房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理

【摘要】眾所周知，房地產(chǎn)屬于是不動(dòng)產(chǎn)之一，相對(duì)于其他類(lèi)型的商品而言，其在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方面存在較為明顯的風(fēng)險(xiǎn)，一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)方面的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)屬于是較大投資的產(chǎn)業(yè)、而且其開(kāi)發(fā)周期也比較長(zhǎng)，但是同時(shí)也屬于是高贏利以及高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)，這些特點(diǎn)使得房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)流程過(guò)程中面對(duì)一些不穩(wěn)定的問(wèn)題。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在一定的問(wèn)題，那就是房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)僅僅是重視房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，但是卻忽視其房地產(chǎn)的管理方面，尤其是對(duì)于房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理方面更是缺乏關(guān)注，相當(dāng)一部分沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)管理的意識(shí)，也沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)去輔助，即便是意識(shí)到了房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理，但是也沒(méi)有足夠的有效手段，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)項(xiàng)目存在一定的隱患，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)根本就無(wú)法及時(shí)有效的去控制，甚至可能印發(fā)一定的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資損失。所以說(shuō)，我們必須要重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在的一些風(fēng)險(xiǎn)，這有利于充分的掌控開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而保證順利的完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)，促使企業(yè)健康穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資；風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

當(dāng)前有的地區(qū)的房地產(chǎn)明顯存在供需失衡的問(wèn)題，有的地區(qū)的房?jī)r(jià)則明顯過(guò)高，房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)畸形發(fā)展，從而引發(fā)了一系列社會(huì)問(wèn)題，有的地區(qū)存在有效需求不平衡的問(wèn)題、房?jī)r(jià)與實(shí)際收入差距過(guò)大，普通老百姓無(wú)法承受過(guò)高房?jī)r(jià)等問(wèn)題。引發(fā)的這些社會(huì)問(wèn)題已經(jīng)逐步的受到人們的高度重視，最近幾年國(guó)家出臺(tái)了越來(lái)越多的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，所以，面對(duì)如此復(fù)雜的問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要認(rèn)真的面對(duì)自己所處的風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境。所以說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)如果不科學(xué)的進(jìn)行研究，而僅僅是盲目的開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)可能為企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)一些嚴(yán)重的隱患，所以說(shuō)我們開(kāi)展一系列的針對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理方面的研究具有非常重要的實(shí)際意義。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型

一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)而言，其實(shí)際上就是指處于某一些時(shí)期當(dāng)中，由于受到一定的客觀條件的影響，一些項(xiàng)目并沒(méi)有達(dá)到理想的目標(biāo)，取得的一些實(shí)際結(jié)果偏離與原有的計(jì)劃，相對(duì)于原有計(jì)劃存在一定的變動(dòng)程度，如果變動(dòng)程度比較明顯，那么這種項(xiàng)目在實(shí)際實(shí)施過(guò)程中就可能面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。一般針對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，其在開(kāi)發(fā)過(guò)程所面對(duì)的一些可能存在的風(fēng)險(xiǎn)大多數(shù)屬于利益變化的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商在針對(duì)某一樓盤(pán)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中，可能最終獲得的實(shí)際收益沒(méi)有滿(mǎn)足當(dāng)初的預(yù)期利益，存在較大的差異。目前，對(duì)于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中面對(duì)的主要風(fēng)險(xiǎn)主要有兩種類(lèi)型，一般可以分為外部風(fēng)險(xiǎn)以及內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的外部風(fēng)險(xiǎn)

2.1 宏觀經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

一般來(lái)說(shuō)，宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行存在一定的政策性，長(zhǎng)期來(lái)看可能存在一定的不穩(wěn)定性的影響，這是從政策的角度來(lái)看， 基本上就所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不面臨的一個(gè)問(wèn)題。可以說(shuō)，歷史上每次的宏觀經(jīng)濟(jì)危機(jī)都完全的嚴(yán)重影響所在地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)，很多的房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)失敗。由于我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展較為全面，所以我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)較為穩(wěn)定，尤其是近幾年的發(fā)展規(guī)模比較大。但是，由于2008年美國(guó)的次貸危機(jī)也一定程度上影響了我國(guó)的一些城市，很多地區(qū)的樓市出現(xiàn)一定的艱難。這種宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)之所以是房地產(chǎn)企業(yè)不得不面臨的首要問(wèn)題，其主要的原因就是一旦發(fā)生經(jīng)濟(jì)衰退，人們就必須降低自己的消費(fèi)需求。所以說(shuō)房地產(chǎn)方面的消費(fèi)也會(huì)急劇降低，從而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求，所以房地產(chǎn)的價(jià)格迅速下跌。

2.2 市場(chǎng)方面的風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，其普遍存在著經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，主要是由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在著供應(yīng)形式的變動(dòng)，這種變動(dòng)帶來(lái)的就是降低了房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的供應(yīng)短缺，那么房?jī)r(jià)肯定出現(xiàn)一定的上漲，這時(shí)越來(lái)越多的公司從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，但是房地產(chǎn)存在較長(zhǎng)的周期性，所以說(shuō)房地產(chǎn)建筑一般都需要一定的時(shí)間，所以盡管可能在短期之內(nèi)，房地產(chǎn)樓價(jià)仍然保持較高的位置，但是一旦完成建筑施工，此時(shí)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化，供過(guò)于求，房地產(chǎn)價(jià)格迅速下跌，房產(chǎn)出現(xiàn)嚴(yán)重的滯銷(xiāo)現(xiàn)象。

2.3自然風(fēng)險(xiǎn)

除了市場(chǎng)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)方面的影響，自然因素也是必須要考慮的一點(diǎn)，自然環(huán)境存在一定的不確定性以及不可抗性，例如地震、洪水以及火災(zāi)等天災(zāi)人禍，另外由于土地的一些自然地理也可能帶來(lái)一定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

3.1 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

從當(dāng)前來(lái)看，我國(guó)目前實(shí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)內(nèi)部審核體制是一種將審核和管理統(tǒng)一化的方式，同時(shí)結(jié)合分部門(mén)互相審核的方式，這一種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)內(nèi)部審核體制曾經(jīng)有效的加強(qiáng)了我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的合理性，有效的保障了房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)的和諧發(fā)展，具有一定的積極意義。但是在目前的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)內(nèi)部審核體制顯示了一定的弊端，例如規(guī)則落后，缺乏足夠的科學(xué)性和合理性，沒(méi)有明確的對(duì)組織機(jī)構(gòu)職責(zé)權(quán)限進(jìn)行劃分，因而在部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)一種各部門(mén)之間出現(xiàn)了互相推諉責(zé)任的情況。這就意味著當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的這一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)內(nèi)部審核體制已經(jīng)不能充分的適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境的發(fā)展要求。

3.2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中，資金是基礎(chǔ)，是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)規(guī)范管理的保證。然而，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在嚴(yán)重的資金問(wèn)題，很多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)資金存量不夠重視，把關(guān)不嚴(yán)，造成許多不符合規(guī)定的情況出現(xiàn)。比如說(shuō)，現(xiàn)在的部分房地產(chǎn)企業(yè)存在違規(guī)的形式化支出，這些都不是不符合規(guī)定的，一旦通過(guò)將會(huì)在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中帶來(lái)不好的影響。

結(jié)語(yǔ)：

近些年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)一直處于快速發(fā)展的過(guò)程，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷壯大，其在我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值中占據(jù)非常重要的地位，對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和穩(wěn)定具有重要的意義，可以說(shuō)是我國(guó)的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。但是，房地產(chǎn)行業(yè)在處于快速的發(fā)展過(guò)程必須要重視所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，做到防患于未然，只有這樣才能更好的促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

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