深圳樓市：拒絕香港模式，對標(biāo)新加坡

鄧雅蔓

視覺中國

40歲生日之后，深圳樓市巨輪逐漸駛向一個關(guān)口：新的住房制度體系如何構(gòu)建？

近日，深圳住建局局長張學(xué)凡公開表示，深圳將向新加坡學(xué)習(xí)，讓60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中，實(shí)現(xiàn)六比四的住房比例。

新加坡因?yàn)閺?qiáng)有力的房屋保障能力，歷來被稱作全世界解決住房問題最好的國家之一。

選擇新加坡，意味著揮別“香港模式”，預(yù)售制、限制住宅用地供應(yīng)等短期刺激樓市手段將漸行漸遠(yuǎn)，房住不炒、提高住房自有率愈加成為當(dāng)?shù)氐闹髁鳌?/p>

但是，從當(dāng)前深圳住房緊張的現(xiàn)實(shí)，發(fā)展至“居者有其屋”，并不是個容易的過程。

那么，深圳離新加坡還有多遠(yuǎn)？還有哪些關(guān)鍵問題待解決？

深圳離香港和新加坡還有多遠(yuǎn)？

作為中國第一大人口移民城市，深圳當(dāng)下的住房供應(yīng)較為緊張。

目前，深圳全市住房累計(jì)數(shù)量達(dá)到1068萬套、6.12億平方米，人均面積27.8平方米，未達(dá)到國家和廣東省的最低標(biāo)準(zhǔn)線。

“主要原因就是，我們還有70%多的人口居住在城中村，城中村占深圳住房面積的54%左右?！睆垖W(xué)凡表示。

要在未來實(shí)現(xiàn)六成市民居住在政府租賃或者出售住房的目標(biāo)，其首要任務(wù)是提高住房開發(fā)量。今年，深圳的房地產(chǎn)開發(fā)量達(dá)到近10年來最高，為1200萬平方米、是過去10年平均數(shù)的兩倍。

在這些新開發(fā)房產(chǎn)中，深圳保障房的比例進(jìn)一步提升，達(dá)到60%左右;與之相反的是，留給商品房的空間將變得愈加有限。

與當(dāng)下的深圳樓市相比，新加坡和香港算作相對發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場。其中，新加坡的房屋均價稍微低于香港，常年位居世界第三，但住房自有率超過90%，即超過90%的國民都擁有自己的房子;香港房屋均價常年位居全球首位，住房自有率約為49.4%，占比接近一半。

同樣是國有土地為主，政府在土地規(guī)劃、出讓上擁有絕對話語權(quán)，兩者之間的差距是如何形成的？

新加坡始終以提高住房自有率為最主要目標(biāo)，使得超過80%的家庭居住在政府提供的組屋（即福利房、保障房）里;20%的家庭住房交給市場，由高收入人群或海外人士通過購買或租賃私人住宅來實(shí)現(xiàn)。這意味著，政府將自己手里擁有的絕大部分住宅用地都用于直接建設(shè)保障房，形成了“低收入靠政府，高收入靠市場”的局面。

具體來看，住房資金方面，新加坡政府建立了一套強(qiáng)制儲蓄型中央公積金制度，優(yōu)惠居民貸款和補(bǔ)助等;持續(xù)抑制住房投機(jī)行為，包括嚴(yán)懲弄虛作假者、一經(jīng)發(fā)現(xiàn)重罰或6個月監(jiān)禁、以累進(jìn)制和差別化稅率抑制炒房行為等。

過去20年來，香港政府同樣也為公屋（即福利房、保障房）建設(shè)付出了不少努力，比如抑制投機(jī)行為等，但最大不同在于，香港政府更為依賴土地財(cái)政，政府沒有直接建設(shè)房屋，而是傾向于從土地和房產(chǎn)獲得財(cái)政收入后，再來修建，這使得香港政府在執(zhí)行力度方面難以與新加坡相比。目前，房地產(chǎn)行業(yè)是香港四大支柱性產(chǎn)業(yè)之一，且對另一支柱性產(chǎn)業(yè)金融的影響力不容小覷。

2019年底，香港住房價格約等于香港家庭中位數(shù)年收入的19倍，相比之下，新加坡約等于5倍。

僅從住房自有率來看，不說新加坡，深圳離香港都尚有一段距離。

2019年10月，貝殼研究院發(fā)布《粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場白皮書》，指出大灣區(qū)11城中有8城住房自有率低于60%，其中深圳的住房自有率僅為23.7%。

對標(biāo)新加坡，深圳擬在15年內(nèi)實(shí)現(xiàn)4：6住房目標(biāo)

近5年來，深圳多次強(qiáng)調(diào)房住不炒，提高保障住房的比例，但今年落地的力度最大。2020年5月，深圳規(guī)劃和自然資源局印發(fā)《落實(shí)住房制度改革，加快住房用地供應(yīng)的暫行規(guī)定》（以下簡稱“文件”）時，就明確提出要實(shí)現(xiàn)“四成商品房+六成公共住房”的比例。

住房自有率達(dá)60%是全球大多數(shù)發(fā)達(dá)國家的房產(chǎn)踐行目標(biāo)之一。文件還提到，到2035年，深圳將新增建設(shè)籌集各類住房170萬套，實(shí)現(xiàn)市場商品住房和三類公共住房套數(shù)4∶6的供應(yīng)結(jié)構(gòu)要求，即實(shí)現(xiàn)“四成商品房+六成公共住房”的目標(biāo)。

其中，公共住房主要包括三種：人才住房、安居型商品房和公共租賃住房，其中公共租賃住房這一塊，文件提到110萬公共租賃住房的發(fā)展目標(biāo)，即從今年開始，每年公共租賃住房建設(shè)大概10萬套。

房子供應(yīng)量上去后，房價將迎來下降的可能性。

如何實(shí)現(xiàn)這些新增住房目標(biāo)？關(guān)鍵之處還在于深圳政府手中是否有大量、充足和廉價的住房用地供應(yīng)。

文件提出了至少9類增加住房用地的種類，包括新增的建設(shè)用地、存量用地、各類用地配建、公共設(shè)施綜合開發(fā)、未完善征（轉(zhuǎn)）地補(bǔ)償手續(xù)用地、歷史遺留未完善出讓手續(xù)用地、機(jī)關(guān)企事業(yè)單位存量用地等。

深圳的土地使用權(quán)也有放開的趨勢。8月4日，自然資源部印發(fā)《關(guān)于支持粵港澳大灣區(qū)和深圳市深化自然資源領(lǐng)域改革探索意見的函》文件，提出放開深圳對永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地、公園綠地內(nèi)的建設(shè)用地、土地閑置費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)、違約條件下收回建設(shè)用地使用權(quán)等權(quán)利，給予深圳更多的土地統(tǒng)籌權(quán)。

從住房目標(biāo)來看，新加坡、深圳和香港三者殊途同歸，都是為了本地經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。但從長遠(yuǎn)來看，新加坡是比香港更好的選擇。

一個數(shù)據(jù)的變化可窺一斑：20世紀(jì)50年代，新加坡的人均居住土地面積不足6平方米;如今，這一數(shù)字已經(jīng)躍升至30平方米。

（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2020年第17期）