淺談如何在房地產(chǎn)開發(fā)過程中加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理

【摘要】隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目的遍地開花，越來越多的企業(yè)參與到房地產(chǎn)開發(fā)中。而房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中成本控制的前沿工作，設(shè)計(jì)工作卻往往得到不應(yīng)有的重視。許多企業(yè)往往一味追求推進(jìn)開發(fā)，沒有能夠在設(shè)計(jì)階段加大關(guān)注，造成過多的需求變化和設(shè)計(jì)變更。本文通過對(duì)開發(fā)過程中的各階段如何切入和加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理進(jìn)行了分析，供尚未形成標(biāo)準(zhǔn)化的同行參考。

【關(guān)鍵詞】設(shè)計(jì)；策劃；定位；需求；協(xié)調(diào)

什么是設(shè)計(jì)管理呢，在我們的日常工作中，基于這樣那樣的原因，往往讓人誤解為設(shè)計(jì)管理就是催圖或是整理設(shè)計(jì)資料。事實(shí)上，正如開頭所說的那樣，設(shè)計(jì)管理是貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)始末的。針對(duì)房地產(chǎn)公司來說，個(gè)人更是認(rèn)為設(shè)計(jì)管理工作不僅僅局限于設(shè)計(jì)管理部門自身，設(shè)計(jì)管理部門更多的應(yīng)是充當(dāng)集成管理的角色。因?yàn)椋O(shè)計(jì)工作涉及到前期的用地規(guī)劃，可研策劃、方案規(guī)劃、投資控制、成本管理、施工管理及后期的營銷、租賃及物業(yè)運(yùn)營，各個(gè)階段需要不同部門對(duì)設(shè)計(jì)的輸入及要求提出各自的意見和建議，需要各部門共同從多方面多角度去考慮如何打造優(yōu)秀的成功的項(xiàng)目產(chǎn)品。

下面，是個(gè)人通過參與和經(jīng)歷設(shè)計(jì)管理工作，對(duì)各相關(guān)部門在不同階段的設(shè)計(jì)協(xié)作管理的一些思考和總結(jié)：

1、項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)分析管理

該管理工作主要涉及與前期策劃部門的協(xié)作。在建設(shè)項(xiàng)目的前期，我們須通過項(xiàng)目用地性質(zhì)，對(duì)項(xiàng)目用地界定，對(duì)項(xiàng)目的周邊環(huán)境，項(xiàng)目的交通組織條件，項(xiàng)目的功能分區(qū)，項(xiàng)目的業(yè)態(tài)，項(xiàng)目區(qū)域建筑風(fēng)格等等進(jìn)行分析。繼而從設(shè)計(jì)的角度分析項(xiàng)目的可行性，以便給企業(yè)的投資決策提供依據(jù)和信心。前期設(shè)計(jì)分析在房地產(chǎn)開發(fā)中是必不可少的，也是決定我們的項(xiàng)目能否成功獲取利潤的決定因素之一。

2、項(xiàng)目總規(guī)劃階段設(shè)計(jì)管理

方案階段的重要性不言而喻，行業(yè)中較為成熟的房地產(chǎn)公司早已通過前期投入大量的內(nèi)部和外部資源，摸索、積累并形成了一套自已的標(biāo)準(zhǔn)，他們的規(guī)劃，他們的方案，針對(duì)不同的地域不同的業(yè)態(tài)早已形成一個(gè)個(gè)模板。而對(duì)于起步期的房地產(chǎn)公司，對(duì)于方案的規(guī)劃和產(chǎn)品的理念，暫還沒有形成自己成熟的模板和標(biāo)準(zhǔn)。

這一階段，我們的設(shè)計(jì)管理，應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、經(jīng)營定位，項(xiàng)目的周邊業(yè)態(tài)、項(xiàng)目的交通功能、項(xiàng)目的建筑空間分布、項(xiàng)目的體型、項(xiàng)目的設(shè)備系統(tǒng)、環(huán)境景觀等進(jìn)行分析。然后做出正確的判斷，在此基礎(chǔ)上形成項(xiàng)目的整體方向，結(jié)合規(guī)劃指標(biāo)要求、規(guī)劃原則、規(guī)劃成果要求、設(shè)計(jì)進(jìn)度要求等，作為項(xiàng)目總規(guī)劃的設(shè)計(jì)依據(jù)，才能形成合理有效的設(shè)計(jì)任務(wù)要求。簡而言之，我們的設(shè)計(jì)管理，需要的首先是穩(wěn)定清晰的策劃定位，然后結(jié)合對(duì)市場營銷、商業(yè)經(jīng)營環(huán)境的摸查調(diào)研，及對(duì)自身過往物業(yè)和外面類似物業(yè)的運(yùn)營情況借鑒，在投資總控的前提下從策劃、營銷、商業(yè)、物業(yè)的角度去對(duì)設(shè)計(jì)提供輸入，落實(shí)設(shè)計(jì)管理。

同時(shí)，在規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段，溝通也是至關(guān)重要的，這一階段的溝通主要是對(duì)政府職能部門、設(shè)計(jì)單位、公司內(nèi)部等。與政府職能的溝通關(guān)鍵主要涉及規(guī)劃、消防、環(huán)保、人防等，相比發(fā)展成熟的專業(yè)房地產(chǎn)公司來說，起步期的房地產(chǎn)公司在這方面明顯是不足的。這就需要更進(jìn)一步加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位的溝通，充分發(fā)揮并提高設(shè)計(jì)自身質(zhì)量，從設(shè)計(jì)優(yōu)化方面彌補(bǔ)其他不足。與內(nèi)部的溝通主要是報(bào)建人員對(duì)掌握到的政府審核情況的信息要及時(shí)反饋到設(shè)計(jì)管理人員，同時(shí)設(shè)計(jì)管理人員也應(yīng)積極配合報(bào)建人員收集提供完善設(shè)計(jì)資料。

3、項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)管理

初步設(shè)計(jì)的目的，就是為今后的施工圖設(shè)計(jì)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在這一階段，作為業(yè)主方，對(duì)一些設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及參數(shù)指標(biāo)的輸入及審查過程中，無論從營銷、商業(yè)、物業(yè)還是從技術(shù)、成本、工程實(shí)施等各個(gè)角度，均應(yīng)充分考慮，各部門均應(yīng)積極參與其中，避免因標(biāo)準(zhǔn)不一、輸入不齊、指標(biāo)不滿足需求、考慮不周而削弱初步設(shè)計(jì)對(duì)后續(xù)施工圖設(shè)計(jì)的指導(dǎo)意義。

對(duì)于各專業(yè)的初步設(shè)計(jì)圖紙，必須要求設(shè)計(jì)單位應(yīng)盡量的深化完善以達(dá)到一定深度，這樣就可以使得設(shè)計(jì)圖紙中的問題和各專業(yè)圖紙之間的矛盾能夠盡早發(fā)現(xiàn)，不僅有利于施工圖的完善和各專業(yè)設(shè)計(jì)之間的協(xié)調(diào)，而且能夠有效縮短施工圖設(shè)計(jì)階段的時(shí)間，避免了在施工圖設(shè)計(jì)階段出現(xiàn)較多的反復(fù)修改。同時(shí)，初步設(shè)計(jì)圖紙的深度，還有利于將工程概算書盡量細(xì)化和實(shí)際化，對(duì)于控制成本造價(jià)也有著積極的意義。

4、項(xiàng)目施工圖階段設(shè)計(jì)管理

施工圖階段的設(shè)計(jì)管理，應(yīng)該從施工圖正式出圖前和施工過程中的變更出圖兩方面進(jìn)行管理。施工圖設(shè)計(jì)是對(duì)已確定的設(shè)計(jì)方案的進(jìn)一步深化和細(xì)化，除了應(yīng)從營銷、商業(yè)、物業(yè)的角度考慮施工圖設(shè)計(jì)體現(xiàn)出來的產(chǎn)品細(xì)部功能要求外，還應(yīng)從工程實(shí)施的角度考慮施工的可行性及便利性；當(dāng)然，也必須嚴(yán)格執(zhí)行成本的總體把控。變更設(shè)計(jì)管理方面，任何一個(gè)項(xiàng)目都不可避免的會(huì)出現(xiàn)變更。但理想情況下，希望我們的設(shè)計(jì)變更盡可能的是為了完善與補(bǔ)充，而非需求的變化引起變動(dòng)修改。完善與補(bǔ)充體現(xiàn)的是精益求精，而變動(dòng)修改卻說明開始的設(shè)計(jì)考慮不周或我們的初始需求存在誤判。

5、設(shè)計(jì)過程中機(jī)電專業(yè)與其他各專業(yè)的協(xié)調(diào)管理

5.1建筑

機(jī)電配置對(duì)建筑平面、立面的要求及影響，機(jī)電設(shè)備機(jī)房及管井、風(fēng)道對(duì)建筑的需求。

5.2結(jié)構(gòu)

機(jī)電管線穿結(jié)構(gòu)梁的配合，結(jié)構(gòu)體系與機(jī)電管線綜合凈高分析。

5.3室內(nèi)裝飾

根據(jù)室內(nèi)點(diǎn)位的布置進(jìn)行的機(jī)電調(diào)整室內(nèi)凈高要求的實(shí)現(xiàn)。

5.4景觀

景觀水、電、智能化需求的實(shí)現(xiàn)及接口預(yù)留，綜合管線中與景觀之間的平衡。

總結(jié)：

綜上所述，個(gè)人認(rèn)為設(shè)計(jì)管理工作，要真正意義上的通過設(shè)計(jì)管理體現(xiàn)我們的產(chǎn)品價(jià)值，除了從內(nèi)部提高設(shè)計(jì)管理人員自身技術(shù)業(yè)務(wù)能力，協(xié)調(diào)溝通能力方面改進(jìn)，及從外部加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)單位的管理外，還要從企業(yè)自身層面落實(shí)以下幾項(xiàng)前提工作：

1）清晰的策劃定位

2）穩(wěn)定的營銷或商業(yè)業(yè)態(tài)定位及需求

3）完整的物業(yè)功能定位及需求

4）施工過程變更設(shè)計(jì)時(shí)各部門各專業(yè)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一

總之，我們的設(shè)計(jì)管理工作，在尚不具備標(biāo)準(zhǔn)化的管理功能前，仍需要在企業(yè)制度管理下，結(jié)合企業(yè)自身實(shí)際，綜合企業(yè)各部門的集體智慧，共同努力，共同完成設(shè)計(jì)管理工作，共同完善設(shè)計(jì)管理制度。

參考文獻(xiàn)：

[1]建筑電氣設(shè)計(jì)技術(shù)細(xì)則與措施.中國建筑設(shè)計(jì)院有限公司，2015.

[2]姜湘山.建筑給水排水·暖通·空調(diào)設(shè)計(jì)問答實(shí)錄.機(jī)械工業(yè)出版社，2007

作者簡介：

劉俊雄（1982-）男，廣東省海豐縣，大學(xué)本科，研究方向：機(jī)電管理