房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算的若干問(wèn)題探討

田 雯葉昀昊

（1 河南財(cái)政金融學(xué)院 ，河南 鄭州 450000；2 河南大學(xué)國(guó)際教育學(xué)院，河南 開(kāi)封 475000）

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算的若干問(wèn)題探討

田 雯1葉昀昊2

（1 河南財(cái)政金融學(xué)院 ，河南 鄭州 450000；2 河南大學(xué)國(guó)際教育學(xué)院，河南 開(kāi)封 475000）

房地產(chǎn)項(xiàng)目工期長(zhǎng)，參與單位多，環(huán)節(jié)復(fù)雜，建設(shè)過(guò)程變化大，由于現(xiàn)場(chǎng)工程管理與后方財(cái)務(wù)管理的專(zhuān)業(yè)區(qū)隔，造成了項(xiàng)目成本核算問(wèn)題積累多，核算難度大，整體管控水平低，嚴(yán)重影響企業(yè)管理水平提升，本文就房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算中的幾個(gè)共性問(wèn)題進(jìn)行探討。

房地產(chǎn)；成本核算；管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工期長(zhǎng)、投資大，多數(shù)工程要跨年度完成。此外，還存在經(jīng)營(yíng)規(guī)模大，并存在跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的情況。由于現(xiàn)場(chǎng)工程管理與后方財(cái)務(wù)管理的專(zhuān)業(yè)區(qū)隔情況的存在，存在著項(xiàng)目成本核算問(wèn)題積累多，核算難度大，整體管控水平低的問(wèn)題，嚴(yán)重影響企業(yè)管理水平提升，現(xiàn)就有關(guān)共性問(wèn)題探討如下。

1 ?房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成及核算過(guò)程

房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要是通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本”科目來(lái)歸集，可細(xì)分為：1）土地成本，土地出讓金、各種應(yīng)交費(fèi)用。2）土地開(kāi)發(fā)成本，包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)、文物勘探費(fèi)、土地平整費(fèi)等。3）前期費(fèi)用，包括水電通訊接引、各項(xiàng)臨時(shí)設(shè)施、設(shè)計(jì)調(diào)研費(fèi)、各項(xiàng)規(guī)費(fèi)等。4）建筑安裝工程費(fèi)。5）公共設(shè)施配套費(fèi)。6）間接費(fèi)用。

企業(yè)在“開(kāi)發(fā)成本”一級(jí)核算科目下，可根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要，選擇下級(jí)成本項(xiàng)目，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核算。選擇成本項(xiàng)目不能太多，對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少，特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并。而對(duì)金額較大，并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算過(guò)程如下：1）財(cái)務(wù)與工程人員對(duì)接，收集工程資料。2）確定成本核算對(duì)象，設(shè)置成本核算科目，開(kāi)設(shè)成本明細(xì)賬。3）核算與分配各項(xiàng)費(fèi)用，一般按工程費(fèi)用及公共費(fèi)用兩大類(lèi)分配。4）成本匯總。5）核算成果分析。

2 ?成本核算中的常見(jiàn)問(wèn)題分析

2.1 ?核算對(duì)象選擇問(wèn)題

由于開(kāi)發(fā)規(guī)模及開(kāi)發(fā)進(jìn)度不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本歸集對(duì)象也不同。對(duì)于小規(guī)模開(kāi)發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開(kāi)發(fā)，可以將全部開(kāi)發(fā)量作為成本歸集對(duì)象，設(shè)立一個(gè)成本核算單位。但對(duì)大規(guī)模開(kāi)發(fā)，如果成本核算過(guò)細(xì)（如以單幢為單位），因?yàn)樵S多直接開(kāi)發(fā)費(fèi)用難以分?jǐn)偟矫看狈课荩@樣做勢(shì)必使核算工作繁瑣化。相反，如果成本核算簡(jiǎn)單地以整個(gè)小區(qū)為核算單位，不僅存在核算資料滯后問(wèn)題，還會(huì)失去其成本核算對(duì)工程管理的反饋?zhàn)饔谩?shí)踐證明，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程內(nèi)容和工期進(jìn)度作為確定成本歸集對(duì)象的主要依據(jù)，對(duì)大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按不同開(kāi)發(fā)期進(jìn)行分塊核算，便于費(fèi)用的歸集并充分發(fā)揮成本核算的作用。

“按期核算”原則適用于大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在這個(gè)大原則下，核算對(duì)象通常根據(jù)銷(xiāo)售對(duì)象細(xì)分為住宅（普通住宅和非普通住宅）成本核算、商業(yè)成本核算、車(chē)位成本核算等幾大類(lèi)。需要特別說(shuō)明的是，車(chē)位成本核算在政策上比較復(fù)雜，車(chē)位通常沒(méi)有產(chǎn)權(quán)（房管局不辦理車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)證），只能租不能售，還有的依據(jù)物權(quán)法，認(rèn)為車(chē)庫(kù)屬于所有業(yè)主的附屬資產(chǎn)，租售收益屬于全體業(yè)主，加上多數(shù)車(chē)位空間兼有人防功能，問(wèn)題就更加復(fù)雜。從成本核算角度看，如果車(chē)庫(kù)作為獨(dú)立核算對(duì)象，相關(guān)費(fèi)用沒(méi)有加總在住宅中，理論上開(kāi)發(fā)商有銷(xiāo)售權(quán)和收益權(quán)。相反，如果車(chē)庫(kù)沒(méi)有獨(dú)立核算，成本加總在住宅中，則車(chē)庫(kù)理論上就是全體業(yè)主的“附屬資產(chǎn)”，跟小區(qū)綠地屬于全體業(yè)主性質(zhì)一樣。

實(shí)踐中與車(chē)位類(lèi)似的還有區(qū)內(nèi)“有用”配套設(shè)施的成本核算問(wèn)題，如幼兒園、游泳池等，是否列入單獨(dú)核算對(duì)象，需要慎重對(duì)待。

2.2 ?費(fèi)用分配的幾個(gè)原則

1）土地成本分?jǐn)?。通常有兩個(gè)原則，一是按面積分?jǐn)?，二是按區(qū)塊分?jǐn)?。以整個(gè)小區(qū)為核算對(duì)象的，土地成本可以按各個(gè)子項(xiàng)面積無(wú)區(qū)別分?jǐn)?，即不論住宅、商業(yè)還是車(chē)庫(kù)，按各自面積大小同比例分?jǐn)?。由于分期建設(shè)原因，同時(shí)一個(gè)小區(qū)內(nèi)，不同地塊相對(duì)容積率也會(huì)有所差異，比如一塊蓋高層住宅，一塊蓋多層洋房，這時(shí)候就要根據(jù)兩塊地段的用地差異，以及不同期開(kāi)發(fā)的地段范圍，合理劃分邊界，分別分配土地費(fèi)用。相關(guān)的土地平整、文物勘探等成本，也應(yīng)按此原則進(jìn)行分配。

2）工程費(fèi)用分?jǐn)?。?gòu)成本體的費(fèi)用，按各自隸屬的核算對(duì)象全額分?jǐn)?，比如住宅樓的費(fèi)用，列入住宅核算對(duì)象即可。但工程設(shè)計(jì)中，住宅樓里常常嵌入很多公共設(shè)施，比如配電房、消防控制室、水泵房、熱力交換站、物業(yè)辦公、社區(qū)辦公等等，對(duì)于這些處于某個(gè)建筑中的公共設(shè)施，其發(fā)生的費(fèi)用要堅(jiān)持按“先局部剔除、再整體分配”原則處理。實(shí)際工作中，因?yàn)槎鄶?shù)工程造價(jià)都是按單位工程綜合決算，確認(rèn)其中的公共設(shè)施費(fèi)用額是一個(gè)很大難題，財(cái)務(wù)人員必須與工程管理人員密切結(jié)合，在既符合造價(jià)政策、又不致陷入繁瑣的前提下，合理確認(rèn)應(yīng)剔除的公共設(shè)施費(fèi)用額度。同時(shí)也可未雨綢繆，在工程決算過(guò)程中，要求施工單位專(zhuān)列公共費(fèi)用以備用。

3）公共費(fèi)用分擔(dān)。除了確認(rèn)嵌入在各核算對(duì)象中的公共工程費(fèi)用，還有一類(lèi)費(fèi)用，雖然不直接構(gòu)成工程費(fèi)用，但同樣為各個(gè)核算對(duì)象服務(wù)，比如設(shè)計(jì)費(fèi)、各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，通?？砂疵娣e分?jǐn)?，但?zhuān)門(mén)用于某個(gè)核算對(duì)象的費(fèi)用，由全體核算對(duì)象分?jǐn)偩筒缓侠砹?，比如某個(gè)新工藝的專(zhuān)門(mén)試驗(yàn)費(fèi)，只能由使用這個(gè)工藝的工程分?jǐn)?。還有一種情況，一些較大的施工措施性費(fèi)用，比如支護(hù)工程、降水工程、塔吊費(fèi)用，如果按面積分?jǐn)偅袝r(shí)并不合理，這些只能根據(jù)其實(shí)際服務(wù)的份額，逐項(xiàng)甄別，靈活測(cè)算，做到“服務(wù)誰(shuí)、分配誰(shuí)”，“服務(wù)多少、分配多少”，反映真實(shí)成本構(gòu)成。這些都要求財(cái)務(wù)人員與工程管理人員密切溝通，共同確認(rèn)分配原則，切不可閉門(mén)造車(chē)，想當(dāng)然。

2.3 ?尾工預(yù)提問(wèn)題

由于小區(qū)個(gè)別配套沒(méi)有完成、部分公建設(shè)施暫時(shí)不能實(shí)施等因素，會(huì)影響整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的完全建成。因?yàn)殇N(xiāo)售需要，成本核算又不能因?yàn)榫植恳蛩囟w“休眠”，解決這個(gè)問(wèn)題，通常用“預(yù)提費(fèi)用”科目解決，即將尚未實(shí)施的工程預(yù)算預(yù)提計(jì)入成本，以后待工程完成后再按實(shí)際支出調(diào)整項(xiàng)目成本。由于這部分工程內(nèi)容通常在項(xiàng)目總投資中所占的比例很小，一般控制在10%以?xún)?nèi)，故不會(huì)造成項(xiàng)目總成本和單位成本的大幅波動(dòng)。

常見(jiàn)的預(yù)提項(xiàng)目通常不影響項(xiàng)目整體功能的實(shí)施，如一些質(zhì)量問(wèn)題的修整、個(gè)別路段的貫通、相關(guān)費(fèi)用的補(bǔ)交、已決算的工程應(yīng)付款項(xiàng)等，如果未完工程嚴(yán)重影響項(xiàng)目功能發(fā)揮，且后續(xù)施工的不確定性很大，則可能超出預(yù)提范圍，實(shí)踐中必須把握預(yù)提工程的費(fèi)用邊界。

2.4 ?成本核算信息化問(wèn)題

建立信息化成本核算體系，根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工及營(yíng)銷(xiāo)工作安排，預(yù)設(shè)成本核算框架，與工程管理同步，及時(shí)將項(xiàng)目成本核算成果系統(tǒng)儲(chǔ)存，避免“死后驗(yàn)尸”式核算方式，是成本核算工作得以高效實(shí)施的保障，及時(shí)反饋核算信息也是企業(yè)成本戰(zhàn)略實(shí)施的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)中，應(yīng)要求每位項(xiàng)目管理人員都具備一專(zhuān)多能的素質(zhì)，既是工程質(zhì)量檢查、進(jìn)度監(jiān)督人員，又是成本控制和核算人員，把成本核算有機(jī)地植入到項(xiàng)目管理中，最終為“管理升級(jí)、企業(yè)增效”發(fā)揮職能作用。

2017-07-20