淺談商品房預(yù)售合同備案登記與預(yù)告登記制度比較

陳 坤

（519031 珠海橫琴新區(qū)人民法院 廣東 珠海）

淺談商品房預(yù)售合同備案登記與預(yù)告登記制度比較

陳 坤

（519031 珠海橫琴新區(qū)人民法院 廣東 珠海）

商品房預(yù)售合同備案登記與預(yù)告登記都是在商品房買賣合同簽訂之后物權(quán)取得之前的登記。在實務(wù)中，常有買受方混淆這二者。事實上，盡管二者存在一定的銜接，但在性質(zhì)、效力等方面存在很大的區(qū)別。在實務(wù)操作中，應(yīng)該區(qū)分出這兩種登記制度的功能，根據(jù)預(yù)售合同登記備案制度的制定初衷，明確其立法價值，充分發(fā)揮其作用。

預(yù)售合同備案登記；預(yù)告登記；商品房預(yù)售

一、商品房預(yù)售合同備案登記的效力

自1995年《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記備案以來，從國家到各個地方，相關(guān)的規(guī)定層出不窮。1995年施行、2007年進(jìn)行修正《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第二款確立了商品房預(yù)售合同登記備案制度：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！背酥?，1998年國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理條例》、1994年建設(shè)部頒布并于2004年修訂的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中，都有關(guān)于商品房預(yù)售合同登記備案的條款，規(guī)定了預(yù)售方進(jìn)行合同備案登記的義務(wù)、時間及辦理登記備案手續(xù)的行政機(jī)關(guān)。但是對于預(yù)售合同登記備案制度的效力,上述國家及部門立法并沒有具體說明。

僅從商品房預(yù)售合同登記相關(guān)規(guī)定的文字表述上看，法條采用的是“登記備案”一詞。但是在我國，不同類型的備案制度有不同的性質(zhì)和效力，學(xué)界對此也有爭議。因此，這些規(guī)定并不能明確該登記備案對合同效力的影響，能否對抗第三人等問題。由此也導(dǎo)致了對其效力及性質(zhì)的爭議。

2003年6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。”由此表明，預(yù)售合同登記備案不影響買賣合同的效力。對未經(jīng)登記的商品房預(yù)售合同，只要符合法律的生效要件，同樣可以認(rèn)定為有效。直至2011年《全國全國民事審判工作會議紀(jì)要》第16條規(guī)定：“數(shù)份房屋買賣合同均為合法有效且各買受人均要求履行合同的，應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、合法占有房屋及買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。確定買賣合同成立時間，應(yīng)綜合考慮合同在主管機(jī)關(guān)備案的時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據(jù)證明的合同簽訂時間等?！边@一會議紀(jì)要明確了司法部門對商品房預(yù)售合同備案登記效力的態(tài)度，即其不具有物權(quán)性質(zhì)，不能夠?qū)股埔獾谌恕＝?jīng)過登記的合同效力甚至不及對房屋的合法占有。

二、我國商品房買賣預(yù)告登記的性質(zhì)與效力

由于預(yù)售商品房的買受人簽訂合同之后并不能當(dāng)即實際取得房屋的所有權(quán)，其債權(quán)生效后到物權(quán)的實際獲得有一定的期間間隔。因此，也就增加了合同實際履行的風(fēng)險，尤其是預(yù)售方可能出現(xiàn)“一房二賣、多賣”，與多家買受人簽訂商品房買賣合同。而合同的備案登記，從制度設(shè)置上，并不具有對抗第三人的效力。在這種背景下，一種能夠使合同債權(quán)物權(quán)化的制度應(yīng)運(yùn)而生，《物權(quán)法》第二十條確立了房屋買賣預(yù)告登記：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！苯ㄔO(shè)部2008年7月起施行的《房屋登記辦法》第六十八條關(guān)于預(yù)告登記后處分登記房屋的規(guī)定實際上就是這一規(guī)定的細(xì)化延伸。

關(guān)于預(yù)告登記的性質(zhì)，學(xué)界尚存在一定的爭議。有準(zhǔn)物權(quán)說，認(rèn)為預(yù)告登記的權(quán)利是一種具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)；物權(quán)債權(quán)化說，認(rèn)為預(yù)告登記是使被登記的請求權(quán)具有物權(quán)的效力，其實質(zhì)是限制現(xiàn)實登記的權(quán)利人處分其權(quán)利；兼具物權(quán)與債權(quán)性質(zhì)說，認(rèn)為預(yù)告登記介于債權(quán)與物權(quán)之間。筆者認(rèn)為，事實上預(yù)告登記是對債權(quán)進(jìn)行登記，通過賦予請求權(quán)對抗第三人的效力來保護(hù)債權(quán)人的利益，并不能使登記權(quán)利人產(chǎn)生對物的支配力。因此，從本質(zhì)上看，預(yù)告登記的權(quán)利仍是債權(quán)，只是具有一定的物權(quán)性質(zhì)。

而經(jīng)過預(yù)告登記的權(quán)利的效力，根據(jù)民法理論和各國有關(guān)預(yù)告登記的立法，有保全權(quán)利的效力、保全順位的效力、破產(chǎn)保護(hù)效力（滿足效力）。

根據(jù)我國《物權(quán)法》第二十條僅規(guī)定了預(yù)告登記具有保全效力，對其他幾種效力未作規(guī)定。而且，根據(jù)法條的表述，并不是說，進(jìn)行預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，不能處分改不動產(chǎn)，而是“處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。根據(jù)物權(quán)的區(qū)分原則，如果預(yù)售方擅自將房屋出賣給第三人，第三人的債權(quán)仍是可以受到保護(hù)的。

三、預(yù)告登記與預(yù)售合同登記制度之比較

1.二者的區(qū)別

首先，二者的性質(zhì)不同。商品房預(yù)售合同登記備案屬于公法調(diào)整的范疇，是行政機(jī)關(guān)對商品房預(yù)售的一種行政管理手段，是國家運(yùn)用公權(quán)力對市場進(jìn)行宏觀調(diào)控、監(jiān)督管理的一種舉措。而對于預(yù)告登記，盡管其性質(zhì)在學(xué)理上仍存有爭議，但對于其屬于私法范疇的制度這是毫無疑義的。其次，二者的效力不同。商品房預(yù)售合同登記備案是行政機(jī)關(guān)對商品房預(yù)售的一種行政管理手段，只是確認(rèn)、記錄合同的存在，對合同本身的民事效力不產(chǎn)生任何影響，也不具有公示公信力，不產(chǎn)生對抗第三人的效力。而從法律的規(guī)定可以看出，預(yù)告登記制度非常明確保護(hù)登記權(quán)利人的債權(quán)請求權(quán)，使登記權(quán)利人的請求權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)的排他效力，能夠?qū)沟谌?。即能夠有效的阻卻登記權(quán)利人以外的其他人對登記房屋進(jìn)行處分，基本可以保證權(quán)利人預(yù)期的物權(quán)能夠得以實現(xiàn)。

2.商品房預(yù)售合同登記制度與預(yù)告登記制度的銜接

建設(shè)部2008年7月起施行的《房屋登記辦法》第70條規(guī)定，申請預(yù)購商品房預(yù)告登記應(yīng)提交的材料中，包含了已登記備案的商品房預(yù)售合同。這實際上就是要求進(jìn)行預(yù)告登記的前提是對預(yù)售合同進(jìn)行備案登記。

3.完善商品房預(yù)售合同登記制度與預(yù)告登記制度

在法律實務(wù)操作中，應(yīng)該區(qū)分出這兩種登記制度的功能，根據(jù)預(yù)售合同登記備案制度的制定初衷，明確其立法價值，充分發(fā)揮其作用。尤其是應(yīng)該讓購房者充分知曉這兩種制度的區(qū)別。這兩種制度在商品房預(yù)售階段并存，雖然是發(fā)揮著不同的功能，而且也共同起著維護(hù)商品房交易市場秩序的作用。如果不規(guī)定清楚買方可以自行進(jìn)行合同備案，根據(jù)進(jìn)行預(yù)告登記需要具有合同備案的要求，如果賣方不進(jìn)行合同備案，買方也很難申請預(yù)告登記，到頭來，買方在保護(hù)自己的權(quán)利時還是顯得十分被動。立法不僅應(yīng)該明確對未按規(guī)定進(jìn)行登記的預(yù)售方的法律責(zé)任，更應(yīng)該明確買方的權(quán)利和救濟(jì)途徑。

[1]陳月棋，沈笑.預(yù)售商品房買賣合同解除后的法律實務(wù)研究[J].浙江房地產(chǎn)，2016（2）：34-37.