試析土地供給政策對(duì)房地產(chǎn)的影響

【摘要】在我國(guó)土地資源國(guó)有是一大特性，國(guó)家對(duì)于土地有著直接的管理權(quán)力，在當(dāng)前時(shí)期的土地資源的調(diào)配變得更加的重要。土地資源在各個(gè)方面體現(xiàn)的都非常的突出，其中的房地產(chǎn)方面非常的突出，近年來，開發(fā)的力度不斷的加大，使用面積大幅度降低，對(duì)于今后的發(fā)展來講都是非常研究的挑戰(zhàn)，怎樣開展這項(xiàng)工作變得很重要。針對(duì)于這一政策進(jìn)行了詳細(xì)的分析，從土地供給政策的影響入手，這樣大家能夠更好的了解當(dāng)前的趨勢(shì)與清醒，對(duì)于未來的發(fā)展而言非常的重要。

【關(guān)鍵詞】土地；供給政策；房地產(chǎn)

我國(guó)領(lǐng)土比較大，但是面臨著很多的問題，屬于丘陵地區(qū)的比較多，真正可利用的資源并不是很多。在發(fā)展的初期，對(duì)于土地的管理不是很明確，在那個(gè)時(shí)候人們更多的考慮發(fā)展，造成了土地資源的很大的浪費(fèi)，這樣的情形非常的不好，當(dāng)發(fā)展到一定的階段我們就遇到了很多的問題，這些問題大大的阻礙了行業(yè)的向前的發(fā)展，如何解決成為了一大難題，但必須要解決。正是因?yàn)檫@樣那樣的問題，現(xiàn)階段推出相應(yīng)的政策變得很重要，這篇文章就是從多個(gè)角度進(jìn)行問題的討論與分析，希望能夠帶給大家更多的幫助。

1、土地供給政策的主要組成部分

1.1土地拆遷補(bǔ)償制度

目前，我國(guó)關(guān)于土地拆遷補(bǔ)償?shù)恼吆椭贫戎饕ā锻恋毓芾矸ā贰斗康禺a(chǎn)管理法》和《城市拆遷管理辦法》及其相關(guān)管理規(guī)定。土地拆遷主要有兩大特點(diǎn)，即強(qiáng)制性和補(bǔ)償性。因國(guó)家建設(shè)需要，拆遷具有強(qiáng)制性，所以在拆遷范圍內(nèi)必須把國(guó)家政策和利益放在首位，遵守國(guó)家頒布的關(guān)于土地拆遷的相關(guān)制度。在拆遷過程中，為保證居民利益，國(guó)家需要給予居民一定的補(bǔ)償，而具體的土地拆遷補(bǔ)償計(jì)算公式如下：

土地補(bǔ)償費(fèi)=被征地畝數(shù)×年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù)

安置補(bǔ)助費(fèi)=需要安置的人數(shù)×年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù)

需要安置的人數(shù)=被征地?cái)?shù)÷征地前人均分配耕地?cái)?shù)

另外，拆遷補(bǔ)償還包括青苗補(bǔ)償費(fèi)，安置人數(shù)，大中型水利、水電工程建設(shè)征地補(bǔ)償?shù)取?/p>

1.2土地開發(fā)儲(chǔ)備制度

我國(guó)土地開發(fā)儲(chǔ)備制度主要包括《中華人民共和國(guó)土地管理法》《市區(qū)縣（自治縣、市）投資土地開發(fā)整理項(xiàng)目管理實(shí)施辦法》《市土地開發(fā)整理項(xiàng)目庫(kù)管理暫行辦法》和《市土地開發(fā)整理項(xiàng)目竣工驗(yàn)收管理暫行辦法》等有關(guān)法律規(guī)章規(guī)定。根據(jù)規(guī)定國(guó)家進(jìn)行不暢等模式進(jìn)行土地的收集，從而集中土地進(jìn)行整體的支配。這種模式能夠很好的對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)化的整理，對(duì)于供求關(guān)系進(jìn)行宏觀調(diào)控，已達(dá)到良好的市場(chǎng)良性發(fā)展。在整個(gè)的過程中一定要進(jìn)行整體的考慮，進(jìn)行綜合的分析，分析的過程考慮問題應(yīng)該更加的全面，從科學(xué)的角度入手，走可持續(xù)發(fā)展的道路。

1.3土地出讓制度

土地出讓制度主要包括《經(jīng)營(yíng)性用地出讓管理辦法》《協(xié)議出讓管理辦法》及其相關(guān)管理規(guī)定。國(guó)家通過無償劃撥土地的方式來進(jìn)行水利、軍事、交通等大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，或者通過有償出讓的方式進(jìn)行，具體有拍賣、招標(biāo)、掛牌等形式。

2、土地供給政策對(duì)房地產(chǎn)的影響

2.1對(duì)房地產(chǎn)數(shù)量的影響

首先，土地供給政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響體現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)數(shù)量的影響上。土地供給是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)，當(dāng)土地供給政策比較寬松時(shí)，房地產(chǎn)的數(shù)量會(huì)比較多。其次，土地的供給還會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期和生產(chǎn)，他們之間的關(guān)系由容積率（項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值）來反映。設(shè)房地產(chǎn)增量為QR（平方米建筑面積），土地供給量為QL（平方米土地面積），容積率為F，則有QR=F×QL。由此可見，當(dāng)容積率不變時(shí)，土地供給量與房地產(chǎn)增量呈線性正相關(guān)關(guān)系；容積率越大，單位面積土地上的建筑容量即建筑面積就越大。很多的區(qū)域出現(xiàn)囤積炒作的形式，使得供給造成了極大的影響，市場(chǎng)面臨這樣的問題，一些開發(fā)商就會(huì)不遵守規(guī)則進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，從而出現(xiàn)了很多的人為地不平衡時(shí)間，對(duì)于發(fā)展而言非常的不利這一領(lǐng)域的發(fā)展。

2.2對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

上文提到，土地供給政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響首先體現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)數(shù)量的影響上，通過影響房地產(chǎn)的數(shù)量，房地產(chǎn)的價(jià)格也會(huì)受到較大的影響。如果土地的供給比較大的時(shí)候，房地產(chǎn)的開發(fā)過程遇到的阻力就會(huì)變小，這樣就大量的增加房地產(chǎn)，這樣就會(huì)導(dǎo)致房子的供大于求，就會(huì)出現(xiàn)價(jià)格的大面積下跌，使得整個(gè)的市場(chǎng)出現(xiàn)紊亂的狀態(tài)。如果相反的情況就會(huì)出現(xiàn)另一種狀態(tài)，房?jī)r(jià)就會(huì)大面積抬高，使得整個(gè)的市場(chǎng)處于一種比較紊亂的狀態(tài)。從以上的狀況來看，問題都是很多，只有進(jìn)行行之有效的調(diào)控才會(huì)保持市場(chǎng)的穩(wěn)步。

3、土地供給政策的完善措施

3.1保障低收入人群的利益

在制定土地供給政策時(shí)，要始終把人民的利益特別是低收入人群、弱勢(shì)群體的利益放在首位。土地供給制度和其他制度應(yīng)按照兼容性、互補(bǔ)性和關(guān)聯(lián)性的原則進(jìn)行完善。從制度的兼容性來講，主要是重新界定所有權(quán)、土地使用權(quán)和發(fā)展權(quán)，建立制度兼容的土地產(chǎn)權(quán)制度，促進(jìn)土地使用權(quán)按照市場(chǎng)價(jià)格流轉(zhuǎn)。從土地供給制度與其他制度的互補(bǔ)性來講，應(yīng)將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的稅收政策、金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策聯(lián)系起來，形成一個(gè)完整的體系。從土地供給制度的關(guān)聯(lián)性來講，只有將土地的計(jì)劃管理、城市規(guī)劃管理、土地儲(chǔ)備開發(fā)和土地出讓制度聯(lián)系起來，共同組成一個(gè)制度體系，才能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

3.2完善經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和廉租房等有關(guān)政策

在完善經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和廉租房等有關(guān)政策時(shí)，應(yīng)該把目光集中于中低收入人群。從市場(chǎng)需求的實(shí)際狀況出發(fā)，可以適當(dāng)降低經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量，加大廉租房的比例，如可以出臺(tái)相關(guān)政策，對(duì)低收入人群的購(gòu)房和租房行為加大優(yōu)惠支持力度。此外，應(yīng)打擊投機(jī)行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障中低收入人群的利益。

結(jié)語：

未來的發(fā)展對(duì)于土地的使用將會(huì)變得更加的精細(xì)化，很多的地方面臨著很多的問題，這些問題都是發(fā)展中的問題，如何去解決是當(dāng)前我們必須要做的，根據(jù)發(fā)展的趨勢(shì)，根據(jù)法律法規(guī)入手，只有這樣才會(huì)更好的與實(shí)際相結(jié)合。上面這篇文章進(jìn)行了非常詳細(xì)的介紹，我相信對(duì)于大家的認(rèn)識(shí)一定會(huì)提升到一個(gè)新的高度，只要沿著當(dāng)前的發(fā)展模式一步步的走下去，在不久的將來一定會(huì)取得更大的成績(jī)。

參考文獻(xiàn)：

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