淺談房產(chǎn)稅

張佳琦

摘要：近年來，作為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，房價也不斷上升。普通消費(fèi)者無法支付極高的房價，購房需求不能被滿足；而一些高收入人群趁機(jī)買房作為投資，以備日后升值。這導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的不合理發(fā)展。因此，國家開始對其進(jìn)行調(diào)控，但效果并不理想。其中一項(xiàng)便是實(shí)行房產(chǎn)稅制度，而現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制還存在一些問題，必須得到改革才能發(fā)揮更大的作用。關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅現(xiàn)狀；改革一、房產(chǎn)稅綜述（一）房產(chǎn)稅的概念房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國家以房產(chǎn)作為課稅對象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。對房產(chǎn)征稅的目的是運(yùn)用稅收杠桿，加強(qiáng)對房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入。以積累建設(shè)資金，加強(qiáng)房產(chǎn)管理，提高房屋的使用率。（二）房產(chǎn)稅的特點(diǎn)房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅，其征稅對象只是房屋；征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋；根據(jù)房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定不同的征稅辦法，對于自用的按房產(chǎn)計稅余值征收，對于出租房屋按租金收入征稅。（三）房產(chǎn)稅的作用第一，征收房產(chǎn)稅有利于滿足人民的住房需求。對于那些將房子作為升值產(chǎn)品的人來說，房產(chǎn)稅的征收增加了他們買房的成本，這意味著投資風(fēng)險進(jìn)一步升高，從而使他們減少對房屋的購買。而對于持有多套房屋的人而言，征收房產(chǎn)稅加重了他們的持有負(fù)擔(dān)，促使他們賣出部分房屋，增加了房屋供給量。所以，房產(chǎn)稅可以通過減少需求和增加供給使供需平衡，有利于房價的下降。2013年在博源基金會成立五周年學(xué)術(shù)論壇上，清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院副院長白重恩表示，房產(chǎn)稅的試點(diǎn)使得上海房價水平比沒有房產(chǎn)稅的時候少增加了15%，可見房產(chǎn)稅對房價有重大影響。第二，征收房產(chǎn)稅可以促使國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，并且可以優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。正如第一點(diǎn)所說，房產(chǎn)稅對炒房者來說是一種威脅，征收房產(chǎn)稅可以減少房產(chǎn)價格泡沫，使得市場有序健康發(fā)展。同時，會引導(dǎo)資金流向其他行業(yè)。例如流向醫(yī)療、教育、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等等，提高公共服務(wù)水平，改善人民生活條件，增強(qiáng)人民的幸福感。并且可以調(diào)節(jié)收入分配，促進(jìn)社會公平。第三，征收房產(chǎn)稅有利于政府調(diào)整財政結(jié)構(gòu)，甚至還能夠完善我國財政稅收體制，健全財稅體系。根據(jù)目前試點(diǎn)情況，也許房產(chǎn)稅對政府的影響較小，但我們?nèi)圆荒芎鲆曀鸬降淖饔?。二、房產(chǎn)稅的歷史背景和發(fā)展過程房產(chǎn)稅是中外各國政府廣為開征的一種古老的稅種。歷史上，很多國家都曾征收過房產(chǎn)稅。有單獨(dú)以房產(chǎn)為征稅對象的英國、法國，也有將房產(chǎn)和土地合并來征稅的加拿大、意大利等。歐洲中世紀(jì)時，征收房產(chǎn)稅是封建君主收獲錢財?shù)囊粋€重要途徑，且房產(chǎn)稅下還分很多小的種類，例如“窗戶稅”、“煙囪稅” 等，多是將房屋外部的某個設(shè)施最為征稅標(biāo)準(zhǔn)。而在中國，《周禮》上描述的“廛布”即為最初的房產(chǎn)稅。唐代、清代以及中華民國時期，也都有房產(chǎn)稅的存在。中華人民共和國成立后，1950年1月政務(wù)院公布《全國稅政實(shí)施要則》，規(guī)定全國統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅。同年6月，將房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。1973年，為了簡化稅制，國家只對有房產(chǎn)的個人、外國華僑和房地產(chǎn)管理部門征收城市房地產(chǎn)稅。1984年10月，恢復(fù)對企業(yè)征收城市房地產(chǎn)稅。1986年9月15日，國務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，決定從當(dāng)年10月1日起施行。三、各國房產(chǎn)稅的比較早在很多年前，多數(shù)實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)的國家就開始征收房產(chǎn)稅。因其對市場的調(diào)節(jié)作用，被很多人稱為市場經(jīng)濟(jì)的“必需品”。事實(shí)上，一個健康的房地產(chǎn)市場，是應(yīng)該有房產(chǎn)稅的。下面舉一些發(fā)達(dá)國家的例子。英國是限制房屋價值總量而非房屋個數(shù)，總價值超過200萬英鎊時，消費(fèi)者就要繳納高額的房產(chǎn)稅。澳大利亞則是對房屋再出售作出限制，當(dāng)人們出售作為投資的房屋時，交易對象只能是固定的人群，這樣可以讓人們在投資房屋時作出更加理性的選擇。而美國和加拿大是限制維護(hù)，這種做法減少了人們購買房屋的數(shù)量。然而在中國，不管人們在房地產(chǎn)行業(yè)中扮演哪種角色，都還沒有適應(yīng)房產(chǎn)稅的存在。所以我國房產(chǎn)稅制還面臨很多問題。四、中國房產(chǎn)稅現(xiàn)狀目前，我國還未大面積實(shí)施房產(chǎn)稅制度，只是將上海、重慶作為兩個試點(diǎn)地區(qū)。從重慶的房產(chǎn)稅方案中可以看出我國需要解決征稅范圍的問題。在重慶，以下三種情形需要繳納房產(chǎn)稅：一是個人擁有的獨(dú)棟別墅，二是個人新購的高檔住房，三是在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套房子。其中存在的最大問題是如何界定高檔房，高低檔房的界限是需要國家相關(guān)部門仔細(xì)考慮的。而在上海，征收房產(chǎn)稅只針對新增房產(chǎn)，也就是說，人們在不購入新房的條件下，過去擁有多少套房子都可以不必繳稅，而那些之前沒有房產(chǎn)、需要新購買一套新房的人則需要繳納房產(chǎn)稅。這就造成了不公平的現(xiàn)象，也容易激發(fā)社會矛盾，不利于社會和諧。同時，我們還需要考慮稅率的問題。若稅率過低，那么征收房產(chǎn)稅對抑制房價增長并沒有實(shí)際作用，炒房者也不會因此而收斂。若稅率過高，則可能抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而不利于我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。而且廣大人民群眾也不會認(rèn)同這種做法。所以，如何將稅率定在一個可以有效控制房價且大家都接受的水平上，是我國房產(chǎn)稅制面臨的另一大重要問題。另外，如何評估房產(chǎn)價值也是一大難題。眾所周知，房地產(chǎn)的特點(diǎn)包含使用的長期性和影響因素的多樣性。長期來看，房屋所處環(huán)境以及物業(yè)等不確定因素都會導(dǎo)致房產(chǎn)價值的變化。因此評估房屋價值將是一項(xiàng)巨大而又困難的工程。仔細(xì)地對每一套房子進(jìn)行評估，會消耗大量的人力、物力，可能會得不償失。但如果只是大體以小區(qū)為單位評估房產(chǎn)價值，則是不公平的，會引起人們的強(qiáng)烈反對?？傊覈慨a(chǎn)稅制還未成熟，仍存在許多細(xì)節(jié)問題有待考究。五、中國房產(chǎn)稅改進(jìn)措施首先，要完善相關(guān)法律。法律是由國家強(qiáng)制力保證實(shí)施的，完善有關(guān)法律可以使得國家在制定、征收房產(chǎn)稅的過程中減少差錯、更加合理。第二，設(shè)置合理的減免制度。第三，健全產(chǎn)權(quán)登記制度。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度是征稅的基本依據(jù)。應(yīng)在各個地區(qū)、各個層面統(tǒng)一房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度及登記政策和相關(guān)程序，并對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記內(nèi)容作出明確規(guī)定，這有利于評估房產(chǎn)價值。第四，要建立合適的稅收征管體系，保證征稅過程有序進(jìn)行。另外，要注意房產(chǎn)稅應(yīng)有合理的用途，可以用來增強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或投資教育及醫(yī)療等行業(yè)。六、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的其他措施第一，增加房地產(chǎn)供給量，而實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)最根本措施是降低房地產(chǎn)開發(fā)成本。雖然隨著社會進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房屋原材料的價格會不斷上升，勞動力價格也會提高，但我們可以通過改變土地出讓金來降低成本。其次，改變批準(zhǔn)房貸的標(biāo)準(zhǔn)。貸款買房的最初目的是為了減輕消費(fèi)者的買房負(fù)擔(dān)，但目前出現(xiàn)了被炒房者利用的現(xiàn)象。普通消費(fèi)者的收入有限，貸款門檻的降低讓一些本來沒有購房能力或購房壓力大的人輕松一些，但這些人的數(shù)量畢竟有限，最大的受益者還是炒房的人。所以應(yīng)該調(diào)整房貸政策，使其最大限度的實(shí)現(xiàn)最初目標(biāo)?？偠灾覈姆康禺a(chǎn)市場還未成熟，房產(chǎn)稅制也正處于發(fā)展階段。有問題是不可避免的，所以大規(guī)模推進(jìn)房產(chǎn)稅制還沒到時間，我們要做的是盡快解決問題。充分利用國家的宏觀調(diào)控職能，改革房產(chǎn)稅，逐步實(shí)現(xiàn)“土地財政”到“稅收財政”的過渡。房產(chǎn)稅的完善既能促進(jìn)稅收公共化，又能促進(jìn)公共財政體制建設(shè)，因此改革房產(chǎn)稅是大勢所趨。相信在國家的宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的努力下，我國的房產(chǎn)市場會發(fā)展得越來越好。參考文獻(xiàn)：[1]張德勇.社會主義資本原始積累[J].稅務(wù)研究，2011，04：120-122.[2]徐寧，吳福象.我國房產(chǎn)稅試點(diǎn)的績效評價與政策優(yōu)化研究[J].上海經(jīng)濟(jì)研究，2012，04：156-157.（作者單位：鄭州市外國語學(xué)校）endprint