調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展影響績(jī)效研究

文/曹亞 武漢深業(yè)泰然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 湖北武漢 430000

產(chǎn)業(yè)論壇 Industry Forum

調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展影響績(jī)效研究

文/曹亞 武漢深業(yè)泰然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 湖北武漢 430000

自2003年以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格一路持續(xù)走高。中央及地方相繼出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控政策以抑制房?jī)r(jià)。然而，房?jī)r(jià)卻一路走高。是政策失效？還是價(jià)格本身理性？基于這兩個(gè)問(wèn)題，本文在回歸地產(chǎn)調(diào)控政策的基礎(chǔ)上構(gòu)建多元線性回歸模型，對(duì)2003年和2014年我國(guó)26個(gè)省市地區(qū)截面數(shù)據(jù)進(jìn)行比較分析，發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)調(diào)控政策促進(jìn)了房產(chǎn)業(yè)的理性回歸，而房?jī)r(jià)也是基于人均可支配收入的理性結(jié)果。

地產(chǎn)調(diào)控政策；影響績(jī)效；中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)

近改革開(kāi)放30多年來(lái)，從來(lái)沒(méi)有哪一個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)業(yè)這樣盛產(chǎn)億萬(wàn)富翁，各種富豪排行榜上，房地產(chǎn)富豪連年占據(jù)半壁江山；“中國(guó)十大暴利行業(yè)”中，房地產(chǎn)業(yè)每年都是“第一名”。是什么造就了這樣的狀況。房地產(chǎn)的問(wèn)題，在開(kāi)發(fā)商，政府，購(gòu)房者三者來(lái)看，就是一場(chǎng)完完全全的博弈。而這場(chǎng)博弈的焦點(diǎn)則是房?jī)r(jià)問(wèn)題。如果說(shuō)開(kāi)發(fā)商與政府之間的博弈是圍繞“土地”這個(gè)關(guān)鍵詞，那么整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)則在價(jià)格上開(kāi)展了新一輪的對(duì)峙。先是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者在房?jī)r(jià)漲跌上僵持不下；再有開(kāi)發(fā)商與政府之間的土地成本論；最后則是關(guān)于房地產(chǎn)是否歸為暴利行業(yè)的爭(zhēng)執(zhí)，“價(jià)格”成了市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。為了控制房地產(chǎn)價(jià)格，避免地產(chǎn)過(guò)熱影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中央及地方政策自2004年以來(lái)連續(xù)出臺(tái)多種類、多方位、多手段的房地產(chǎn)調(diào)控政策，但地產(chǎn)價(jià)格依然持續(xù)走高。那么，地產(chǎn)調(diào)控政策真的沒(méi)有發(fā)揮作用嗎？地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)走高，是何種因素導(dǎo)致？本文這兩個(gè)問(wèn)題著手，探討房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)地產(chǎn)業(yè)的影響效應(yīng)。

1、地產(chǎn)調(diào)控政策回顧

2005年，部分地區(qū)投資性和投機(jī)性購(gòu)房增長(zhǎng)過(guò)快，加上住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理和成本提高等，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)。為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，“國(guó)八條”應(yīng)運(yùn)而生。這也是政府首次通過(guò)行政手段干預(yù)并調(diào)控房?jī)r(jià)。

2006年5月，“國(guó)六條”和“國(guó)十五條”同時(shí)出臺(tái)，提出重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房；以及90平米以下住房須占地產(chǎn)項(xiàng)目總面積的70%以上。雖然有專家認(rèn)為“國(guó)六條”強(qiáng)制性和操作性更強(qiáng)，但效果并不顯著，出臺(tái)后大部分城市出現(xiàn)觀望期，但隨后房?jī)r(jià)又報(bào)復(fù)性上漲。

隨后，2007年9月27日，“9?27房貸新政”出臺(tái)，首次對(duì)住房消費(fèi)貸款細(xì)則進(jìn)行大刀闊斧的修改。該政策出臺(tái)不久后，全國(guó)樓市普遍低迷，房?jī)r(jià)均有一定幅度的下滑，成交量也呈明顯萎縮。

2008年，為應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)，刺激房地產(chǎn)消費(fèi)，國(guó)務(wù)院辦公廳12月21日發(fā)布支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的十三條意見(jiàn)，被稱為“國(guó)十三條”。該意見(jiàn)頒布后，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次得以繁榮和高速發(fā)展。

為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促使房?jī)r(jià)理性回歸，并加強(qiáng)保障性住宅的建設(shè)，2009年10月24日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)出臺(tái)“國(guó)四條”。該政策事實(shí)上延續(xù)了“國(guó)十三條”的消費(fèi)刺激政策，穩(wěn)定了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的預(yù)期，使得住房供給量得到明顯提升。

“國(guó)四條”和“國(guó)十三條”的頒布，在刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的同時(shí)，也助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投機(jī)行為的滋生，地產(chǎn)價(jià)格再度飛漲。2010年1月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十一條”，嚴(yán)格控制二套房貸款政策。4月17日，“新國(guó)十條”出臺(tái)，對(duì)于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的地區(qū)，停發(fā)第三套房以及以上的貸款。自此，該政策正式開(kāi)啟國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“調(diào)控”大幕。

此后，2011年的“新國(guó)八條”，2012年的第三套房禁貸政策，2013年的“新國(guó)五條”等都是通過(guò)對(duì)首套房以外的貸款進(jìn)行限制，執(zhí)行以限購(gòu)、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購(gòu)房行為。但是，2014年的“930”房貸新政卻再次為以上政策松綁，地產(chǎn)業(yè)再次迎來(lái)價(jià)格和成交量的高峰。

綜上，房地產(chǎn)調(diào)控政策一直在圍繞控制價(jià)格和刺激經(jīng)濟(jì)兩個(gè)主題進(jìn)行。在兩大主題博弈過(guò)程中，房?jī)r(jià)一直保持持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)?？梢猿醪酵茢?，房產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)于房?jī)r(jià)的控制是失敗的。然而，如此簡(jiǎn)單的對(duì)調(diào)控政策的評(píng)價(jià)顯然是不合理的，我們需要從房?jī)r(jià)影響因素來(lái)全面的評(píng)判調(diào)控政策的績(jī)效。

2、模型構(gòu)建和指標(biāo)選取

本文認(rèn)為，地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該受到建筑成本、供給量以及消費(fèi)能力等因素的影響。由于地產(chǎn)消費(fèi)也存在改善住宅的需求，因此也在一定程度上受到當(dāng)前住宅環(huán)境的影響?；谶@一邏輯思路，本文通過(guò)建筑業(yè)總產(chǎn)值作為因變量房?jī)r(jià)的觀測(cè)變量，房屋竣工面積、地產(chǎn)從業(yè)人員、勞動(dòng)生產(chǎn)率作為自變量地產(chǎn)供給量和建筑成本的觀測(cè)變量，人均住宅面積作為已有住宅環(huán)境的觀測(cè)變量，人均可支配收入作為消費(fèi)者消費(fèi)能力的觀測(cè)變量。

令：

TOV=各地區(qū)建筑業(yè)總產(chǎn)值（萬(wàn)元）；

CA=各地區(qū)房屋竣工面積（萬(wàn)平方米）；

PEOP=各地區(qū)建筑業(yè)企業(yè)從業(yè)人員（人）；

LP=各地區(qū)建筑業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率（元/人）；

PCHA=各地區(qū)人均住宅面積（平方米）；

DIN=各地區(qū)人均可支配收入（元）；

并設(shè)定并估計(jì)多元線性回歸模型為：

通過(guò)《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒匯總（1999-2013年）》和《2014年中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》選取26個(gè)省市的數(shù)據(jù)。在Eviews6.0軟件中選擇建立2003年和2014年的截面數(shù)據(jù)進(jìn)行比較分析。

3、實(shí)證分析

首先選取2014年截面數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得到模型的估計(jì)結(jié)果為：

注：括號(hào)中為t統(tǒng)計(jì)量

從以上回歸結(jié)果可以看出，擬合優(yōu)度很高，整體效果的F檢驗(yàn)通過(guò)，但有重要變量PEOP、LP、PCHA的t檢驗(yàn)不顯著，可能存在嚴(yán)重的多重共線性。

進(jìn)行White檢驗(yàn), 結(jié)果顯示為沒(méi)有異方差,DW值為1.868229，沒(méi)有自相關(guān).

做多重共線性檢驗(yàn),顯示存在多重共線性,如表1所示。

表1 多重共線性檢驗(yàn)

依 次 對(duì) CA、PEOP、LP、PCHA、DIN進(jìn)行回歸，發(fā)現(xiàn)CA的效果最好。依次加入PEOP、LP、PCHA、DIN進(jìn) 行 回 歸， 發(fā)現(xiàn)此時(shí)加入DIN后的效果最好。再依次加入PEOP、LP、PCHA進(jìn)行回歸，我們發(fā)現(xiàn)這幾個(gè)變量的加入效果都不好，T檢驗(yàn)都不充分。因此只保留CA和DIN得出回歸函數(shù)為：