“漲”聲一片，珠海新模式？

陳志

中國(guó)的南方有座明珠之城：珠海，這裡有著宋朝皇室後裔遷居形成的趙氏村落，唐家古鎮(zhèn)中出過民國(guó)第一任內(nèi)閣總理唐紹儀，當(dāng)代與深圳等一同成為中國(guó)改革開放的特區(qū)之一。直面澳門，未來的港珠澳大橋更是讓珠海成為首個(gè)連接港澳的陸上城市，於此同時(shí)高昂的房?jī)r(jià)與兩年一度的航展同樣一飛衝天，這是珠海模式嗎？

向上突變的市場(chǎng)

談及珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，我們不難發(fā)現(xiàn)是在這10多年來通過政府的重大規(guī)劃和大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入來帶動(dòng)房地產(chǎn)興起的，典型的案例就如橫琴自貿(mào)區(qū)、十字門到西部的生態(tài)新城等，在近5年都有良好的政策導(dǎo)向在推進(jìn)。其他的如機(jī)場(chǎng)、廣珠城軌、港珠澳大橋、香海大橋、金海大橋和洪鶴大橋等的大交通規(guī)劃和建設(shè)，使珠海成為一個(gè)輕鬆對(duì)接粵港澳地區(qū)的魅力窗口。

相對(duì)於一線核心城市的群聚和特殊吸引力而言，珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)是根據(jù)珠海各片區(qū)在功能定位差異化的基礎(chǔ)上不斷變化的。珠海一直以來以海岸線為優(yōu)勢(shì)，加以諸多山脈、浩瀚的海洋、眾多高等院校坐落等，生活環(huán)境非常優(yōu)美，這是外來人對(duì)珠海的首要印象，且尤以吉大、唐家片區(qū)等更為突出。從2008年開始逐步開發(fā)大橫琴之後，到2015年時(shí)，珠海城市整個(gè)重心已由迎賓路以西至華發(fā)商都為中軸線，以金灣城區(qū)、十字門及灣仔為“泛中軸線”。迎賓路以東已成為老吉大、老香洲人居住之地，居住人口、階層與當(dāng)年老香洲類似，其文化和生活規(guī)律，基本上已經(jīng)走進(jìn)了一個(gè)“中老年”狀態(tài)。另外兩個(gè)是橫琴自貿(mào)區(qū)和珠港澳大橋出口，目前都集中在前山河以西，是珠?，F(xiàn)在最大的兩個(gè)發(fā)展爆發(fā)點(diǎn)。2015年以後，這也是南灣成為珠海最核心的一個(gè)片區(qū)之一的重要原因。而隸屬珠海具有衛(wèi)星城鎮(zhèn)屬性的金灣，將依照主城區(qū)T級(jí)的理解，成為珠海最具改善性需求分流處。反觀橫琴，橫琴是珠海最大的希望，也是近十幾年來國(guó)家對(duì)珠海最重視的一次，未來將是整個(gè)城市資產(chǎn)最高的地方。它擁有珠港澳大橋第一個(gè)出口和第二個(gè)出口兩個(gè)優(yōu)勢(shì)、香港的第一個(gè)出口和第二個(gè)出口分流的流向地優(yōu)勢(shì)。此外，橫琴這塊片區(qū)是全新的，也符合香港、澳門客戶過來珠海尋找第一居所時(shí)的落腳點(diǎn)的需求，未來一旦珠澳同城化進(jìn)程加快，加之港珠澳大橋連接粵、港、澳三地的優(yōu)勢(shì)，橫琴必將散發(fā)出巨大的魅力吸引新興需求的港澳居民等入住，屆時(shí)這一片區(qū)的活力也將不斷強(qiáng)化。

當(dāng)然在美麗的宜居環(huán)境外，珠海一夕在兩岸四地聞名的原因便是2016年珠海房?jī)r(jià)蹭蹭蹭地快速上漲，有人用瘋漲來形容，珠海人也時(shí)常感慨珠海樓已非珠海人可以承受起的，市場(chǎng)上剛性需求入市的悲觀情緒逐漸產(chǎn)生，特別是一些突發(fā)事件對(duì)房?jī)r(jià)一再的影響。當(dāng)然，我們看待樓市必須從一個(gè)較為長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來看，如果把觀察整個(gè)樓市變化的視野從2003年延伸到2020年或更久，珠海樓價(jià)一直是一條向上的曲線。對(duì)於限購(gòu)令出臺(tái)前的珠海而言，珠海房?jī)r(jià)真正的推手是社會(huì)對(duì)橫琴自貿(mào)區(qū)的期待以及珠海各項(xiàng)大基建落地吸引了大量購(gòu)房者的高關(guān)注，但實(shí)際上可供開發(fā)的土地較少，在這些疊加效應(yīng)下倒推購(gòu)房者的緊迫感，導(dǎo)致出現(xiàn)珠海房?jī)r(jià)量?jī)r(jià)齊升並屢創(chuàng)新高的局面。

再者就是“19050金灣”和“29120唐家”拍地的顯著影響，使原本處?kù)秲r(jià)值窪地的一些區(qū)域瞬間變得火熱，原本以主城區(qū)作為同心圓發(fā)展的城市格局在短短幾個(gè)月時(shí)間變?yōu)闄M向和縱向的發(fā)展，購(gòu)房客戶群的流向也隨之改變。

在10月6日限購(gòu)令的前一個(gè)月，2016年9月珠海市新房成交均價(jià)為18988元/㎡，環(huán)比增長(zhǎng)了5.95%，同比增長(zhǎng)了40.39%。而今年1-9月份的網(wǎng)簽達(dá)到了52589套，比2015年全年的32310套上漲了近63%，樓市的確出現(xiàn)了過快和過熱現(xiàn)象，在新政前的市場(chǎng)狀態(tài)，是有些透支了珠海未來的消費(fèi)力，需要一個(gè)恢復(fù)和消化的過程。

澳人置業(yè)，橫琴新機(jī)

當(dāng)然，珠海市場(chǎng)進(jìn)一步地開放，吸引了來自港澳臺(tái)地區(qū)的不少居民和投資者的資金進(jìn)入，特別是對(duì)一關(guān)之隔的澳門而言，前來珠海買樓、投資、自住等開始成為一種趨勢(shì)，涉及到各種社會(huì)階層。而這十多年來，澳門人逐漸來珠海買樓對(duì)珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響也有不少人時(shí)常提及。首先，我們必須看到澳門存在的特殊狀況：實(shí)行“一國(guó)兩制”的澳門，存在地少人多的客觀現(xiàn)實(shí)情況，這十年來房?jī)r(jià)高企亦是事實(shí)，加上臨近珠海的拱北和橫琴兩大區(qū)塊，自然造就了澳門人在置業(yè)上無論是自住還是投資的必然選擇之一。珠海，對(duì)於很多澳門人而言，其認(rèn)為珠海房地產(chǎn)一定可以成為很好的通路。客觀來看，澳門人在珠海置業(yè)對(duì)珠海的房?jī)r(jià)有推動(dòng)作用，但事情總有一體兩面的情況，從另一方面看，大量澳門人湧入珠海購(gòu)置房產(chǎn)也會(huì)提升開發(fā)商對(duì)居住環(huán)境和產(chǎn)品質(zhì)素的高追求，再者就是澳門人口帶來的外來人文生活方式和本土文化的交融與取長(zhǎng)補(bǔ)短，這種文化上的融合和先進(jìn)理念與生活方式的融入都將對(duì)於珠海本身的社區(qū)文化、社會(huì)氛圍有進(jìn)一步提升改變的幫助。

從傳出中央的利好政策與珠海開發(fā)橫琴的實(shí)際行動(dòng)後，橫琴吸引港澳民眾投資、自住的趨勢(shì)也在不斷加強(qiáng)。近期，在總理視察澳門過後提出各項(xiàng)利好大禮包中，也明確指出澳門單牌車進(jìn)出橫琴的新政策即將落地，這一利好將進(jìn)一步方便兩地交通往來，活化澳門的發(fā)展，進(jìn)一步緩解澳門本身的交通、道路等壓力，而且也是推進(jìn)人員、社會(huì)的雙向流動(dòng)。當(dāng)然從澳門大學(xué)新校區(qū)在橫琴開發(fā)建成到澳門青少年創(chuàng)業(yè)谷再到澳門企業(yè)進(jìn)駐橫琴享受財(cái)稅優(yōu)惠政策等等，都是國(guó)家對(duì)橫琴自貿(mào)區(qū)的肯定與大力扶持。未來將有更多來自全國(guó)各地的頂尖企業(yè)總部、創(chuàng)投、金融公司和創(chuàng)業(yè)公司進(jìn)駐橫琴，對(duì)比澳門這位貌似錦衣富足的“中年人”而言，橫琴未來應(yīng)該更像是朝氣蓬勃的初生牛犢，亦更像澳門的第四個(gè)島，為澳門的發(fā)展和社會(huì)的提升提供廣闊的資源與腹地。

未來，流入OR流出

樓市的發(fā)展離不開城市本身的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，在加速建設(shè)中的港珠澳大橋未來對(duì)珠海的影響是不言而喻的，一座當(dāng)今世界最長(zhǎng)的跨海大橋成功將兩個(gè)特別行政區(qū)與內(nèi)地城市連結(jié)，在政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等方面都必然產(chǎn)生重大影響。大家在看待未來五年、十年珠海發(fā)展時(shí)，亦會(huì)提到港珠澳大橋建成通車後對(duì)港人赴珠海置業(yè)、生活帶來很大吸引力，認(rèn)為這對(duì)珠海的人口流入有幫助，我們必須辯證全面地來看待這一現(xiàn)象。從現(xiàn)有的政策規(guī)定來看，未來通過港珠澳大橋進(jìn)入珠海的香港居民，基本是開兩地車牌過來，珠海目前已無工業(yè)化產(chǎn)業(yè)，和當(dāng)年從香港進(jìn)入羅湖從事前店後廠的人群不一樣，這一輪的港人赴珠海是真正有居住、生活等需求的，因而會(huì)根據(jù)珠海的城市特點(diǎn)找到自己的落腳點(diǎn)，甚至有一批人會(huì)選擇珠海養(yǎng)老，安度晚年，因此會(huì)帶來一種不一樣的人文文化氛圍。未來隨著港珠澳大橋的落成，新的機(jī)遇必將會(huì)給珠海帶來不一樣的人群，不一樣的文化，屆時(shí)珠海將成為一個(gè)文化的交匯處，隨之帶來的是珠海人口構(gòu)成的3.0時(shí)代，珠海將一如既往以開放、包容的姿態(tài)來迎接五湖四海的居民來到珠海發(fā)展、生活，一同構(gòu)建更加區(qū)域化與國(guó)際化的新城市，這對(duì)於珠海是一個(gè)絕佳的發(fā)展契機(jī)，同時(shí)必然也存在不少挑戰(zhàn)，就是如何善加運(yùn)用各方資源、人員往來來提升珠海實(shí)際的城市競(jìng)爭(zhēng)力。

因?yàn)樵诂F(xiàn)有的氛圍中，高昂的房?jī)r(jià)已經(jīng)讓不少人望而生畏，珠海雖然有不少高等院校的分校區(qū)，但是過快上漲的樓市對(duì)於初入社會(huì)的年輕人有一定的排擠效應(yīng)，加之珠?，F(xiàn)階段的工作機(jī)遇與經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)遠(yuǎn)不如廣州、深圳的實(shí)力，因此必須要綜合考量。當(dāng)然，最直接最主要的影響目前高校生留城的前提就是就業(yè)和發(fā)展機(jī)會(huì)，這和高房?jī)r(jià)會(huì)流失人才沒有直接關(guān)係，高房?jī)r(jià)是一個(gè)城市財(cái)富的象徵，對(duì)人才而言，更是一個(gè)發(fā)展機(jī)會(huì)。未來珠海也必將在人才落戶政策上進(jìn)一步放寬，持續(xù)吸引本地高校學(xué)生留珠，也更加吸引外來人才進(jìn)入珠海發(fā)展。

當(dāng)然，十月新政出來後，珠海樓市呈現(xiàn)出量跌價(jià)穩(wěn)、客戶觀望的持續(xù)平緩期，今年房地產(chǎn)企業(yè)基本已完成全年任務(wù)，2017年3月，也就是過了農(nóng)曆新年後，珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)更加明朗些。

新政之後，開發(fā)商對(duì)於銀行融資、或者對(duì)土地的追捧，都按照新政去操作，逐漸使得房地產(chǎn)回歸到良性循環(huán)的發(fā)展過程中去。在調(diào)控過程中，開發(fā)商則會(huì)更加注重於產(chǎn)品打造、環(huán)境營(yíng)造等等。貸款買房的本質(zhì)就是用未來貨幣的價(jià)值鎖定現(xiàn)在的資產(chǎn)價(jià)格，等同零存整取的存錢過程，每一次供款就是一次存款，目前中國(guó)已進(jìn)入中度通貨膨脹的階段，中國(guó)的城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)升級(jí)正在急速上升期，我們?nèi)绻皇怯^望，不參與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，就會(huì)無法分享到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的紅利。

因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，珠海的樓市必須走出可持續(xù)的健康發(fā)展之路，要真正達(dá)到宜居城市的目標(biāo)，必須從以下兩點(diǎn)重點(diǎn)切入：

1、加大土地和保障房的均衡供給，加大對(duì)高端人才的優(yōu)惠政策提出、基建交通和樞紐交通的投入，平衡東、西城發(fā)展。

2、面對(duì)港、澳陸路交通優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化南中國(guó)窗口城市形象，創(chuàng)造更多港、澳、珠交流平臺(tái)，力爭(zhēng)成為中國(guó)一國(guó)兩制文化交匯示範(fàn)區(qū)。

只有一個(gè)不斷融合、改革的城市才能在中國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)發(fā)展中尋求更大的立足之地，也才能真正讓珠海躋身一流城市的行列，成為宜居宜遊的海濱之城。