“代建制“管理模式在世博央企總部基地項目的應(yīng)用與實踐

【摘要】為實現(xiàn)高品質(zhì)開發(fā)，建成國際一流的商務(wù)街區(qū)，采取了“代建制”管理模式推進(jìn)協(xié)調(diào)世博園區(qū)B片區(qū)央企總部基地項目的建設(shè)，在設(shè)計、前期審批、進(jìn)度、投資控制等方面均獲得了良好效果，加快了央企總部基地項目的建設(shè)進(jìn)度，節(jié)約了央企項目建設(shè)投資成本。

【關(guān)鍵詞】代建制；設(shè)計管理；前期審批；工程管理

1、項目背景

上海世博會地區(qū)央企總部基地工程項目位于世博園區(qū)一軸四館西側(cè)的B02和B03地塊，為規(guī)劃B片區(qū)會展及其商務(wù)區(qū)的一部分。規(guī)劃范圍東臨世博館路，西至長清北路，南臨國展路，北至世博大道，規(guī)劃用地面積約18.72公頃。為知名企業(yè)總部聚集區(qū)和國際一流的商務(wù)街區(qū)，共有13家央企和2家國企簽約入駐，基地西側(cè)緊鄰軌道交通13號線—世博大道站，且車站東側(cè)的兩個出入口接入地塊。同時B02、B03地塊內(nèi)規(guī)劃新建兩條城市道路以及5塊公共綠地，形成了6個街坊地塊，每個地塊將建造4～6幢辦公樓，共計有28幢辦公樓，建筑高度分3個等級控制：50m、70m和120m，除B03A商飛、B03B寶鋼、B03C華電、B03D國家電網(wǎng)等4幢為120m超高層建筑外，其余以6～16層為主，容積率在3.0～7.5之間，地上地下總建筑面積約為105萬平方米（其中地上建筑面積60萬平方米，地下建筑面積45萬平方米）。

圖1 央企總部地塊效果圖

2、開發(fā)模式的選擇

由于世博央企總部基地項目采用小街坊、高密度、低高度、緊湊型建筑空間模式，為避免分頭開發(fā)造成開發(fā)水平不高的情況發(fā)生，創(chuàng)建高水平的地下空間開發(fā)，采取統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計，統(tǒng)一建設(shè)的操作模式?！按ㄖ啤笔峭顿Y方通過規(guī)定的程序，委托具備相應(yīng)工程管理能力的單位代建設(shè)單位進(jìn)行項目的建設(shè)管理。受央企委托，上海世博發(fā)展集團(tuán)負(fù)責(zé)整個區(qū)域地下空間工程的立項、審批、實施、驗收等工作，采取委托代建制模式，來推進(jìn)整個央企總部基地項目的建設(shè)。

圖2 央企辦公樓分布圖

3、代建方的建設(shè)管理

3.1統(tǒng)一代建，實現(xiàn)了設(shè)計統(tǒng)籌管理

為實現(xiàn)區(qū)域性整體開發(fā)品質(zhì)，根據(jù)《上海市世博會地區(qū)會展及其商務(wù)區(qū)B片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》要求，并結(jié)合央企需求，先行開展了B02、B03地塊總體城市設(shè)計和各街坊建筑概念方案的國際征集活動，并結(jié)合專家、央企、政府審批部門意見，形成總體設(shè)計方案，明確了地下空間開發(fā)強(qiáng)度，柱網(wǎng)間距、層高等指標(biāo)，保證整個地區(qū)街坊環(huán)境品質(zhì)，兼顧功能合理、利益公平，形成了《上海世博會地區(qū)B02、B03地塊地下空間方案》以及《上海世博會地區(qū)B02、B03地塊央企總部基地項目設(shè)計導(dǎo)則》，并以此指導(dǎo)后續(xù)單體設(shè)計，同時確定規(guī)劃道路及公共綠地地下空間同步開發(fā)，提升區(qū)域品質(zhì)，作為周邊街坊地塊的公共人行通道以及車行通道、公共停車以及公共配套服務(wù)設(shè)施，形成整個區(qū)域的大連通，西接地鐵出入口，可與世博地區(qū)C片區(qū)連接，東側(cè)可通至世博地區(qū)A片區(qū)。

同時，同步啟動上海世博會地區(qū)B02、B03地塊央企總部基地交通影響分析評價，完善基地出入口及交通組織，以及地下空間交通組織方案，并對車位數(shù)及公共交通的配置形成指導(dǎo)意見。

3.2統(tǒng)一代建，加快了前期審批協(xié)調(diào)

為推進(jìn)世博會地區(qū)后續(xù)開發(fā)建設(shè)，充分利用地下空間資源，促進(jìn)地下空間之間的連接貫通，實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)資源共享，B片區(qū)央企總部基地項目地下空間工程按審批制要求進(jìn)行整體立項，包含政府投資的道路及公共綠地地下空間工程以及各央企投資的街坊地塊地下空間工程；各央企根據(jù)出讓合同采取備案制形式對地上建筑進(jìn)行立項。

在項目審批和設(shè)計協(xié)調(diào)過程中，整體考慮，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，以“區(qū)域服務(wù)單體”來簡化環(huán)評審批手續(xù)；以“整體覆蓋個體”來減免交通組織、基坑安全評審；在消防設(shè)施方面，消防通道及消防登高面采取共建模式；在綠化率指標(biāo)方面，采取綠化區(qū)域總體平衡原則；在車位指標(biāo)方面，在區(qū)域滿足配置要求情況下，單體采取借用方式滿足審批要求；為央企項目審批創(chuàng)造有利條件。具體如下

（1）實施區(qū)域環(huán)境評估，簡化單體環(huán)評審批

企業(yè)類投資項目方案審查前必須完成項目環(huán)評工作，按建筑規(guī)模，部分央企項目需要采取環(huán)境報告書形式進(jìn)行環(huán)評審批，若采取報告書形式，必須進(jìn)行環(huán)評公示、專家評審等環(huán)節(jié)，時間周期較長，為滿足環(huán)評要求，同時縮短環(huán)評審批時間，我部嚴(yán)格按照控規(guī)要求，在整體方案基本確定基礎(chǔ)下，與設(shè)計總控積極配合，先行啟動并完成項目區(qū)域環(huán)評工作，通過完成區(qū)域環(huán)評審批，單體項目環(huán)評報告書審批模式即可簡化為報告表形式，從而節(jié)約1個月審批時間。

（2）基坑安全整體評價，減免單體基坑評審

在準(zhǔn)備實施基坑圍護(hù)工程時，考慮到區(qū)域基坑施工的會帶來交叉影響，統(tǒng)一完成了整個區(qū)域的基坑安全評審工作，以“整體覆蓋個體”的原則，減免了后續(xù)單體項目深基坑評審工作。

（3）區(qū)域交通整體分析，減免單體交通評審

在交通組織、出入口設(shè)置方面，以街坊地塊為單位整體考慮，并兼顧周邊地塊的（下轉(zhuǎn)34頁）（上接32頁）影響，形成了整個區(qū)域交通影響評價，來指導(dǎo)單體項目的設(shè)計，提高了整個區(qū)域開發(fā)品質(zhì)，節(jié)約了資源，達(dá)到了預(yù)期效果，同時減免單體項目交通評審，加快項目審批進(jìn)度。

（4）整體招標(biāo)與單體聯(lián)合招標(biāo)相結(jié)合

由于地上建筑由各央企自行立項，地下空間由代建方統(tǒng)一立項，但是考慮到建筑的整體性，在設(shè)計招標(biāo)方面，通過公開招標(biāo)方式，確定一家設(shè)計單位作為設(shè)計總控單位，協(xié)調(diào)整個區(qū)域總體設(shè)計工作，并解決單體之間技術(shù)問題；單體設(shè)計方面，地上以央企為投資主體進(jìn)行招標(biāo)，與央企所對應(yīng)的地下空間工程進(jìn)行聯(lián)合招標(biāo)確定一家單位進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計；在工程招標(biāo)方面，以街坊地塊為單位，按地塊紅線進(jìn)行標(biāo)段劃分，采取聯(lián)合招標(biāo)方式共同確定一家施工、監(jiān)理單位負(fù)責(zé)地下空間工程建設(shè)；同時為便于投資控制，地下工程以街坊地塊為單位確定一家投資監(jiān)理?？辈煺袠?biāo)由代建單位統(tǒng)一招標(biāo)確定。地上項目的施工、監(jiān)理招標(biāo)等工作由央企自行負(fù)責(zé)。

3.3統(tǒng)一代建，有利于現(xiàn)場施工管理

因該基地項目靠近地鐵13號線，靠近地鐵街坊地塊地下空間分為2個基坑進(jìn)行開挖，先行開挖街坊地塊東側(cè)基坑，待地下結(jié)構(gòu)至0+000時，再開挖靠近地鐵基坑，東側(cè)三個街坊地塊整體開挖。B03地塊四個街坊地塊內(nèi)各有一幢120m建筑，整體施工周期長，原來擬定先行施工B03A東基坑、B03B基坑、B03C東基坑、B03D基坑4只基坑，待街坊地塊施工完畢后，暗挖法施工規(guī)劃道路及公共綠地地下空間，但是受制于地上央企前期進(jìn)度影響，B03B、B03D街坊前期進(jìn)度滯后，同時考慮到規(guī)劃二路東側(cè)能源中心施工進(jìn)度要求，及時調(diào)整現(xiàn)場施工順序，先行對規(guī)劃一路中段以及規(guī)劃二路東段地下空間工程采取明挖法施工方案，待結(jié)構(gòu)出0+000后，再對B03B、B03D基坑進(jìn)行施工，減少了基坑施工帶來的不利影響，統(tǒng)籌現(xiàn)場的施工組織管理工作，確保整個項目安全有序推進(jìn)。

圖3 央企總部基地基坑分布圖

3.4統(tǒng)一代建，有利于總投資成本控制

涉及審批的相關(guān)評審工作均一次委托，統(tǒng)一實施，減免了單體委托評估等工作，減少多次委托成本；在基坑方面，統(tǒng)一設(shè)計，基坑體系統(tǒng)一確定，減免單獨重復(fù)設(shè)置；區(qū)域施工臨時用水、用電統(tǒng)一考慮，避免多次重復(fù)申請；現(xiàn)場交通組織統(tǒng)籌考慮，減少單體施工的互相影響，相關(guān)建設(shè)費用均按照產(chǎn)權(quán)面積分?jǐn)偅_保公平、公正，節(jié)約了總投資成本，加快了項目的建設(shè)。

3.5統(tǒng)一代建，有利于開展科技攻關(guān)活動

為實現(xiàn)區(qū)域高品質(zhì)開發(fā)，結(jié)合項目實際情況，開展了《后世博大型建筑群體數(shù)字化協(xié)同管理關(guān)鍵技術(shù)研究》課題研究，結(jié)合設(shè)計施工實際工作扎實推進(jìn)BIM技術(shù)應(yīng)用研究。完成《世博央企總部基地BIM技術(shù)應(yīng)用指南》編制，完成《世博央企總部基地BIM項目實施方案細(xì)則》，輔助完成PW協(xié)同管理平臺的部署與實施，完成BIM各科研子課研究，形成了“一幢樓二條路三個通道BIM應(yīng)用”，解決施工難點，節(jié)約投資，減少管線碰撞。

結(jié)語：

世博央企總部基地項目為遵循“規(guī)劃高起點，開發(fā)高品質(zhì)、高速度和功能高度融合”的要求，在多投資主體，多項目同步實施的情況下，為實現(xiàn)“小街坊、高密度、低高度、高貼線率”規(guī)劃理念之下的項目落地，采取委托代建制方式，明確相關(guān)責(zé)任，委托實施管理，使整體開發(fā)品質(zhì)得到了保證，審批得到加快，現(xiàn)場安全、質(zhì)量、文明施工管理完全受控，投資成本得到控制，可為類似工程項目建設(shè)提供借鑒。