城市土地資源儲備模式、特點分析

陳進棟 黃銀華 吳樂芹 鄧南榮

（1廣東省生態(tài)環(huán)境技術(shù)研究所廣東廣州5106502廣東國地資源與環(huán)境研究院廣東廣州510650）

城市土地資源儲備模式、特點分析

陳進棟1黃銀華2吳樂芹1鄧南榮1

（1廣東省生態(tài)環(huán)境技術(shù)研究所廣東廣州5106502廣東國地資源與環(huán)境研究院廣東廣州510650）

城市土地是城市賴以生存和發(fā)展的重要物質(zhì)載體，城市化進程中必須要處理好城市土地的綜合利用和管理。本文針對上海、杭州、武漢三地的土地儲備模式及特點分析，為國內(nèi)其他城市在開展土地儲備工作提供參考。

城市土地資源儲備；模式；特點

概述

近年來,上海、杭州、天津、防城港等城市在發(fā)展過程中，積極探索并建立了較為完善的土地儲備制度，提升了城市土地資源的綜合利用效率，進一步滿足了城市發(fā)展所需的土地資源，保障了城市的可持續(xù)發(fā)展。

1 上海土地儲備模式及特點

1996年8月,上海市土地發(fā)展中心在上海市正式掛牌成立，該中心的成立宣告了我國土地儲備機構(gòu)正式按照市場化的運作模式進行土地的儲備和管理。土地儲備所需的收購金則由上海市土地發(fā)展中心支付，土地完成收購后按照相關(guān)規(guī)定辦理相應的土地過戶手續(xù)。全市實行市、區(qū)“兩級政府”和土地管理部門、土地發(fā)展中心的“兩級管理”模式，其中，主要是以市級為主要土地儲備結(jié)構(gòu)。

上海土地發(fā)展中心收儲土地嚴格按照市場化運作，屬于典型的市場主導型模式，其目的在于通過對土地的儲備實現(xiàn)土地的保值、增值，實現(xiàn)土地資源的最大化利用。市場主導型模式的特點具有土地收儲效率高、程序規(guī)劃操作簡單，政府的前期投入較少。但，由于市場主導型的土地儲備模式對于土地的收購不具有強制性，過于運用市場化運作模式，一旦與被收購方協(xié)議達不成，變無法進行下一步的收購活動，因此，后期的溝通協(xié)調(diào)直接影響到該模式的運行成果。

2 杭州土地儲備模式及特點

杭州市的土地儲備模式是行政與市場充分結(jié)合的基礎(chǔ)上開展的一種土地儲備模式，其中是以政府的行政干預為主導。杭州市的土地儲備機構(gòu)由兩部分共同構(gòu)成。其中，成立的土地收購儲備委員會作為主要機構(gòu)，主要的功能是制定全市的土地儲備政策、土地出讓計劃，并負責做好土地、財政等部門的溝通和協(xié)調(diào)，負責土地收購資金的落實，以及收購工作的審核和監(jiān)管。杭州市土地儲備中心作為土地儲備體系的具體執(zhí)行機構(gòu)，受杭州市土地收購儲備委員會的直接領(lǐng)導和監(jiān)管。其功能主要是根據(jù)儲備委員會所指定的儲備政策、土地出讓計劃等開展相應的土地收購工作，以及收回市場中違法用地，并將其納入到全市的土地儲備體系中。土地儲備中心的資金來源渠道多、途徑廣。杭州市土地儲備模式的顯著特點是政府的深度參與，實現(xiàn)了對土地收購的壟斷，土地儲備中心只是作為政府土地儲備和收購工作的具體執(zhí)行者，因此，具有明顯的強制性特點。

政府主導下的土地儲備模式，使得政府能夠通過其手中所掌握的土地儲備資源進行必要的市場干預和調(diào)控，提升政府對土地一級市場的絕對壟斷性地位。因此，杭州土地儲備模式的優(yōu)點在于其高效性，政策制定的準確性，以及較強的溝通協(xié)調(diào)，對土地儲備機構(gòu)本身的運作具有較強的干預性和監(jiān)督性，土地儲備機構(gòu)作為具體執(zhí)行者，能夠在政府與市場之間起到很好的橋梁紐帶作用。但不足之處便是，政府對土地市場的壟斷，制約了土地市場化的發(fā)展進程，土地收購需要大量政府資金的投入，具有一定的資金壓力和金融風險。

3 武漢土地儲備模式及特點

武漢土地儲備探索早在2000年變開始了，經(jīng)過十余年來的發(fā)展，使得武漢的土地儲備制度日益完善，其交易許可和先買權(quán)的使用是武漢土地儲備模式的鮮明特色，實現(xiàn)了土地市場的規(guī)范化管理。武漢模式是政府市場的混合型模式，在混合型模式中,土地儲備與土地交易許可實現(xiàn)了很好的銜接，有利于土地二級市場的交易和運行，一些不宜收購的土地能夠通過行政化手段進行干預，達到儲備效果。但該種模式不利于政府對土地一級市場的調(diào)控。

結(jié)語

根據(jù)國土資源部日前發(fā)布的《土地儲備機構(gòu)目錄（2014年版）》公布的數(shù)據(jù)顯示，全國已有土地儲備機構(gòu)二千余家。目前我國城市土地收購儲備制度還處于邊運作、邊探索的階段，在上海、武漢、杭州等地探索出較為成熟的經(jīng)驗可供其他城市結(jié)合自身實際引進、消化和吸收，探索形成符合本地區(qū)的土地儲備模式。

[1]劉震.土地儲備怎樣規(guī)避資金風險——浙江省衢州市的實踐體會[J]中國土地,2002（5）:23-24

[2]陳志家,向兵.對進一步完善我國土地儲備制度的探索[J]國土資源科技管理,2013（5）:131-140

陳進棟（1986.4-），男，研究生，漢族，福建泉州人，主要從事土地整治和規(guī)劃利用研究。