營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響初探

文/梁　萍

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營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響初探

文/梁萍

摘要：我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在之前十年得到了空前的發(fā)展，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇和挑戰(zhàn)。2016年5月1日起全面完成營(yíng)改增，營(yíng)改增覆蓋了房地產(chǎn)行業(yè)，其目的是解決營(yíng)業(yè)稅全額征稅、重復(fù)征稅的弊端，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)。營(yíng)改增給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)諸多好處的同時(shí)也帶來(lái)了一系列的影響，我們期望可以及時(shí)了解營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成的影響，并采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，以逐漸消除營(yíng)改增給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的不利影響，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康快速發(fā)展。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；影響

營(yíng)改增是避免重復(fù)征稅，切實(shí)減輕企業(yè)稅負(fù)，促進(jìn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率的提升。房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”面臨較大的困境和瓶頸，難以快速順利的實(shí)施，所以直到2016年5月1日營(yíng)改增的全面推行才將房地產(chǎn)企業(yè)納入營(yíng)改增的范圍之內(nèi)。財(cái)稅［2016］36號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)納稅人銷售或出租自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目均屬于增值稅的納稅范圍，適用11％的增值稅率，也可采取簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按5％的稅率征稅。營(yíng)改增過(guò)后會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)各方面造成影響，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)從事的新項(xiàng)目及老項(xiàng)目也會(huì)造成不同的影響，比如單位出公差，住宿費(fèi)和餐費(fèi)可否抵扣，如何抵扣；針對(duì)簡(jiǎn)易征收方法計(jì)稅的老項(xiàng)目，需要要求供應(yīng)商或者是施工隊(duì)必須提供增值稅專用發(fā)票還是可以提供增值稅普通發(fā)票等問(wèn)題亟待解決，我們接下來(lái)通過(guò)深入剖析營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響，提出相應(yīng)的建議，以消除營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成的不利影響，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在新常態(tài)經(jīng)濟(jì)下穩(wěn)定發(fā)展。

一、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成的影響

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)和現(xiàn)金流會(huì)受到影響

營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)和現(xiàn)金流受到諸多的影響，具體表現(xiàn)在：一是由于房地產(chǎn)企業(yè)具有其經(jīng)營(yíng)的特殊性，可能會(huì)延期對(duì)與其合作的建筑企業(yè)付款，導(dǎo)致無(wú)法及時(shí)的取得增值稅專用發(fā)票，造成進(jìn)項(xiàng)稅無(wú)法及時(shí)抵扣，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)流動(dòng)資金被占用，可能出現(xiàn)資金較為緊張的情況；二是房地產(chǎn)企業(yè)大多以預(yù)售的形式銷售房產(chǎn)，獲得的收入需要進(jìn)行納稅，然而房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本以及財(cái)務(wù)成本隨著開(kāi)發(fā)的不斷開(kāi)展和增加，但是進(jìn)項(xiàng)稅抵扣又較為滯后，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流；三是土地出讓金的增幅在“營(yíng)改增”后可能會(huì)出現(xiàn)下降的趨勢(shì)，嚴(yán)重影響地方政府的財(cái)政收入，這就使得地方政府會(huì)加大以前稅金的清繳力度，影響房地產(chǎn)企業(yè)的短期利潤(rùn)和現(xiàn)金流。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)成本會(huì)上升

房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)成本上升主要是由材料成本上升、人工成本上升和施工費(fèi)用上升綜合作用導(dǎo)致。材料成本上升體現(xiàn)在為建筑業(yè)提供原材料的供應(yīng)商通常都是小規(guī)模納稅人，而且提供的材料較為繁瑣，管理較為雜亂，使得建筑企業(yè)在購(gòu)買原材料時(shí)無(wú)法取得增值稅專用發(fā)票，進(jìn)項(xiàng)抵扣難度加大，造成材料成本上升；人工成本上升體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的人工成本大約占30％，但是聘請(qǐng)的員工大多為農(nóng)民工，人工成本的支出無(wú)法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，使得人工成本上升；施工過(guò)程中所使用的有些設(shè)備是租來(lái)的，而有形資產(chǎn)租賃的進(jìn)項(xiàng)抵扣不足，導(dǎo)致施工費(fèi)用上升。

（三）稅負(fù)可能無(wú)法如預(yù)期的有所降低

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中往往無(wú)法如預(yù)期一樣取得一些項(xiàng)目的增值稅專用發(fā)票，使得進(jìn)項(xiàng)稅難以抵扣，造成實(shí)際稅負(fù)并未下降，反而在短期內(nèi)有所上升。第一，營(yíng)改增的政策導(dǎo)向在短期內(nèi)造成房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)上升，營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地成本難以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)花費(fèi)大量的資金取得土地使用權(quán)的同時(shí)也面臨高額的稅金，特別是在一些繁華地段拿到的土地需繳納的稅金更多，國(guó)家的目的是鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)選擇低成本的土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，但是在短期內(nèi)會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)增加；第二，對(duì)于一些營(yíng)改增之前的老項(xiàng)目，其購(gòu)買的固定設(shè)備及原材料無(wú)法進(jìn)行增值稅的進(jìn)項(xiàng)抵扣，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程中實(shí)際稅負(fù)增加。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)增加

營(yíng)改增過(guò)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)增加體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：首先，營(yíng)改增導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)變化較大，新增了許多會(huì)計(jì)科目，使得財(cái)務(wù)人員的會(huì)計(jì)核算變得較為困難，可能在會(huì)計(jì)核算過(guò)程中出現(xiàn)錯(cuò)誤，導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算不夠準(zhǔn)確；其次，營(yíng)改增后相關(guān)稅收法規(guī)發(fā)生了變化，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員可能沒(méi)有及時(shí)加強(qiáng)對(duì)相關(guān)政策法規(guī)的學(xué)習(xí)，導(dǎo)致無(wú)法及時(shí)準(zhǔn)確的進(jìn)行納稅，造成納稅風(fēng)險(xiǎn)增加；再次，房地產(chǎn)企業(yè)由于其涉及的項(xiàng)目眾多，上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)可能伙同財(cái)務(wù)人員就其中的一些項(xiàng)目偽造增值稅專用發(fā)票進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣，給企業(yè)帶來(lái)潛在的納稅風(fēng)險(xiǎn)；最后，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估預(yù)警體系，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)納稅過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)并及時(shí)控制。

二、房地產(chǎn)企業(yè)有效應(yīng)對(duì)營(yíng)改增的對(duì)策

（一）提升財(cái)務(wù)管理水平，加強(qiáng)對(duì)利潤(rùn)和現(xiàn)金流變動(dòng)的監(jiān)控

首先，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理水平，對(duì)于企業(yè)所從事的項(xiàng)目進(jìn)行集體規(guī)劃，整合成一個(gè)完整的系統(tǒng)，對(duì)各個(gè)合作企業(yè)的付款方式進(jìn)行準(zhǔn)確的計(jì)算和評(píng)估，以避免進(jìn)項(xiàng)稅延期抵扣給企業(yè)現(xiàn)金流造成的困境，以確保進(jìn)項(xiàng)稅抵扣時(shí)間的科學(xué)合理，促進(jìn)企業(yè)現(xiàn)金流的健康穩(wěn)定；其次，加強(qiáng)對(duì)營(yíng)改增后企業(yè)相關(guān)事宜變動(dòng)的學(xué)習(xí)，以準(zhǔn)確把握營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的項(xiàng)目會(huì)發(fā)生怎樣的變動(dòng)，并盡早的采取應(yīng)對(duì)措施以規(guī)避可能給企業(yè)現(xiàn)金流帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的因素；最后，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)利潤(rùn)表和現(xiàn)金流量表的監(jiān)控，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在5月1號(hào)全面營(yíng)改增后的關(guān)鍵時(shí)期，定期對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)和現(xiàn)金流量進(jìn)行計(jì)算匯總，并及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中存在問(wèn)題的地方，以確保企業(yè)利潤(rùn)的獲得和現(xiàn)金流的健康。

（二）加強(qiáng)建設(shè)成本的增值稅發(fā)票管理及稅務(wù)籌劃

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)增值稅發(fā)票的使用和管理。一是加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門對(duì)于“營(yíng)改增”的認(rèn)識(shí)，在合作過(guò)程中加強(qiáng)與建筑企業(yè)的溝通，在購(gòu)買原材料后及時(shí)取得增值稅發(fā)票以及相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣依據(jù)，對(duì)于人工成本和施工費(fèi)用，應(yīng)采取專業(yè)合理的方式盡可能的進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣，以降低企業(yè)建設(shè)成本；二是委派專門的人員進(jìn)行增值稅發(fā)票的管理，使得進(jìn)項(xiàng)抵扣更加全面、及時(shí)，有效降低企業(yè)建設(shè)成本；三是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)選擇具有正規(guī)資質(zhì)的、可以開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的企業(yè)進(jìn)行合作，以順利進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣，合理降低成本；其次，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)從事項(xiàng)目復(fù)雜這個(gè)因素，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的發(fā)展特點(diǎn)和所處的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的溝通，合理的利用一切稅收優(yōu)惠政策，對(duì)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，以順利渡過(guò)營(yíng)改增過(guò)渡期。

（三）控制造成稅負(fù)上升的因素，有效減低企業(yè)稅負(fù)

首先，國(guó)家實(shí)行營(yíng)改增具有一定的政策導(dǎo)向，但是在實(shí)現(xiàn)國(guó)家政策目標(biāo)的過(guò)程中可能造成企業(yè)實(shí)際稅負(fù)的增加，所以政府應(yīng)當(dāng)積極推行房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增過(guò)渡階段的臨時(shí)性稅收政策，比如擴(kuò)大進(jìn)項(xiàng)抵扣的范圍和延長(zhǎng)進(jìn)項(xiàng)抵扣的時(shí)限，給與現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題的房地產(chǎn)企業(yè)給與經(jīng)濟(jì)支持等，以協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)向新稅制過(guò)渡；其次，企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)始之前應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)所經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的開(kāi)展所涉及的方方面面提前進(jìn)行納稅方面的整體籌劃，有效控制稅負(fù)的上升；最后，“營(yíng)改增”后，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)中混業(yè)經(jīng)營(yíng)的情況，應(yīng)當(dāng)對(duì)不同的項(xiàng)目進(jìn)行單獨(dú)的計(jì)算，比如采取分業(yè)核算或分率核算的方式，切實(shí)的降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

（四）加強(qiáng)對(duì)最新稅收法規(guī)政策的認(rèn)識(shí)，降低企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)

第一，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員對(duì)于稅制改革后會(huì)計(jì)核算方式的學(xué)習(xí)，并加強(qiáng)對(duì)于進(jìn)項(xiàng)抵扣核算方面的考核，以確保財(cái)務(wù)人員會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性；第二，通過(guò)宣傳教育提升企業(yè)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德，使其認(rèn)識(shí)到虛開(kāi)增值稅發(fā)票的嚴(yán)重后果，以避免造成納稅風(fēng)險(xiǎn)的行為發(fā)生；第三，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員對(duì)新稅制的學(xué)習(xí)和認(rèn)識(shí)，熟悉營(yíng)改增后國(guó)家政策的要求和導(dǎo)向，同時(shí)熟悉進(jìn)項(xiàng)抵扣的范圍和科目，在規(guī)范操作的前提下完成新舊稅制的過(guò)渡，并有效的協(xié)助企業(yè)降低稅負(fù)；第四，建立納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、防控體系，通過(guò)計(jì)算機(jī)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行錄入和定期自動(dòng)檢測(cè)，以確定財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，同時(shí)對(duì)企業(yè)的涉稅科目通過(guò)R等統(tǒng)計(jì)軟件進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成納稅風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)并進(jìn)行合理的控制，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)順利渡過(guò)營(yíng)改增的過(guò)渡時(shí)期。

參考文獻(xiàn)：

［1］覃麗華.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策［J］.財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2015（11）.

（作者單位：中交高新科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司）

上接（第10頁(yè)）

銷售業(yè)務(wù)，必須繳納百分之三的營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，提供電信業(yè)務(wù)的納稅人要分開(kāi)計(jì)算增值稅。［6］所以，實(shí)行“營(yíng)改增”使得電信業(yè)里面很多的銷售模式包含的一些捆綁式業(yè)務(wù)依然要征稅，影響了電信銷售終端公司的業(yè)務(wù)模式。

2.地方政府收入下降

“營(yíng)改增”總的來(lái)說(shuō)是減稅，由于地方政府征收的主要稅種就是營(yíng)業(yè)稅，在財(cái)政收入中是最多的。稅制的改革縮小了營(yíng)業(yè)稅的征收范圍，因此給地方政府的財(cái)政收入方面帶來(lái)了巨大壓力。同時(shí)，企業(yè)指定的財(cái)政支持政策在降低“營(yíng)改增”帶來(lái)的影響的同時(shí)也帶來(lái)了財(cái)政支出方面的壓力。

3.影響稅務(wù)機(jī)關(guān)征管

“營(yíng)改增”實(shí)行，稅務(wù)局開(kāi)始對(duì)電信業(yè)征收增值稅，稅務(wù)部門也變成了國(guó)稅部門，大量的納稅人應(yīng)和納稅項(xiàng)目，給國(guó)稅局的征管帶來(lái)了比較大的困難。不僅如此，對(duì)于電信業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”，嚴(yán)重影響了地稅部門的相關(guān)職能的有效發(fā)揮。

4.對(duì)公司手機(jī)采購(gòu)等影響

客服費(fèi)、宣傳費(fèi)等已經(jīng)納入“營(yíng)改增”范圍，對(duì)一部分進(jìn)項(xiàng)稅額用增值稅發(fā)票進(jìn)行抵扣將降低電信企業(yè)的成本費(fèi)用。電信公司一般采取“地-省-集團(tuán)”的模式來(lái)降低采購(gòu)成本。“營(yíng)增改”實(shí)行后，集團(tuán)的稅負(fù)就失衡了。一方面，電信企業(yè)一般會(huì)有大型工程項(xiàng)目，而不同區(qū)域、不同類型的工程進(jìn)度不統(tǒng)一，導(dǎo)致年度進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票不均衡，可能產(chǎn)生現(xiàn)金流提前流出情況。另一方面，電信設(shè)備的采購(gòu)、安裝進(jìn)項(xiàng)稅抵扣基本取決于合作商的增值稅,因而電信企業(yè)要識(shí)別合作商是否具備其條件，這類合作商或供應(yīng)商的選擇直接關(guān)系到電信企業(yè)現(xiàn)金流的管理以及效益的提高電信企業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)大量基礎(chǔ)設(shè)施的投資和建設(shè)，營(yíng)改增的推行，降低了企業(yè)運(yùn)行的成本，有利于企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的增強(qiáng),除此之外還會(huì)加大IT系統(tǒng)的改造難度，對(duì)企業(yè)的集團(tuán)化管理造成干擾。［7］

四、手機(jī)終端銷售通信企業(yè)采取的對(duì)策

電信公司要隨時(shí)做好準(zhǔn)備，了解有關(guān)政策市實(shí)施，做好變革的準(zhǔn)備，有效地控制“營(yíng)改增”帶來(lái)的消極影響，同時(shí)，企業(yè)要抓住這個(gè)機(jī)會(huì)完善公司的管理方式，轉(zhuǎn)變運(yùn)營(yíng)模式。運(yùn)營(yíng)商要及時(shí)改變自己的營(yíng)銷策略和銷售業(yè)務(wù)模式，盡快地適應(yīng)新的稅收體制，根據(jù)消費(fèi)者的愛(ài)好來(lái)制定合適的營(yíng)銷方式；優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和收入結(jié)構(gòu)，完善營(yíng)銷和套餐的模式。加速推進(jìn)在物聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和行業(yè)信息化等新興業(yè)務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展,在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、企業(yè)資源配置和組織結(jié)構(gòu)調(diào)整等多個(gè)環(huán)節(jié)中,增加對(duì)新興數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)的投入力度；與服務(wù)業(yè)分工專業(yè)化的未來(lái)趨勢(shì)相結(jié)合進(jìn)行稅務(wù)籌劃,可考慮將非核也業(yè)務(wù)進(jìn)行外包,使人工成本轉(zhuǎn)化為營(yíng)業(yè)成本,從而可將進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票進(jìn)行抵扣［8］。

五、總結(jié)

綜上所述，“營(yíng)改增”在短期內(nèi)會(huì)是電信企業(yè)的稅負(fù)增加，對(duì)它的營(yíng)銷模式帶來(lái)不利影響，但是也應(yīng)該看到它的積極影響，勇于創(chuàng)新，化不利為有利。稅務(wù)機(jī)關(guān)也應(yīng)該研究新的征管辦法，建立高效的稅務(wù)管理機(jī)制。

［1］韓亞奇.“營(yíng)改增”對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及稅收的影響［J］.中國(guó)稅務(wù)，2014（03）.

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（作者單位：聯(lián)通華盛通信有限公司廣西分公司）