基于風(fēng)險(xiǎn)定位的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析

文/姚慧林

基于風(fēng)險(xiǎn)定位的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析

文/姚慧林

目前，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，由此產(chǎn)生了產(chǎn)業(yè)過(guò)熱等一系列問(wèn)題，隨之產(chǎn)生的還有一些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，國(guó)家就此進(jìn)行了相關(guān)宏觀調(diào)控措施，但是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部也需要正視自身所處的環(huán)境，針對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)采取預(yù)警和防控措施，如此才能保障房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。就此，本文在風(fēng)險(xiǎn)定位基礎(chǔ)上進(jìn)行了相關(guān)研究，望對(duì)企業(yè)發(fā)展提供幫助。

風(fēng)險(xiǎn)定位；房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；預(yù)警分析

縱觀房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況，主要與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)的景氣度等影響密切相關(guān)，在行業(yè)發(fā)生動(dòng)蕩時(shí)勢(shì)必將引發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題［1］。以往的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制主要是從內(nèi)部采取防控措施，缺乏對(duì)外部環(huán)境的分析研究，最終導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)防控效果較差，對(duì)此，本文基于風(fēng)險(xiǎn)定位理念對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制進(jìn)行了系統(tǒng)研究，現(xiàn)將研究?jī)?nèi)容論述如下。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)特點(diǎn)

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，其行業(yè)的財(cái)務(wù)問(wèn)題一直備受關(guān)注，總結(jié)其企業(yè)財(cái)務(wù)特點(diǎn)主要包括以下幾點(diǎn)：①籌集資金的困難性較大，籌資方式較為單一。②企業(yè)資金鏈存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，負(fù)債率持續(xù)走高。據(jù)統(tǒng)計(jì)［2］，目前我國(guó)的很多房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率高達(dá)70％。③對(duì)于債務(wù)而言，缺乏短期償還能力。自2013年上半年開始，企業(yè)的速動(dòng)比率持續(xù)下滑，說(shuō)明了國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)的償債能力較差。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成原因1.內(nèi)部原因

內(nèi)部原因主要是指企業(yè)發(fā)展的內(nèi)部管理出現(xiàn)問(wèn)題或紕漏，多包含這幾點(diǎn)原因：缺乏風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)、投資決策失誤、資金結(jié)構(gòu)有誤、資金鏈周轉(zhuǎn)不靈或斷裂以及缺乏內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理和防控能力等。

2.外部原因

外部原因主要是指企業(yè)發(fā)展的大環(huán)境造成的風(fēng)險(xiǎn)，具體為宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)節(jié)影響、行業(yè)周期波動(dòng)不規(guī)律以及出臺(tái)的政策與產(chǎn)業(yè)發(fā)展供需關(guān)系不協(xié)調(diào)等。

（三）風(fēng)險(xiǎn)定位

房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)多表現(xiàn)為利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率風(fēng)險(xiǎn)、投資回收風(fēng)險(xiǎn)等，若想進(jìn)一步明確風(fēng)險(xiǎn)，仍需要剖析風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)方式和傳導(dǎo)流程，其中，傳導(dǎo)方式與周期波動(dòng)密切相關(guān)，表現(xiàn)為房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況周期性波動(dòng)受宏觀經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)和房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況周期波動(dòng)影響較深。而財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)路徑則是經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)事件在風(fēng)險(xiǎn)載體的傳播下以及風(fēng)險(xiǎn)流的擴(kuò)散作用下形成實(shí)質(zhì)性的風(fēng)險(xiǎn)損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的建立措施

（一）構(gòu)建企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系監(jiān)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)

首先，設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)指標(biāo)，包括經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)、籌資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)、投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)以及資金鏈風(fēng)險(xiǎn)四大指標(biāo)。其次，設(shè)計(jì)非財(cái)務(wù)指標(biāo)，主要從微觀、中觀和宏觀層面確定風(fēng)險(xiǎn)類別，設(shè)計(jì)其指標(biāo)和代碼。接下來(lái)，設(shè)計(jì)滯后指標(biāo)、同步指標(biāo)以及先導(dǎo)指標(biāo)，采用時(shí)差相關(guān)分析的方式選取指標(biāo)并進(jìn)行相關(guān)計(jì)算。為了確保體系的正確性，對(duì)相關(guān)指標(biāo)需要進(jìn)行相關(guān)測(cè)度，具體的方法如下［3］：①測(cè)度非財(cái)務(wù)指數(shù)。對(duì)非財(cái)務(wù)指數(shù)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行專家打分，匯總統(tǒng)計(jì)進(jìn)行加權(quán)平均，得出風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度值。②測(cè)度財(cái)務(wù)指數(shù)。主要包括界定財(cái)務(wù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和測(cè)度單相功效系數(shù)兩方面。③編制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警綜合指數(shù)。依照相關(guān)流程進(jìn)行指數(shù)編制，確定風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警界限，獲取財(cái)務(wù)景氣狀況的相關(guān)預(yù)警信號(hào)。

（二）采取財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控措施

1.防控外部因素導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

首先，順應(yīng)外部環(huán)境的變化情況，依照政策導(dǎo)向獲取最佳的政策扶持幫助。例如，使用房地產(chǎn)抵押貸款證券化等新型的融資渠道，降低銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款產(chǎn)生的問(wèn)題幾率。其次，正視行業(yè)的周期波動(dòng)規(guī)律和特點(diǎn)，制定合理的財(cái)務(wù)計(jì)劃，采取相關(guān)的財(cái)務(wù)解決措施，例如，在行業(yè)繁榮時(shí)相對(duì)減少資金擴(kuò)張，降低行業(yè)走勢(shì)較差時(shí)帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而在行業(yè)蕭條期時(shí)，準(zhǔn)備擴(kuò)張，確保在行業(yè)復(fù)蘇時(shí)搶占先機(jī)。

2.防控內(nèi)部因素導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

該防控措施也要從四方面進(jìn)行把握。①防控投資風(fēng)險(xiǎn)。首先，做好項(xiàng)目前期勘察工作，分析市場(chǎng)，進(jìn)行成本評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。其次，采取最優(yōu)化的投資組合方式。有意識(shí)的組合不同的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，提高風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避能力。例如，設(shè)立物業(yè)管理子公司，以此分擔(dān)房地產(chǎn)母公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。②防控經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。首先調(diào)整經(jīng)營(yíng)理念，將房地產(chǎn)建設(shè)轉(zhuǎn)向小城鎮(zhèn)，整合土地資源，細(xì)分建設(shè)項(xiàng)目，擴(kuò)充企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式?？梢赃m當(dāng)與旅游行業(yè)等其他行業(yè)加強(qiáng)合作［4］。其次，加多方合作。走多區(qū)域聯(lián)合發(fā)展、共贏道路，建立強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，提高行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。最后，完善營(yíng)銷手段，切勿盲目投資，確保企業(yè)資金回籠迅速，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。必要時(shí)可以適當(dāng)放棄一些高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目。③防控資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。首先，合理控制成本。加強(qiáng)成本控制 在前期做好投資部署，確立收益預(yù)算。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中控制成本，減少項(xiàng)目變更情況，在項(xiàng)目竣工時(shí)依據(jù)合同約定的條款進(jìn)行核算。其次，建立企業(yè)資金控制系統(tǒng)，合理把握和管理企業(yè)資金，做好預(yù)算，明確資金使用情況。最后，管理好應(yīng)收賬款。建立科學(xué)化的客戶資信等級(jí)，設(shè)立應(yīng)收賬款的比例和相關(guān)的回款的責(zé)任制。④防控籌資風(fēng)險(xiǎn)。主要措施包括構(gòu)建合理的資本結(jié)構(gòu)以及增加產(chǎn)業(yè)投資信托能力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警實(shí)證探討

（一）選取樣本，獲取數(shù)據(jù)來(lái)源

本文樣本為萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司，選取2009年3月份-2013年6月份的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為樣本數(shù)據(jù)，對(duì)其進(jìn)行研究分析。

（二）篩選預(yù)警指標(biāo)

1.分析其探索性

檢驗(yàn)萬(wàn)科的原始財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是否異常，使用SPSS20.0的探索性分析，對(duì)樣本季度數(shù)據(jù)M值進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，最終發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)期股權(quán)投資比率X10的數(shù)值為0，不具有顯著性，所以可以剔除在外。此外，變量中的X7、X12、X17的奇異值較多，可以直接剔除。

2.分析其相關(guān)性

經(jīng)相關(guān)性分析后，結(jié)果顯示經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)保留X1、X3、X5、X6；投資風(fēng)險(xiǎn)保留X9、X11、X13；資金鏈風(fēng)險(xiǎn)保留指標(biāo)X21和X23；籌資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)保留X15、X16和X19。

（三）測(cè)度個(gè)體指數(shù)

1.測(cè)定財(cái)務(wù)個(gè)體指數(shù)

首先，確定財(cái)務(wù)指標(biāo)中的臨界值。明確其極小型變量、極大型變量、穩(wěn)定型變量以及區(qū)間型變量［5］。然后計(jì)算指標(biāo)單項(xiàng)功效系數(shù)。通過(guò)樣本測(cè)算結(jié)果顯示，不良資產(chǎn)比率X5、資本保值增長(zhǎng)率X11、長(zhǎng)期資產(chǎn)適合率X19的得分均符合指標(biāo)要求，這表明萬(wàn)科的長(zhǎng)期償還能力和資本結(jié)構(gòu)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。但是資金流動(dòng)性較差，存在問(wèn)題。

2.測(cè)定非財(cái)務(wù)個(gè)體指數(shù)

采取專家打分形式對(duì)萬(wàn)科的非財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)，最終結(jié)果顯示萬(wàn)科的風(fēng)險(xiǎn)管理水平較好，內(nèi)部控制也較好。但是投資風(fēng)險(xiǎn)較高。

（四）編制綜合指數(shù)

1.對(duì)指數(shù)進(jìn)行分類

應(yīng)用上述多種方法最終得出萬(wàn)科的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警綜合指標(biāo)體系，依照時(shí)序相關(guān)法，最終計(jì)算出同步、先導(dǎo)、滯后的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警結(jié)果。

2.確定綜合指數(shù)預(yù)警界限

經(jīng)計(jì)算結(jié)果顯示，萬(wàn)科的綜合預(yù)警指數(shù)的序列平均值為125，將該值作為萬(wàn)科的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警警戒線。

（五）繪制預(yù)警信號(hào)圖，做好分析

將之前求出的同步、先導(dǎo)和滯后指數(shù)以及綜合合成指數(shù)制成指數(shù)走勢(shì)圖，將此作為萬(wàn)科的財(cái)務(wù)景氣走勢(shì)圖。其中先導(dǎo)指數(shù)圖顯示了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與外部環(huán)境的關(guān)系。同步指數(shù)圖反映了萬(wàn)科財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與凈資產(chǎn)收益率同期的財(cái)務(wù)狀況和波動(dòng)情況。滯后指數(shù)反映了萬(wàn)科財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與行業(yè)景氣的關(guān)系。綜合指數(shù)綜合反映了上述財(cái)務(wù)因素和非財(cái)務(wù)因素與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系。

（六）定位風(fēng)險(xiǎn)

制定風(fēng)險(xiǎn)雷達(dá)定位圖，最終發(fā)現(xiàn)萬(wàn)科的外部環(huán)境較好，但是內(nèi)部管理相對(duì)不佳，現(xiàn)金量較少，所以顯示萬(wàn)科交易具有一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、總結(jié)

目前，在現(xiàn)行的宏觀政策調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)仍然面臨著多種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要源于外部環(huán)境不穩(wěn)定和內(nèi)部管控措施較差，本文就此發(fā)展現(xiàn)狀下分析了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，并設(shè)計(jì)了相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，提出了正確的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方法，力求建立最佳的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式和態(tài)勢(shì)。

［1］戰(zhàn)昱達(dá).上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警研究——基于房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)證分析［J］.財(cái)會(huì)通訊，2013（17）：117-118.

［2］曹建梅.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析及預(yù)警研究［J］.中國(guó)外資月刊，2014（2）：58-58.

［3］杜俊娟.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警與防范［J］.會(huì)計(jì)之友，2013（10）：44-47.

［4］潘輸飛.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的重要性［J］.江蘇商論，2012（26）：263-263.

［5］王茜，張洪.基于信用風(fēng)險(xiǎn)模型的我國(guó)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)預(yù)警［J］.經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊， 2016（3）：100-102.

（作者單位：湖南科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院）

上接（第48頁(yè)）

低，從而減少交易時(shí)間和信息獲取成本，提高交易的透明度和供應(yīng)鏈各個(gè)節(jié)點(diǎn)的高度統(tǒng)一及信任，進(jìn)而達(dá)到降低貨幣時(shí)間成本，交易成本，提高核心企業(yè)動(dòng)態(tài)適應(yīng)心及核心競(jìng)爭(zhēng)力的目的。

二、供應(yīng)鏈財(cái)務(wù)整合相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)控制的策略

企業(yè)在其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)始終伴隨其左右，如何控制及規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于財(cái)務(wù)管理工作非常重要。供應(yīng)鏈環(huán)境下，通過(guò)對(duì)于核心企業(yè)及其上、下游的有效整合，雖然可以達(dá)到降低資金成本及庫(kù)存成本的作用，但是如果供應(yīng)鏈上的任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而又沒有被發(fā)現(xiàn)，將產(chǎn)生一系列連鎖反應(yīng)，正所謂“城門失火，殃及池魚”。

（一）識(shí)別供應(yīng)鏈上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在供應(yīng)鏈管理下，核心企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不僅來(lái)自于企業(yè)自身，還來(lái)自于企業(yè)所依附的供應(yīng)鏈上企業(yè)。比方說(shuō)，輪胎企業(yè)的上游炭黑企業(yè)，就有可能因國(guó)家環(huán)保政策的調(diào)整，出現(xiàn)減產(chǎn)的情況，或是因國(guó)際成品油價(jià)的提高，從而提高了炭黑的產(chǎn)品成本，而同時(shí)炭黑生產(chǎn)企業(yè)有可能因合同已簽訂后進(jìn)行融資而形成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；還比如，輪胎企業(yè)的下游汽車生產(chǎn)企業(yè)，同樣是因?yàn)閲?guó)際汽車市場(chǎng)的影響，或是國(guó)家進(jìn)口汽車關(guān)稅下調(diào)等原因，造成汽車積壓，進(jìn)而影響到輪胎款不能及時(shí)給付的狀況。上述假設(shè)都有可能給核心企業(yè)帶來(lái)一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因而必須識(shí)別各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。具體方法，可以有專家調(diào)查法、模型回歸法等。

（二）提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一體化控制水平

供應(yīng)鏈上，每個(gè)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，最終對(duì)于核心企業(yè)都有可能帶來(lái)不可估量的經(jīng)濟(jì)損失，因此核心企業(yè)不僅要在事前、事中、事后等方面規(guī)避自身財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還要借助信息流、資金流及物流共享的便利條件，及時(shí)掌握供應(yīng)鏈條上每家企業(yè)財(cái)務(wù)整體狀況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)參與主體存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患，對(duì)于涉及的資金問(wèn)題都要給予充分的準(zhǔn)備，同時(shí)要不斷完善涉及到企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度，建立信息化共享平臺(tái)，強(qiáng)化企業(yè)預(yù)算管理，以便從整體上掌控及化解將要或是已經(jīng)出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、總結(jié)

理想的供應(yīng)鏈理念是核心企業(yè)通過(guò)一定的努力、溝通及協(xié)調(diào)，將上、下游供應(yīng)商、分銷商、零售商甚至銀行機(jī)構(gòu)進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)整合，讓整個(gè)供應(yīng)鏈條上的每一個(gè)單元為核心企業(yè)所用，并發(fā)揮其最大的效用，這樣就無(wú)形中將鏈條上的企業(yè)似乎都成為核心企業(yè)內(nèi)部的一個(gè)組成部分，與核心企業(yè)融為一體，并且在核心企業(yè)實(shí)現(xiàn)其價(jià)值最大化的同時(shí)，帶動(dòng)其他企業(yè)也能夠?qū)崿F(xiàn)其目標(biāo)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)供應(yīng)鏈條上企業(yè)“多贏”的局面。同時(shí)，核心企業(yè)要在努力規(guī)避自身財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，通過(guò)建立信息化共享平臺(tái)的手段，及時(shí)識(shí)別供應(yīng)鏈上參與者的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)其進(jìn)行有效的防范、化解，從而使得供應(yīng)鏈在一種健康、良性的狀態(tài)下運(yùn)轉(zhuǎn)，并最終為企業(yè)實(shí)現(xiàn)其財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，發(fā)揮出其應(yīng)有的作用。

［1］郭曉鵬，胡光闊.基于產(chǎn)業(yè)鏈融資的中小企業(yè)融資及風(fēng)險(xiǎn)控制［J］.中國(guó)商論，2015.

［2］李明.企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)成因分析及其控制［J］.價(jià)值工程，2015.

（作者單位：青島雙星輪胎工業(yè)有限公司）