土地政策在房地產調控中的作用分析

【摘要】隨著經濟的迅速發(fā)展和城市化進程的不斷加快，城市土地供需矛盾在城市人口不斷增長的同時日益明顯。做好城市土地的調整工作，關鍵是要做好土地政策的制定。現(xiàn)階段，土地政策已經和貨幣政策、財政政策等成為我國經濟宏觀調控的重要手段。但是在土地政策對房地產市場的調控中存在著許多爭議，認為土地政策實施后傳遞到房價調控中的影響較慢、較小，所以，使用土地政策在對房地產進行調控時需要和其他經濟政策相結合來共同確保政策對于房地產的調控效果。

【關鍵詞】土地政策；房地產調控；土地供應；政策效果

隨著經濟的快速發(fā)展，我國的樓市從2009年開始瘋漲，做好房地產的調控不要只從限制入手這方面做，而是要從土地政策、經濟政策等多方面入手來共同保證房地產調整的可行性。土地政策在房地產的調控中逐漸成為房地產調控的核心手段。但是通過調研具體應用發(fā)現(xiàn)，土地政策在對于房地產的調控中發(fā)揮的效果并不是很好，和預期的效果存在較大的差距。所以。需要在對土地政策對房地產調控中的作用進行全面的分析，同時做出客觀的評價。

1、土地政策對房地產市場的調控

我國實行的是土地公有制，所以在土地政策的制定上可以通過運用土地供應價格、供應數(shù)量和供應結構的方式來對房地產市場進行干預。由于土地政策對于房地產市場的影響是一種間接調控，所以，在土地政策對于房地產市場的調控指標如果認識不同，就會對土地政策的制定和具體調控手段的應用產生非常大的影響。房價調控是土地政策制定的最終目標，而土地政策是通過調控土地出讓價格，也就是調控地價的方式來對房價進行調整，在對兩者進行研究的過程中可以采用的方法有：格蘭杰因果檢驗、向量誤差修正和向量自回歸模型等。在對土地價格與房價進行研究的過程中使用的數(shù)據(jù)不同會得出不同的結果，有的時候得出的結果可能會產生對立。有關學者認為，現(xiàn)階段土地出讓價格對于房價的影響力度小、作用時間段；而另一些學者則覺得土地政策對于房價的影響是一個長期的過程。土地供應量則主要會對房屋供應量產生較大的影響，然而對于房價的影響同樣較弱。通過研究發(fā)現(xiàn)，土地政策和房地產市場間的關系比較復雜，所以在對土地政策對房價的影響的研究中，需要進行更為系統(tǒng)性的分析。

2、土地政策對房價影響的分析

土地政策對于房價的影響體現(xiàn)在很多方面，在以往的房價調控中主要使用土地供應價格、土地供應數(shù)量作為考察土地政策的手段，而將房價、房屋供應數(shù)量和房地產開發(fā)投資作為土地政策考察的目標。在一些相關的評判過程中，通過選取房屋銷售價格指數(shù)、商品房竣工面積、房地產開發(fā)投資額作為商品房價格、供應數(shù)量和房地產開發(fā)投資的相應指標，參照國家統(tǒng)計局公布的相關數(shù)據(jù)作為評判的標準。在對這些變量進行處理之前一定要對各數(shù)據(jù)進行一系列的處理，從而讓數(shù)據(jù)可以用格蘭杰因果檢驗進行判斷。

格蘭杰因果檢驗結果表明：在土地出讓價格、土地截流面積和房價之間的關系上，以上幾個變量的變動并不會直接影響到房價價格的改變。同時，在房屋竣工面積和地價之間關系上，從表面上看，兩者之間并沒有明顯的因果關系，而在地價和房屋竣工面積的影響中兩者在滯后一、二期之間存在著雙向的影響，在滯后六期后地價對于房屋竣工面積只有單向影響的關系。地價與房地產開發(fā)投資之間存在滯后一、六期的雙向影響的關系。土地購置面積在滯后一和二期、四至九期之間存在對房地產開發(fā)投資的單向影響的關系。

通過利用國家統(tǒng)計局對于房價、土地出讓價格之間的數(shù)據(jù)來建立滯后階數(shù)為3的向量自回歸模型來房價、地價之間的關系進行判斷：通過在對房屋銷售價格和土地政策變量的響應函數(shù)圖形中能夠看出，在土地政策制定并實施后，在一個季度后才會傳導到房價的影響中，之后隨著時間的延長，這種影響將逐漸擴大直到第三個季度影響達到最大，在此之后，土地政策對于房價的影響將會持續(xù)的減弱直至第5個季度后土地政策的影響將會消失甚至產生負面影響。土地截留面積、土地購置面積等對于房價的影響都表現(xiàn)為在隨后的1-2個季度，會對價格產生一個沖擊而后表現(xiàn)為持續(xù)減弱。總體來說，房屋竣工面積對房價的影響最大，其他指標對房價的影響相對小。

3、土地政策對房價影響的評價

通過對土地政策相關評價指標與房地產指標之間關系進行分析能夠得出如下結論：土地政策對于房價、房屋竣工面積以及房地產開發(fā)投資的影響上，土地購置面積、土地截留面積和地價所產生的作用大小在逐漸減小，同時在發(fā)揮影響的過程中存在明顯的滯后，表明土地政策的具體手段在房地產調控中有作用并且在眾多的手段中土地供應數(shù)量是其中影響最明顯也是最常用的政策。同時，在對土地供應的調整中除了新增土地供應外政府通過對囤積土地的行為進行打擊也會對房價產生比較明顯的效果。在對土地政策對房價的調控中，一定要注意發(fā)揮其長期對于房價的影響效果。

4、土地政策對房價影響較小的原因分析

造成土地政策在房價調控中影響較小的原因有許多，可能是由于土地政策對房地產的調控屬于間接調控，所以調控效果明顯滯后，同時等待土地政策發(fā)揮出最大效果是一個長期的過程，土地政策的影響集中在對房地產供應和房地產開發(fā)投資環(huán)節(jié)，政府制定的土地政策只能從增加土地供應來對房價造成影響。為提高對房地產的調控則需要土地政策和其他調控政策結合起來共同作用，一同做好房價的調控。

結語：

土地政策是經濟宏觀調控的關鍵手段，特別是在經濟迅速發(fā)展時期，通過使用土地政策輔助于貨幣、財政政策可以對經濟發(fā)展起到非常重要的調控作用。新時期我國的房地產市場發(fā)展比較迅速，通過使用土地、經濟和經濟政策來做好房地產市場的調控是目前房地產調控的重點。

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