淺析“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)稅務(wù)籌劃

趙陽

摘要：營(yíng)改增政策的實(shí)行，對(duì)我國(guó)的各個(gè)行業(yè)的稅務(wù)都產(chǎn)生了很大的影響，并且在房地產(chǎn)領(lǐng)域，“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)的稅率、稅務(wù)的征收方式以及核算等都產(chǎn)生了非常大的影響，所以作為房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)“營(yíng)改增”政策深入的分析和了解是非常有必要的。關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)應(yīng)對(duì)策略一、營(yíng)改增下房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)（一）組織財(cái)務(wù)人員學(xué)習(xí)營(yíng)改增政策營(yíng)改增的政策出臺(tái)之后，房地產(chǎn)就應(yīng)該認(rèn)識(shí)到這項(xiàng)政策的重要，要經(jīng)常對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，使財(cái)務(wù)人員可以了解和學(xué)習(xí)這項(xiàng)政策，來保證房地產(chǎn)企業(yè)納稅工作很好的進(jìn)行。（二）財(cái)務(wù)人員要專職做好增值稅發(fā)票管理工作在增值稅稅制下，增值稅發(fā)票的管理尤為重要。由于一方開具增值稅專用發(fā)票，會(huì)涉及到下游企業(yè)的抵扣，增值稅形成整個(gè)行業(yè)完整的閉環(huán)鏈條，因此銷項(xiàng)發(fā)票的領(lǐng)購，開具，保管，作廢，進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的取得，認(rèn)證，抵扣等都顯得尤為重要。二、營(yíng)改增下房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中，應(yīng)提前做好稅務(wù)籌劃工作為了更好地貫徹落實(shí)“營(yíng)改增”政策，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理匯中，要提前做好稅務(wù)籌劃工作，應(yīng)該從以下幾個(gè)具體的方面著手：（一）房地產(chǎn)行業(yè)各稅種的涉稅分析一 增值稅1，增值稅預(yù)繳稅額2，增值稅銷項(xiàng)稅額3，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額二 附加稅 包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加和地方水利建設(shè)基金，其計(jì)稅基數(shù)為當(dāng)期所繳納的增值稅、消費(fèi)稅之和的13% 三 土地增值稅1，土地增值稅預(yù)繳 應(yīng)預(yù)繳稅款=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入額×預(yù)征率2，清算階段的納稅籌劃a清算條件b清算單位的確定c清算中利息費(fèi)用的處理 四 印花稅 五 土地使用稅 1，房產(chǎn)企業(yè)以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。2，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)自房屋交付使用之次月起調(diào)減土地使用稅計(jì)稅依據(jù) （二）在營(yíng)改增框架下對(duì)稅務(wù)籌劃方案進(jìn)行調(diào)整要根據(jù)稅務(wù)籌劃的具體要求，還有營(yíng)改增政策的新文件，在營(yíng)改增政策下房地產(chǎn)企業(yè)要不斷的對(duì)稅務(wù)籌劃的具體方案進(jìn)行測(cè)算，來適應(yīng)政策的需要，從而減少企業(yè)的稅負(fù)。三、營(yíng)改增下房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中，應(yīng)有效拓展業(yè)務(wù)范圍做好轉(zhuǎn)型升級(jí)（一）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)方式營(yíng)改增后，對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，供應(yīng)商選擇和票證管理等提出了新要求。例如選擇供應(yīng)商時(shí)除了考慮質(zhì)量，價(jià)格因素，也要重視納稅信用和能否提供增值稅專用發(fā)票等因素（二）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)努力轉(zhuǎn)型升級(jí)，合理利用營(yíng)改增政策房地產(chǎn)企業(yè)要做的就是以這次稅改為契機(jī)，提高內(nèi)部管理，推進(jìn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，趁早做好開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)籌劃，盡量避免由營(yíng)改增制度帶來的盈利損失，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的跨越式前進(jìn)。四、案例分析針對(duì)錦繡華府項(xiàng)目，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)各稅種的涉稅分析（一）增值稅根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)行業(yè)自2016年5月1日起，由征收營(yíng)業(yè)稅改征增值稅；錦繡華府項(xiàng)目為新項(xiàng)目，認(rèn)定為一般納稅人，適用一般計(jì)稅方法計(jì)征增值稅。錦繡華府項(xiàng)目應(yīng)預(yù)繳增值稅= 408906÷（1+11%）×3%=11052（萬元）錦繡華府項(xiàng)目的銷售額=（408906-84790）÷（1+11%）=291996（萬元）錦繡華府項(xiàng)目的銷項(xiàng)稅額=291996× 11%=32120（萬元）經(jīng)測(cè)算，錦繡華府項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額約為14092萬元錦繡華府項(xiàng)目應(yīng)繳納增值稅=32120-14092=18028（萬元）錦繡華府B地塊預(yù)計(jì)于2019年第四季度交房，此時(shí)增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)在此時(shí)點(diǎn)上有大量的工程款項(xiàng)尚未支付，建議項(xiàng)目部、工程部以及成本部盡早對(duì)施工單位進(jìn)行項(xiàng)目工程決算，要求施工單位根據(jù)決算提前開具增值稅專用發(fā)票用于認(rèn)證抵扣，以防在項(xiàng)目后期沒有銷項(xiàng)稅而造成進(jìn)項(xiàng)留抵，給公司增加不應(yīng)有的稅收負(fù)擔(dān)。（二）附加稅附加稅包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加和地方水利建設(shè)基金，其計(jì)稅基數(shù)為當(dāng)期所繳納的增值稅、消費(fèi)稅之和的13%，錦繡華府項(xiàng)目應(yīng)繳納額的附加稅=18028×13%=2344（萬元）（三）土地增值稅1.土地增值稅預(yù)繳錦繡華府項(xiàng)目應(yīng)預(yù)繳增值稅額=普通標(biāo)準(zhǔn)住宅×2%+其他類型房地產(chǎn)×3%=（高層住宅+儲(chǔ)藏室+住宅車位）× 2%+住宅底商×3%=7244.39（萬元）2.清算階段的納稅籌劃其中清算中利息費(fèi)用的處理：錦繡華府項(xiàng)目擬貸款337000萬元，預(yù)計(jì)發(fā)生的利息支出共計(jì)31905萬元。其中，商業(yè)銀行貸款273000萬元，預(yù)計(jì)產(chǎn)生貸款利息21537萬元（總的利息支出-內(nèi)行透支利息=31905-10368=21537萬元）；內(nèi)部銀行貸款64000萬元元，預(yù)計(jì)產(chǎn)生內(nèi)行貸款利息10368萬元（內(nèi)部銀行貸款利息按照內(nèi)行占用64000萬元，占用5個(gè)季度，共計(jì)5200萬元；15年底之前的利息5168萬元全部為內(nèi)行透支利息考慮）。在土地清算中利息扣除以（土地成本+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%計(jì)算，普通住宅增值率為18.86%，不需要繳納土地增值稅，其他類型房地產(chǎn)的增值率為69.15%，應(yīng)繳納的土地增值稅為829.61萬元；而以商業(yè)銀行貸款實(shí)際發(fā)生的利息計(jì)算，普通住宅增值率為15.20%，不需要繳納土地增值稅，其他類型房地產(chǎn)的增值率為66.67%，應(yīng)繳納的土地增值稅為805.11萬元；考慮到我們自己在測(cè)算過程中所使用的成本數(shù)據(jù)都是比較理想的狀態(tài)，屆時(shí)在土地增值稅清算過程中，增值率會(huì)高于我們的測(cè)算，因此，通過比較，我們以商業(yè)銀行貸款實(shí)際發(fā)生的利息計(jì)算。五、結(jié)束語經(jīng)過本文的講述，房地產(chǎn)要想在營(yíng)改增的政策下降低這項(xiàng)政策帶來的缺點(diǎn)，就要在財(cái)務(wù)管理這方面采取一些應(yīng)對(duì)的辦法，使房地產(chǎn)能夠很好的應(yīng)用營(yíng)改增的政策，抓住有利的部分，使這項(xiàng)政策可以為企業(yè)提供幫助。參考文獻(xiàn)：[1]張偉巍.“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2015，17：26-27.[2]黃賢紅.“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃[J].企業(yè)改革與管理，2016，05：121.[3]鐘超.營(yíng)改增下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)應(yīng)對(duì)策略分析[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2016，08：85.（作者單位：山東鋼鐵集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司濟(jì)南分公司）endprint