城市土地集約化利用問題研究

【摘要】城市在現(xiàn)代社會(huì)的經(jīng)濟(jì)、政治以及科技文化發(fā)展中處于中心位置，工業(yè)化的發(fā)展產(chǎn)生了城市化這種社會(huì)現(xiàn)象，當(dāng)前階段城市化處于快速發(fā)展階段，城市數(shù)量不斷增加，規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市人口也呈現(xiàn)上升狀態(tài)，這種情況下城市用地需求增大，在城市建設(shè)中還占用了大量的耕地，使得人地矛盾更加激化，城市土地集約化利用需要得到人們更多的重視。

【關(guān)鍵詞】城市土地；集約化；利用問題

1、城市土地利用現(xiàn)狀及問題

1.1城市規(guī)模失控，大量耕地被侵占

為了推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各大城鎮(zhèn)開始大力發(fā)展城區(qū)建設(shè)。城鎮(zhèn)周邊郊區(qū)擁有著大量的農(nóng)用土地，土地資源充裕且土地價(jià)格低廉，這促使城市建設(shè)開始向周邊蔓延。城市用地開始呈現(xiàn)出“攤餅式”發(fā)展，計(jì)劃外項(xiàng)目的盲目上馬使得大量的耕地被侵占，城鎮(zhèn)用地的隨意擴(kuò)張?jiān)斐沙鞘幸?guī)劃失控。

1.2城市土地利用布局不合理

從目前我國城市土地利用情況看，空間布局、用地結(jié)構(gòu)不合理問題較為突出。工業(yè)用地在城市土地占有著較高的比重，而道路、綠化等公共用地占比較低，許多地理位置優(yōu)越的優(yōu)質(zhì)土地資源被行政辦公和工業(yè)用地?fù)屨际褂茫沟猛恋刭Y源的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)難以得到真正展現(xiàn)。住宅、商業(yè)、工業(yè)等用地布局的不合理使得城市用地效益和環(huán)境質(zhì)量下降，給城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了不小的負(fù)面影響。

1.3土地緊張與浪費(fèi)現(xiàn)象并存

我國城市用地快速增長，但是與發(fā)達(dá)國家相比城市用地占比依然較低，還無法滿足絕對(duì)數(shù)量較大的城市人口用地需求。特別是在農(nóng)轉(zhuǎn)非工作的推進(jìn)下，大量的農(nóng)業(yè)人口聚集到城市，極大的增加了城鎮(zhèn)的負(fù)荷。受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)上主要趨向賓館、酒店、商場(chǎng)等設(shè)施建設(shè)，經(jīng)濟(jì)適用房、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上卻明顯不足。城市土地利用方向上的失控使得一方面商業(yè)用地效益不佳，而另一方面民用住房用地卻趨于緊張。

1.4土地開發(fā)利用強(qiáng)度不合理

當(dāng)前，我國城市土地開發(fā)利用強(qiáng)度不均衡問題十分突出。一些大型城市土地利用存在超強(qiáng)度開發(fā)現(xiàn)象，高密度、高容積的開發(fā)利用使得城市配套的基礎(chǔ)設(shè)施不堪重負(fù)，城市交通擁堵、環(huán)境質(zhì)量惡化使城市整體效益下降。例如上海中心城區(qū)過渡擁擠，城市建筑密度和人口密度已經(jīng)超出城市承受能力范圍。而一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，城市土地利用率卻不高，大量的寫字樓空置、商業(yè)城鋪面無人承租現(xiàn)象十分普遍。城市土地開發(fā)利用強(qiáng)度的不合理在影響人們生活品質(zhì)的同時(shí)也阻礙了城市的發(fā)展。

2、城市土地集約化利用的迫切性

土地資源是有限的，粗放型的城市土地利用模式與我國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)是相違背的，來自多方的壓力迫使人們必須加快城市土地集約化利用的步伐：①面臨人口和環(huán)境壓力。我國人口基數(shù)龐大，隨著流入城市的人口的數(shù)量不斷增長，有限的空間給城市物資供給帶來巨大壓力，加上現(xiàn)有土地利用布局的不合理和環(huán)境污染壓力的不斷增加，人們的日常生活受到嚴(yán)重影響，推進(jìn)土地集約化利用能夠讓有限的土地資源得到充分利用；②經(jīng)濟(jì)發(fā)展壓力。我國加入世貿(mào)組織后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度大幅度提升，在國際化競(jìng)爭(zhēng)中企業(yè)要保持自己的競(jìng)爭(zhēng)力需要進(jìn)行深化改革，提高產(chǎn)品質(zhì)量的同時(shí)要盡可能降低生產(chǎn)成本，土地的集約化利用和規(guī)?；?jīng)營能夠幫助企業(yè)提升經(jīng)濟(jì)效益；③耕地資源短缺壓力。人口增長和耕地面積減少帶來的是糧食安全問題，長久以來我國面臨著耕地資源短缺問題，耕地保護(hù)的巨大壓力下無法滿足城市的擴(kuò)張需求，推進(jìn)土地集約化利用是緩解土地資源供需矛盾的有效途徑。

3、城市土地集約化利用的對(duì)策

3.1管理部門進(jìn)行積極的政策引導(dǎo)

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，土地作為生產(chǎn)要素進(jìn)入資本市場(chǎng)，其巨大的經(jīng)濟(jì)效益日益彰顯。政府部門應(yīng)當(dāng)加快推進(jìn)土地經(jīng)營管理體制改革，綜合運(yùn)用政府干預(yù)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方式，促進(jìn)城市土地的集約化利用。在土地利用相關(guān)的制度體系建設(shè)上要進(jìn)一步的規(guī)范和完善，建立項(xiàng)目用地控制制度，確保用地結(jié)構(gòu)的科學(xué)合理，防止土地結(jié)構(gòu)性過剩造成土地資源的浪費(fèi)。此外，還可以建立土地收購儲(chǔ)備制度，依照法律程序，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，科學(xué)調(diào)配城市各類建設(shè)用地，形成合理的土地供求模式，確保土地使用符合城市發(fā)展總體規(guī)劃，穩(wěn)定土地市場(chǎng)供需總量。

3.2完善城市土地利用的宏觀調(diào)控

城市規(guī)劃的科學(xué)編制能夠?qū)崿F(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置和高效利用，在進(jìn)行城市規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)當(dāng)充分考慮政府、居民、城市經(jīng)濟(jì)組織等利益主體的需求，盡力調(diào)和各方利益沖突，實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置。在提高土地保有成本和征用成本上可以采用調(diào)控土地價(jià)格這一手段對(duì)土地需求進(jìn)行控制，促進(jìn)土地資源的合理配置和集約化利用，防止土地投機(jī)行為造成市場(chǎng)失靈。對(duì)于一些因投資開發(fā)能力不足而被閑置的土地，政府部門應(yīng)當(dāng)運(yùn)用財(cái)政投資政策來消化閑置土地，可以實(shí)行財(cái)政撥款和財(cái)政融資方式幫助工程項(xiàng)目發(fā)展建設(shè)，盡快盤活閑置土地，形成生產(chǎn)能力，發(fā)揮土地資源經(jīng)濟(jì)價(jià)值。此外，還應(yīng)當(dāng)健全和強(qiáng)化土地利用監(jiān)督反饋機(jī)制，對(duì)土地利用行為進(jìn)行有效監(jiān)督，減少粗放型用地和耕地違規(guī)侵占現(xiàn)象發(fā)生。

3.3完善土地市場(chǎng)機(jī)制

完善土地市場(chǎng)機(jī)制是實(shí)現(xiàn)城市土地集約化利用的重要保障：①明確城市土地產(chǎn)權(quán)，利用土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓制度來保障土地轉(zhuǎn)讓成本處于較低水平，同時(shí)提高土地保有成本，促進(jìn)土地資源的有效流轉(zhuǎn)，避免因閑置或利用不充分造成資源的浪費(fèi)；②加強(qiáng)地產(chǎn)市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)的培育和管理，建立土地市場(chǎng)信息系統(tǒng)，避免因信息不對(duì)稱問題導(dǎo)致土地資源的盲目配置，使土地結(jié)構(gòu)失調(diào)；③充分引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過投資方向引導(dǎo)調(diào)動(dòng)用地單位對(duì)土地利用的積極性，盤活城市存量土地，提高土地的整體使用效率。

結(jié)論：

在城市土地集約化利用能夠有效的緩解建設(shè)用地與耕地資源之間存在的矛盾，有利于土地的合理利用，達(dá)到保護(hù)耕地的效果，在土地的集約化利用中需要不斷的改變過去粗放經(jīng)營的觀念，對(duì)城市土地利用的潛力進(jìn)行深入挖掘，提升土地的利用效率，促進(jìn)土地的優(yōu)化配置發(fā)展。

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