房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理與成本控制研究

【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)如何在激烈的市場競爭中取得優(yōu)勢，其成本管理水平是關(guān)鍵內(nèi)容之一。成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)的重要管理活動(dòng)之一，成本管理的好壞直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和市場競爭力。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中如何進(jìn)行有效的成本管理成為房地產(chǎn)商所要重點(diǎn)關(guān)心的問題，只有將項(xiàng)目開發(fā)的成本管理精細(xì)化才能獲得更大的利潤。文章重點(diǎn)論述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理與成本控制措施，僅供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；企業(yè)；項(xiàng)目管理；成本控制

1、導(dǎo)言

2016年以來，我國商品房價(jià)格進(jìn)入新一波的暴漲階段，二線城市房地產(chǎn)價(jià)格漲幅較大，“地王”頻現(xiàn)，引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。為了抑制房價(jià)的過快增長，地方政府相繼出臺(tái)了一系列的限購措施，中央層面從規(guī)范經(jīng)營、整治市場、防范風(fēng)險(xiǎn)等角度，不斷釋放從緊從嚴(yán)的政策信號(hào)。房地產(chǎn)行業(yè)不僅僅在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域有著重要的意義，還滲透到了每一個(gè)老百姓的生活中。如果能在房價(jià)和利潤之間尋求到一個(gè)平衡點(diǎn)，達(dá)到買賣雙方的雙贏，控制好房地產(chǎn)的開發(fā)成本就非常有意義。

2、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制相關(guān)概述

2.1房地產(chǎn)成本管理

房地產(chǎn)成本。成本是指為過程增值和結(jié)果有效已付出或應(yīng)付出的資源代價(jià)。房地產(chǎn)成本即是開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中通過前期規(guī)劃、王地獲取、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，進(jìn)行商品房銷售等生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，以達(dá)到盈利的目的，就必須耗費(fèi)一定的資源，其所耗費(fèi)資源的貨幣表現(xiàn)稱之為房地產(chǎn)成本；房地產(chǎn)成本管理。了解了房地產(chǎn)成本的組成，我們就可以給房地產(chǎn)的成本管理下一個(gè)定義：房地產(chǎn)成本管理即是房地產(chǎn)成本管理部口及相關(guān)協(xié)同部口，在企業(yè)負(fù)責(zé)人的帶領(lǐng)下，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)全過程可能發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行控制，從而使得房地產(chǎn)開發(fā)效益最大化。

2.2房地產(chǎn)成本管理特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地購置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)等。其特點(diǎn)如下：第一，房地產(chǎn)開發(fā)是一種生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)目總投資。生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)目總投資包含建設(shè)投資、建設(shè)期利息、和流動(dòng)資金蘭個(gè)部分；非生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)目總投資包括建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分。第二，開發(fā)成本內(nèi)容復(fù)雜。成本項(xiàng)目從實(shí)物形態(tài)上，很難劃定其支出的界線。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)周期長威本內(nèi)容多，使得各年度之間成本不平衡，而且由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用又不具備可比性。由于各個(gè)地塊所處環(huán)境不同，使得項(xiàng)目開發(fā)的前期工程費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)等都無法有一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，而管理的水平的高低、對(duì)政策的利用程度、對(duì)機(jī)會(huì)的把握及公共關(guān)系的處理等因素，都會(huì)造成成本的增減。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理存在的問題

3.1成本管理意識(shí)淡薄

一些房地產(chǎn)商雖然意識(shí)到成本管理的重要性，在進(jìn)行成本管理中為了獲取更大的利潤會(huì)加大對(duì)成本的管理，而事實(shí)上在進(jìn)行成本管理中并沒有做到精細(xì)化的管理，單純的從減少資金投入上來控制成本，這樣是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，這算不上是精細(xì)化的成本管理，因此，首先管理人員需要加強(qiáng)對(duì)精細(xì)化成本管理的認(rèn)識(shí)與了解，加強(qiáng)對(duì)精細(xì)化成本管理的研究與分析，進(jìn)而提高自身精細(xì)化成本管理意識(shí)，降低開發(fā)項(xiàng)目成本，從而獲得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。

3.2成本核算科目設(shè)置不明確

一些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本核算的時(shí)候都比較簡單，他們只是將工程所要消耗的實(shí)際費(fèi)用及各個(gè)施工項(xiàng)目費(fèi)用成本的支出進(jìn)行簡單的計(jì)算，這樣就得出了項(xiàng)目開發(fā)的成本，而這只是成本計(jì)算的一部分，并不是真正意義上的成本管理。成本核算科目在設(shè)置上只是簡單的設(shè)立了幾門較為簡便的科目，在進(jìn)行區(qū)分工程子項(xiàng)目成本構(gòu)成時(shí)就需要財(cái)務(wù)人員對(duì)子項(xiàng)目進(jìn)行手工錄入描述，如果所要核算的成本過大，那么各部門的成本費(fèi)用就會(huì)很難得到有效的控制。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理與成本控制措施

4.1成本控制應(yīng)該貫穿房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全部階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程包括：投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、施工階段、竣工驗(yàn)收階段、經(jīng)營使用期。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制應(yīng)當(dāng)是全過程的控制，決策階段就是對(duì)成本進(jìn)行控制的起點(diǎn)。但是在全面控制的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)區(qū)分重點(diǎn)，由于不同階段影響成本控制的程度不同，按照重點(diǎn)控制原則，所以還要對(duì)重要階段進(jìn)行重點(diǎn)成本控制。

4.2實(shí)行全員成本管理

提高廣大職工對(duì)成本管理的認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)成本觀念，貫徹技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合、生產(chǎn)與管理并重的原則，向全體職工進(jìn)行成本意識(shí)的宣傳教育，培養(yǎng)全員成本意識(shí)，變少數(shù)人的成本管理為全員的參與管理。企業(yè)應(yīng)該高度關(guān)切成本專業(yè)人才的培養(yǎng)和使用，采取措施，積極舉辦各種類型的成本培訓(xùn)班，借以提高成本方面的專業(yè)知識(shí)，從技術(shù)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域開辟降低成本的廣闊途徑。

4.3逐步建立與完善成本控制體系

正確合理的流程程序，嚴(yán)格規(guī)范開發(fā)流程，減少不合理不規(guī)范操作的行為發(fā)生的可能性。要想建立完善的成本控制體系，必須有一套完備的制度流程作為支撐。成本互控體系實(shí)質(zhì)上就是一種控制機(jī)制，其主要內(nèi)涵是形成以成本控制部門為主，工程管理部門與財(cái)務(wù)管理部門之間相互監(jiān)督的制度。這種體系可以確保更好的開展成本管理基礎(chǔ)工作，為更好地對(duì)成本進(jìn)行管理提供了支撐。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)該做好統(tǒng)籌管理，將管理范圍涵蓋進(jìn)度、質(zhì)量與成本三個(gè)方面，從更加全面的角度對(duì)成本進(jìn)行管理。

4.4竣工結(jié)算階段精細(xì)化成本管理

成本管理中除了要對(duì)施工前與施工中成本的精細(xì)化管理外，在工程項(xiàng)目結(jié)束過同樣需要加強(qiáng)對(duì)成本的嚴(yán)加管理，防止出現(xiàn)增加不必要成本的現(xiàn)象。工程竣工后要對(duì)所簽訂的相關(guān)合同中的條款進(jìn)行詳細(xì)的核對(duì)、復(fù)查，防止出現(xiàn)重復(fù)計(jì)算、重復(fù)收費(fèi)及計(jì)算失誤的現(xiàn)象；竣工后要對(duì)隱蔽驗(yàn)收記錄及日記進(jìn)行詳細(xì)的檢查，嚴(yán)格核實(shí)工程量，確保施工按施工圖完成。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制與管理由不同的階段構(gòu)成，并且處于不斷的變化之中，具有一定的復(fù)雜性。此要對(duì)成本進(jìn)行精細(xì)化的管理，從施工階段到竣工全過程進(jìn)行精細(xì)化成本管理，在降低房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本，提高其經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭力。同時(shí)宏觀政策的調(diào)整，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改善管理結(jié)構(gòu)、完善成本控制方法的機(jī)遇。

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