如何做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查

【摘要】不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)工作，權(quán)籍調(diào)查成果資料經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記后，具有法律效力。本文中，筆者以《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》為基礎(chǔ)，結(jié)合國土資源部下發(fā)的《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知》及《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》（試行），首先闡述了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的基本含義和實(shí)施原則，然后就如何做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查展開探究，希望通過本次探究能夠?yàn)榻窈蟮南嚓P(guān)研究提供一定的參考依據(jù)。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)；權(quán)籍調(diào)查；研究

2014年11月24日，國務(wù)院頒布了第656號(hào)院令，公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，并于2015年3月1日起施行。為了貫徹落實(shí)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，國土資源部于2015年3月30日下發(fā)了第41號(hào)文件《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知》及《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》（試行）。隨后，全國各省市自治區(qū)及直轄市為確保不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍日常調(diào)查的有序進(jìn)行，陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)文件。

1、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的主要內(nèi)容

1.1不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的基本含義

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍指的是記載不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬、位置、界址、面積、用途、等級(jí)和價(jià)格等的表卡簿冊(cè)證、圖件和數(shù)據(jù)的總稱[1]。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是指依照不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的申請(qǐng)和由政府統(tǒng)一組織，通過權(quán)屬調(diào)查和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量，查清不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬、界址、面積、用途、等級(jí)和價(jià)格等基本情況，形成數(shù)據(jù)、圖件、表冊(cè)等調(diào)查資料，為不動(dòng)產(chǎn)登記、核發(fā)證書等提供依據(jù)的一項(xiàng)技術(shù)性工作[2]。

1.2不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查必須堅(jiān)持的原則

首先，宏觀性指導(dǎo)原則。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的開展必須以國土資源部制定的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》為技術(shù)指導(dǎo)，結(jié)合各地的實(shí)際情況有序進(jìn)行。其次，持續(xù)推進(jìn)性原則。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是一項(xiàng)持續(xù)性任務(wù)，各地必須做好長期“作戰(zhàn)”準(zhǔn)備，并在實(shí)踐中不斷改進(jìn)和完善調(diào)查工作中存在的問題。再有，針對(duì)性和可操作性原則。各地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作結(jié)合自身的實(shí)際情況，重點(diǎn)增強(qiáng)針對(duì)性和操作性。最后，繼承中創(chuàng)新原則。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的實(shí)踐，要吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，認(rèn)真進(jìn)行總結(jié)，在繼承吸收的前提下，豐富不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的內(nèi)涵。

2、如何做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作

2.1統(tǒng)一基礎(chǔ)，做好調(diào)查銜接工作

根據(jù)國土部《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知》要求，必須充分利用好已有地籍調(diào)查成果，并將這些調(diào)查成果視為調(diào)查銜接的重要依據(jù)。要想做好調(diào)查銜接工作，在具體的工作執(zhí)行過程中應(yīng)當(dāng)做到以下幾點(diǎn)：第一，一定要嚴(yán)格按照不動(dòng)產(chǎn)登記總體部署的標(biāo)準(zhǔn)和要求，充分利用現(xiàn)有的地籍調(diào)查結(jié)果，如房屋、樹木的不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查、登記、審批等資料。第二，如果權(quán)籍調(diào)查工作完成，必須要和已有的地籍圖、宗地圖等進(jìn)行有效的銜接，做好必要的核實(shí)工作。此外，還有不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移辦理、不動(dòng)產(chǎn)變更辦理以及調(diào)查技術(shù)應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)等問題都必須以《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》為指導(dǎo)。

2.2規(guī)范調(diào)查工作，實(shí)現(xiàn)便民利民目標(biāo)

在調(diào)查內(nèi)容方方面，根據(jù)國土部《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知》要求，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查要以地（海）籍調(diào)查為基礎(chǔ)，以宗地（海）為依托，開展土地、海域以及房屋、樹木等定著物的權(quán)籍調(diào)查[3]。在調(diào)查程序方面，如前期準(zhǔn)備工作的規(guī)范、權(quán)屬調(diào)查工作的規(guī)范、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作的規(guī)范、成果審查入庫工作的規(guī)范、整理歸檔工作的規(guī)范等。在調(diào)查方法方面，利用內(nèi)部業(yè)務(wù)、外部業(yè)務(wù)與實(shí)際調(diào)查相結(jié)合的方法，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)單元的權(quán)屬情況、地址情況、用途等內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查。另外對(duì)于當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)條件、經(jīng)濟(jì)可行性以及技術(shù)的可操作性等方面，要因地制宜，具體情況具體分析，采用合適的測(cè)量方法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查。通過對(duì)調(diào)查工作的規(guī)范，實(shí)現(xiàn)便民利民的目的。

2.3對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范

相關(guān)工作人員在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的時(shí)候，必須以不動(dòng)產(chǎn)單元為單位，將統(tǒng)一規(guī)范的調(diào)查成果表提交給有關(guān)部門，調(diào)查成果表中涉及的內(nèi)容如不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告表、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍圖等方面[4]。此外，調(diào)查機(jī)構(gòu)一定要保證不動(dòng)產(chǎn)單元代碼的唯一性，不得出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)單元多個(gè)代碼的情況，避免不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查亂象情況出現(xiàn)。在實(shí)際工作開展過程中，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查結(jié)果必須得到有關(guān)部門的核實(shí)確認(rèn)，在進(jìn)行核實(shí)過程中必須嚴(yán)格把關(guān)，確保符合標(biāo)準(zhǔn)要求。

2.4明確不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定規(guī)則和單元代碼編制規(guī)則

首先，在不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定規(guī)則方面，不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查機(jī)構(gòu)必須對(duì)規(guī)則有著非常清晰的了解：第一，無定著物的使用權(quán)宗地、宗海應(yīng)當(dāng)設(shè)定為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元；第二，有定著物的使用權(quán)宗地、宗海內(nèi)的每個(gè)定著物單元與該宗地、宗海應(yīng)當(dāng)設(shè)定為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元。其次，在不動(dòng)產(chǎn)單元代碼編制方面，不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查機(jī)構(gòu)必須明確28位層次碼結(jié)構(gòu)。其中，宗地、宗海代碼5層19位層次碼，定著物代碼為2層9位層次碼。根據(jù)《通知》標(biāo)準(zhǔn)，將不動(dòng)產(chǎn)單元代碼用分段進(jìn)行表示，第一階段代表所屬行政區(qū)域，第二階段代表地籍區(qū)（子區(qū)），第三階段代表宗地、宗海號(hào)，第四階段代表定著物代碼。

2.5權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫和管理系統(tǒng)的建設(shè)與完善

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果應(yīng)當(dāng)有統(tǒng)一、規(guī)范的數(shù)據(jù)庫存儲(chǔ)，各地在現(xiàn)有的數(shù)據(jù)庫基礎(chǔ)上，要建立健全不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫和管理系統(tǒng)，將所調(diào)查的成果根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，如圖形、屬性、檔案等存儲(chǔ)于數(shù)據(jù)庫或系統(tǒng)中。另外，僅僅建立數(shù)據(jù)庫或者管理系統(tǒng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還必須及時(shí)對(duì)數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)進(jìn)行更新，確保不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果能夠?qū)崿F(xiàn)共享和應(yīng)用。

結(jié)語：

總而言之，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)，是條例實(shí)施、薄冊(cè)證統(tǒng)一和信息平臺(tái)建設(shè)的重要支撐，貫徹落實(shí)好《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的開展具有重大意義，確保日常不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作穩(wěn)步推進(jìn)。所以，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作一定要被充分重視，各地區(qū)必須結(jié)合自身的實(shí)際情況，堅(jiān)持各項(xiàng)基本調(diào)查原則，強(qiáng)化組織管理，保障調(diào)查工作的順利進(jìn)行。

參考文獻(xiàn)：

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[4]袁輝，楊麗敏.論不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍與地籍調(diào)查關(guān)系[J].工程技術(shù)：文摘版，2016，24（04）：00273-00273.