權(quán)益有維護作用；第二，若銀行貸款未通過，其中一方都可有權(quán)利解除合同，購房者也可繼續(xù)向其他銀行申請貸款，該方式對買房權(quán)益有維護作用。第三，未對貸款審批不通過或貸款不足方作出該約定，這種狀況則需根據(jù)其他法律來判斷雙方交易者的各個違約責(zé)任。在面對這些風(fēng)險時，購房者在房地產(chǎn)交易中占據(jù)著主要作用，其需對銀行貸款事項做到密切跟蹤與關(guān)注，提前發(fā)現(xiàn)風(fēng)險并盡早采取其他措施補足余款，避免在交易時間時出現(xiàn)該類事件，這是規(guī)避風(fēng)險的重要舉措。對房屋買賣合同中未標(biāo)明貸款審批不通過約定，買方和賣方可進行協(xié)商，增加賣方有權(quán)幫助買方進行貸款的事項[2]。

1.3 房屋在出租期間出售的風(fēng)險

按照我國法律法規(guī)，房屋若在處于出租期間進行出售時，承租人是享有購房優(yōu)先權(quán)利，因此，出售者在出售房屋時，應(yīng)將租客所享有的優(yōu)先權(quán)利進行詳細說明，但是需注意的是，即使出售者未通知承租人該事項，承租人的優(yōu)先購買權(quán)利仍然是有效的。我國最高人民法院曾經(jīng)關(guān)于該事件提出有關(guān)規(guī)定：出租者在租房時為在有效時間內(nèi)告知承租人其有優(yōu)先權(quán)購買該房的權(quán)利或承租者在購買權(quán)上受到他人的侵害時，承租人是有權(quán)向出租人提出賠償責(zé)任的。因此，賣方在未征得租客的同意時就擅自將房屋出售于他人，其所簽訂的交易合同是無法獲得法院認可的。對此，為避免后期發(fā)生其他糾紛，購房者在房地產(chǎn)交易過程中，可對售房者提出相關(guān)要求，要求其在征得租客放棄購買權(quán)的前提下，再來簽訂交易合同，這是避免后期糾紛事件發(fā)生的重要措施[3]。

1.4 買方在交付定金后賣方不履行合同的風(fēng)險

按照房地產(chǎn)的交易過程來說，買方在完全交付買房金額前可以交付一定的定金作為擔(dān)保，當(dāng)買方在后期將剩余的購房金額補足后，定金可將其收回或作為房款一部分。當(dāng)買方付完定金后后期未履行合同約定時，則無權(quán)利要求對方退回定金，若賣方在收取定金后，未履行合同約定時，則需返還雙倍定金給買方。在房地產(chǎn)交易過程里，這種情況時有發(fā)生，當(dāng)買方按照定金要求支付給售房者時，雙方在此過程中未簽訂相關(guān)合同或協(xié)議，出現(xiàn)這種問題時極易發(fā)生其中一方反悔不簽訂合同的現(xiàn)象，再加之未有相關(guān)條款證據(jù)作為定金支付依據(jù)，因此守約的那一方難以對自身合法權(quán)益進行維護。在這類風(fēng)險上，買房和賣方在交付定金環(huán)節(jié)時就需簽訂合同或協(xié)議，將房屋信息以及定金金額等信息進行明確標(biāo)示，且將購房時間在合同內(nèi)也一并進行明確標(biāo)注。

2 結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)交易時常常會存在許多潛在風(fēng)險，這些風(fēng)險對于雙方來說均可能會帶來一定的利益損失，因此，當(dāng)事人在進行房地產(chǎn)交易時，應(yīng)對這件事做到加以重視，同時對各個交易環(huán)節(jié)做到謹慎進行，具備一定的風(fēng)險意識，可向法律人員咨詢其交易信息是否會對自身權(quán)益造成損害，同時，也對房地產(chǎn)交易中較常出現(xiàn)的漏洞做到及時發(fā)現(xiàn)，在簽訂合同時詳細檢查合同內(nèi)容是否存在漏缺，避免后期糾紛事件的發(fā)生，也給自身權(quán)益帶來更高保障，這對于房地產(chǎn)交易的雙方人員來說都十分重要。

[1]王純.房地產(chǎn)領(lǐng)域法律服務(wù)與市場開拓——探究法律風(fēng)險評估與防范機制[J].才智,2016,3(09):190+192.

[2]顧潯.中國企業(yè)海外購置不動產(chǎn)的法律風(fēng)險防范——尼日利亞土地交易理論與實踐[J].政法論叢,2014,1(01):135-144.

[3]李杵.淺論房地產(chǎn)開發(fā)商法律風(fēng)險——論銷售中法律風(fēng)險的防范[J].法制博覽(中旬刊),2013,1(08):278.