不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪管理的建設(shè)與發(fā)展

袁慶鋒

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是進(jìn)一步深化改革發(fā)展的重大舉措，對(duì)社會(huì)的影響廣泛而深遠(yuǎn)。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪，特別是房產(chǎn)測(cè)繪作為行政管理的配套環(huán)節(jié)，為房產(chǎn)管理和城市建設(shè)提供了準(zhǔn)確可靠的測(cè)量數(shù)據(jù)，是不動(dòng)產(chǎn)交易和登記的重要依據(jù)。因此，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪管理的進(jìn)一步完善與發(fā)展，對(duì)于推進(jìn)國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度改革，具有重要意義。

一、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的基礎(chǔ)性作用有待進(jìn)一步認(rèn)識(shí)

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪特別是房產(chǎn)測(cè)繪的主要對(duì)象是城鎮(zhèn)房屋的自然狀況、權(quán)屬狀況、利用狀況以及相關(guān)的地形要素。通過(guò)確定房屋及基本單元的位置、權(quán)屬界限、建筑面積、共有面積等房屋基本屬性，編制房屋基本單元代碼，建立房屋實(shí)體與房產(chǎn)信息化管理的紐帶，形成房產(chǎn)測(cè)繪成果。

房產(chǎn)測(cè)繪成果經(jīng)房產(chǎn)行政管理部門核準(zhǔn)采用后，即具備法律效力。測(cè)繪成果一定程度上作為經(jīng)濟(jì)價(jià)值衡量標(biāo)準(zhǔn)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易、財(cái)政稅收、不動(dòng)產(chǎn)登記、城市社會(huì)服務(wù)（建設(shè)、規(guī)劃、市政、環(huán)保、拆遷等）等方方面面都發(fā)揮著非常重要的作用。近年來(lái)，隨著房產(chǎn)價(jià)值的快速上升和社會(huì)大眾權(quán)利意識(shí)的加強(qiáng)，房產(chǎn)測(cè)繪在解決房產(chǎn)糾紛、維護(hù)司法公正和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等方面發(fā)揮出越來(lái)越明顯的作用。

二、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪立法有待進(jìn)一步完善

盡管《測(cè)繪法》已經(jīng)構(gòu)建了地籍測(cè)繪、權(quán)屬測(cè)繪、房產(chǎn)測(cè)繪等不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的相關(guān)制度，建設(shè)部在2000年《關(guān)于認(rèn)真執(zhí)行<房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范>加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪管理的通知》中明確要求“把房產(chǎn)測(cè)繪工作作為房地產(chǎn)管理中一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)性工作抓好”，同年出臺(tái)的《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》進(jìn)一步確認(rèn)了房產(chǎn)測(cè)繪的重要作用。但遺憾的是，在《城市房地產(chǎn)管理法》（1995年1月）和《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（1998年7月）中都沒(méi)有明確房產(chǎn)測(cè)繪在房產(chǎn)管理中的相關(guān)要求。

因此，新形勢(shì)下應(yīng)當(dāng)以進(jìn)一步深化改革為契機(jī)，通過(guò)有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)一步明確不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪特別是房產(chǎn)測(cè)繪在房產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)登記中的作用，明確房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)測(cè)繪機(jī)構(gòu)和測(cè)繪成果的管理職責(zé)。

三、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪監(jiān)管有待進(jìn)一步加強(qiáng)

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪特別是房產(chǎn)測(cè)繪，承擔(dān)了行政管理的一項(xiàng)配套服務(wù)功能，具有很強(qiáng)的政策性。從業(yè)者除了須熟練掌握專業(yè)的測(cè)繪技能、了解國(guó)家有關(guān)政策之外，還應(yīng)該充分了解當(dāng)?shù)卦诓煌瑫r(shí)期的房產(chǎn)政策，包括權(quán)屬、銷售與登記等相關(guān)要求。

目前，全國(guó)大多數(shù)城市都由相對(duì)穩(wěn)定的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)提供測(cè)繪成果應(yīng)用于房屋產(chǎn)權(quán)管理。長(zhǎng)期以來(lái)的實(shí)踐和發(fā)展表明，這種模式下的測(cè)繪機(jī)構(gòu)不純粹以追求經(jīng)濟(jì)利益為目標(biāo)，在保持適度的市場(chǎng)活力的同時(shí)，有力地促進(jìn)了房產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序和穩(wěn)定發(fā)展，最大程度上避免了由房產(chǎn)面積引發(fā)的權(quán)利糾紛、維持了社會(huì)穩(wěn)定，同時(shí)也獲得了社會(huì)大眾的普遍認(rèn)可。

現(xiàn)有條件下，在房產(chǎn)測(cè)繪完全市場(chǎng)化的城市中，行政管理部門面臨著更多的難題：測(cè)繪機(jī)構(gòu)入市門檻低，資質(zhì)最低的房測(cè)機(jī)構(gòu)僅需3名技術(shù)人員和10萬(wàn)元注冊(cè)資金，房產(chǎn)測(cè)繪業(yè)務(wù)的規(guī)模與技術(shù)難度往往會(huì)超出其作業(yè)能力和業(yè)務(wù)范圍，容易因技術(shù)、設(shè)備、人員等軟硬件力量不足而造成成果質(zhì)量低劣；另外，在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使之下，房測(cè)機(jī)構(gòu)不排除會(huì)滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的不合理要求進(jìn)行違規(guī)測(cè)繪或所謂擦邊球測(cè)繪，最終損害購(gòu)房人的合法權(quán)益，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)。如果再缺乏有效的管理、賠償和處罰措施，將進(jìn)一步造成房屋權(quán)利人和行政管理機(jī)構(gòu)之間的矛盾，造成社會(huì)不良影響。長(zhǎng)此以往，最終會(huì)嚴(yán)重影響到交易和登記機(jī)構(gòu)的行政公信力。

四、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪和交易、登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一信息平臺(tái)有待構(gòu)建

近年來(lái)，登記部門的信息化工作取得了長(zhǎng)足進(jìn)步，通過(guò)制定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建了統(tǒng)一的登記平臺(tái)，普遍實(shí)現(xiàn)了登記信息和測(cè)繪信息的互聯(lián)共享。由于交易和登記職能的分拆，測(cè)繪機(jī)構(gòu)和交易機(jī)構(gòu)、登記機(jī)構(gòu)之間原有的信息共享機(jī)制被打破，新的統(tǒng)一信息平臺(tái)有待構(gòu)建。

在構(gòu)建新的信息平臺(tái)時(shí)，應(yīng)充分利用已建成的平臺(tái)及數(shù)據(jù)，保證不動(dòng)產(chǎn)交易和登記信息的持續(xù)性和完整性，一方面避免重復(fù)投入，另一方面應(yīng)盡量利用現(xiàn)代信息技術(shù)和方法構(gòu)建平臺(tái)，以保障信息共享和查詢效率。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)應(yīng)立足于更好地為交易和登記機(jī)構(gòu)做好配套服務(wù)工作，滿足社會(huì)大眾對(duì)測(cè)繪成果多方面的要求；不動(dòng)產(chǎn)交易和登記機(jī)構(gòu)需要優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)定的測(cè)繪成果，為不動(dòng)產(chǎn)交易和登記機(jī)構(gòu)的權(quán)威性提供保障；社會(huì)公眾同樣需要公正、公平的測(cè)繪成果以維護(hù)權(quán)利各方的合法權(quán)益。因此需要構(gòu)建因地制宜、互惠互利的構(gòu)建信息統(tǒng)一平臺(tái)，確保行政部門與測(cè)繪機(jī)構(gòu)的有機(jī)銜接，為雙方提供高效、暢通、同步的測(cè)繪和權(quán)屬信息，實(shí)現(xiàn)“一圖、一網(wǎng)、一平臺(tái)”，提高不動(dòng)產(chǎn)交易和登記信息的共享、查詢和應(yīng)用水平。

五、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果的異議處理機(jī)制有待建立和完善

不動(dòng)產(chǎn)交易和登記具有國(guó)家公信力，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果的準(zhǔn)確與否直接影響到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。權(quán)利人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果提出異議時(shí)，應(yīng)當(dāng)有順暢的處理渠道。現(xiàn)有的測(cè)繪成果異議處理機(jī)制中，《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》明確規(guī)定了省級(jí)測(cè)管部門的測(cè)繪成果質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)，具有成果監(jiān)督檢驗(yàn)、委托檢驗(yàn)和司法仲裁檢驗(yàn)職能，但在實(shí)踐中存在較多障礙。因此，在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪制度的建設(shè)中，需要進(jìn)一步拓寬爭(zhēng)議解決渠道，完善不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪環(huán)節(jié)的異議處理機(jī)制。目前，在各地實(shí)踐中，不少地方的測(cè)繪行業(yè)協(xié)會(huì)通過(guò)篩選長(zhǎng)期從事房產(chǎn)測(cè)繪的專業(yè)人士組成專家?guī)?，參與處理房產(chǎn)測(cè)繪成果的異議和矛盾，初步具備了處理地籍、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果數(shù)據(jù)的委托檢驗(yàn)和司法仲裁檢驗(yàn)等經(jīng)驗(yàn)。因此，在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪制度建設(shè)中，可以尊重各地實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步明確不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果異議處理的機(jī)構(gòu)、程序等規(guī)定，保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)利。

六、結(jié)語(yǔ)

在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和進(jìn)一步深化改革的背景下，各測(cè)繪單位應(yīng)自覺(jué)遵守市場(chǎng)秩序，遵從行政部門的統(tǒng)籌安排，積極應(yīng)對(duì)改革要求，繼續(xù)做好配合和服務(wù)工作；行政部門需進(jìn)一步明確職能、相互協(xié)作，加強(qiáng)與房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)之間的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和交流，建立健全管理制度和管理體系，著重加強(qiáng)市場(chǎng)安全管理，構(gòu)建公正有序、優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，維護(hù)參與各方及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。