淺析物流用地供地方式的選擇

胡 靜

（河南理工大學(xué)，河南 焦作 454000）

淺析物流用地供地方式的選擇

胡 靜

（河南理工大學(xué)，河南 焦作 454000）

闡述城市建設(shè)用地中關(guān)于物流用地的概念、定義，以及分類范圍，指出物流用地的供地方式，采用“招標(biāo)、拍賣、掛牌”供地方式的意義和作用，探討在我國(guó)現(xiàn)有法律規(guī)定的框架下物流用地的主要方式。

建設(shè)用地；物流用地；供地方式

城市建設(shè)用地分類中對(duì)物流用地定義為物資儲(chǔ)備、中轉(zhuǎn)、配送等用地，其中還包含附屬道路、停車場(chǎng)以及貨運(yùn)公司車隊(duì)的站場(chǎng)等用地。狹義的物流用地是指特定區(qū)域，主要用于承載各種物流功能及設(shè)施，服務(wù)于不同物流功能，表現(xiàn)為承載各種物流設(shè)施的城市建設(shè)用地，現(xiàn)有狀況下，不同城市用地有不同類型的特定物流用地組合。廣義物流用地除包含物流設(shè)施所使用的土地外，從空間范圍看，所有產(chǎn)生和能吸引物流、處于城市物流供應(yīng)鏈中的用地都屬于物流用地。

土地利用分類中對(duì)物流用地的規(guī)定包括了物流空間設(shè)施，也包括了倉(cāng)庫(kù)、貨運(yùn)場(chǎng)站、堆場(chǎng)、加工中心、配送中心、批發(fā)市場(chǎng)、零售商店等。同時(shí)，物流設(shè)施的物流功能并非單一，常常是多種功能混合在一起，其所屬用地的性質(zhì)呈現(xiàn)復(fù)合化的特點(diǎn)。由于物流用地的多樣性，在土地利用現(xiàn)狀分類中沒(méi)有單列“物流用地”類別，在現(xiàn)行土地的一級(jí)分類中，主要涵蓋的是四類用地：商服用地、工礦用地、公共管理與公共服務(wù)用地、交通運(yùn)輸用地。

根據(jù)上述規(guī)定，在進(jìn)行供地時(shí)，物流用地歸屬在工業(yè)用地的二級(jí)類中，屬于經(jīng)營(yíng)性用地的范疇，按照國(guó)家現(xiàn)行法律法規(guī)，經(jīng)營(yíng)性用地必須采用“招標(biāo)、拍賣、掛牌”的形式完成供地，對(duì)于物流用地來(lái)說(shuō)，必須通過(guò)“招標(biāo)、拍賣、掛牌”供應(yīng)土地。而物流用地作為工業(yè)用地中較為特殊的一項(xiàng)地類，用地主要用于庫(kù)房，同時(shí)還包含辦公用房、貨場(chǎng)，鐵路、裝卸平臺(tái)、公路或機(jī)場(chǎng)設(shè)施等較多類型，使用方式多樣化，根據(jù)相關(guān)政策分析，結(jié)合實(shí)際，可探索根據(jù)不同情況按不同形式對(duì)物流用地進(jìn)行供應(yīng)，以期增加物流用地供給的彈性。

采用“招標(biāo)、拍賣、掛牌”供應(yīng)物流用地，一是能充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，高效配置物流用地?！罢袠?biāo)、拍賣、掛牌”出讓方式作為土地的交易方式，能很好地實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源優(yōu)化配置，能最大程度上實(shí)現(xiàn)了土地出讓方和土地需求者雙方“共贏”，物流用地采用此種方式出讓，能很好解決當(dāng)前物流用地市場(chǎng)供需矛盾突出的問(wèn)題，對(duì)物流用地大量閑置問(wèn)題能起到有效規(guī)范作用。二是有利于推進(jìn)物流產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)化優(yōu)化升級(jí)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的有效轉(zhuǎn)變。物流用地通過(guò)“招標(biāo)、拍賣、掛牌”這種方式進(jìn)行出讓，由于價(jià)格機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的增加，促使物流企業(yè)積極地調(diào)整自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上從高能耗、低效益向高效益、高技術(shù)、低能耗轉(zhuǎn)變，這樣物流企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中更具有競(jìng)爭(zhēng)力，不僅能節(jié)約集約用地，更能很好地緩解現(xiàn)今用地困難情況，符合國(guó)家制定的保障土地相關(guān)政策。航空港區(qū)現(xiàn)在正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)型、聚集的關(guān)鍵期，通過(guò)引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，能夠優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局，從而全面提升航空港區(qū)的整體產(chǎn)業(yè)質(zhì)量。三是有利于強(qiáng)化政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。由于實(shí)行物流用地的市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)，這樣的供地機(jī)制對(duì)于政府和物流企業(yè)來(lái)說(shuō)，都具有一定的約束力和控制力，由于物流企業(yè)用地需經(jīng)項(xiàng)目發(fā)改審核，而政府在了解企業(yè)的需求后，有利于將符合條件的土地推向市場(chǎng)，確定正常的土地供應(yīng)需求單位，保持物流用地市場(chǎng)的正常有序。四是能更好地促進(jìn)依法行政，推動(dòng)廉政建設(shè)。物流用地進(jìn)行“招標(biāo)、拍賣、掛牌”程序，體現(xiàn)了政府對(duì)于土地出讓環(huán)節(jié)的公開(kāi)、公平、公正原則，在供地環(huán)節(jié)中能很大程度上避免人為干擾因素，同時(shí)也對(duì)政府行為提供了相應(yīng)的準(zhǔn)則，更為規(guī)范，從制度上保證了土地供應(yīng)的陽(yáng)光透明，對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，也是實(shí)行依法行政的必須過(guò)程。

物流用地在采用“招標(biāo)、拍賣、掛牌”前提下，為了更好有利于物流企業(yè)的需求，在探討物流用地供地方式上，可采用以下幾種：

1）物流用地中經(jīng)營(yíng)性用地要按照土地公開(kāi)出讓方式供地

我國(guó)對(duì)于經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性用地區(qū)分，是以用地是否用于盈利來(lái)劃分的，物流用地中經(jīng)營(yíng)性用地一般是指庫(kù)房、裝卸平臺(tái)、交易信息大廳以及占很少比例的配套設(shè)施用地（如辦公用房、綠地、員工宿舍等），而這些區(qū)域正是物流企業(yè)用于盈利而進(jìn)行生產(chǎn)的場(chǎng)所，所以物流用地中包含的經(jīng)營(yíng)性用地依據(jù)《關(guān)于嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營(yíng)性土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓的通知》《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》等規(guī)定，必須進(jìn)行“招標(biāo)、拍賣、掛牌”形式公開(kāi)出讓，這對(duì)于土地市場(chǎng)建設(shè)，發(fā)揮土地市場(chǎng)機(jī)制配置土地資源也有著促進(jìn)作用。

2）物流用地中經(jīng)營(yíng)性用地可按照國(guó)有土地租賃方式供地

國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。國(guó)有土地租賃具有短期性、靈活性的特點(diǎn)。對(duì)于部分物流企業(yè)，特別是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小的物流企業(yè)，通過(guò)土地出租取得土地使用權(quán)，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，既減輕了負(fù)擔(dān)，也解決了時(shí)間成本，物流企業(yè)可以辦理相應(yīng)的短期租賃手續(xù)，簽訂短期租賃合同，相比高額的土地出讓金，土地租金的數(shù)額也較小，對(duì)于企業(yè)控制成本是個(gè)有效的途徑。合同期滿，可以進(jìn)行續(xù)簽，也可經(jīng)過(guò)政府批準(zhǔn)用途后重新簽訂土地租賃合同，企業(yè)比較容易接受這一土地有償使用方式，也能規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，對(duì)于土地二級(jí)市場(chǎng)的平穩(wěn)建立也能起到積極的作用。

3）物流用地中非經(jīng)營(yíng)性用地可按照國(guó)有土地使用權(quán)劃撥方式供地

物流用地中的非經(jīng)營(yíng)性用地主要指那些屬于公共產(chǎn)品性質(zhì)的機(jī)構(gòu)用地，如依附有大型交通樞紐中心的物流企業(yè)，其用地范圍包括有部分鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)設(shè)施或者物流園區(qū)內(nèi)的部分具有公益性質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施。為鼓勵(lì)物流企業(yè)的發(fā)展，這部分用地可以參照我國(guó)當(dāng)前法律規(guī)定，在合法合規(guī)的情況下，按照《劃撥用地目錄》采用劃撥方式供地。

通過(guò)上述的分類別供地。能充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，高效配置物流用地；另一方面，有利于推進(jìn)物流產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)化優(yōu)化升級(jí)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的有效轉(zhuǎn)變；同時(shí)，有利于強(qiáng)化政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控；最后，能更好地促進(jìn)依法行政，推動(dòng)廉政建設(shè)，從制度上保證了物流土地供應(yīng)的陽(yáng)光透明，對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，也是實(shí)行依法行政的必須過(guò)程。

論 文 征 稿

《中州建設(shè)》是由河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳主管主辦，省內(nèi)唯一的建設(shè)類綜合性期刊，面向國(guó)內(nèi)外公開(kāi)發(fā)行。

《中州建設(shè)》以宣傳黨的城鄉(xiāng)建設(shè)方針和政策，促進(jìn)中原崛起，推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，交流信息，服務(wù)基層為己任，努力傳播國(guó)內(nèi)外城鎮(zhèn)化發(fā)展的先進(jìn)理念和經(jīng)驗(yàn)，積極宣傳建設(shè)管理部門和建設(shè)企事業(yè)單位的業(yè)績(jī)和成就，發(fā)表專家學(xué)者和廣大工程技術(shù)人員的理論文章。

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中州建設(shè)雜志社編輯部

2016-12-08