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    貸款買房,怎么做最合適?

    2016-12-30 16:11:41邵萍
    金融理財(cái) 2016年7期
    關(guān)鍵詞:還款額月利率等額

    邵萍

    如果能借到銀行的錢,一定是能借多少借多少,能借多久借多久。借到銀行的錢,其實(shí)就是等于賺到了。

    相信很多人都有想有一個(gè)房子,面朝大海,春暖花開。于是,每天東奔西走,朝九晚五,每當(dāng)聽到樓市新政、房?jī)r(jià)要跌之類的詞語,便興奮不已。然而,盡管傳言甚上,房?jī)r(jià)走勢(shì)依舊高的可怕,到底是跌還是漲,誰都說不定!但是,不論房?jī)r(jià)是高還是低,有需要的時(shí)候還是得買呀!

    如今買房不一定非要拿出全款,貸款買房不失為上上策。那么,貸款買房又有什么講究呢?目前貸款買房的按揭還貸款方式主要有兩種,等額本金和等額本息。等額本金還款方式比等額本息還款方式下,同樣的年限,但是利息支出會(huì)高出很多。所以,如果選擇了等額本息還款方式,就感覺自己吃了很大的虧一樣。但是,真的是這樣嗎?

    其實(shí),無論是等額本息或者是等額本金還款方式,其利息的計(jì)算都是用你借用銀行的本金余額,乘以對(duì)應(yīng)的月利率(約定的年化利率/12個(gè)月),計(jì)算出自己當(dāng)月應(yīng)該償還銀行的利息的。也就是說,兩種不同的還款方式,利率水平其實(shí)是一樣的。之所以計(jì)算出的利息不同,其實(shí)是因?yàn)槟悴煌路萁栌玫谋窘鸩煌斐傻?。借的本金多,要還的利息就多;借的本金少,要還的利息就少。

    比如,如果借款100萬,20年還清,年利率6.15%,則月利率為0.5125%。假設(shè)等額本金,則月還款本金為:100萬/240個(gè)月,即每月為4167元;那么,第一個(gè)月還款利息為:100萬*0.5125%=5125元,則第一個(gè)月的實(shí)際還款額為4167+5125=9625元。第二個(gè)月剩余本金為100萬-4167=995833元,則第二個(gè)月要還的利息為:995833*0.5125%=5103.64元,則第二個(gè)月的實(shí)際還款額為4167+5103.64=9270.64元,以此類推。等額本金下20年共還款約161.7萬元,共支付利息61.7萬元。

    如果是等額本息,借款100萬元,20年還清,年利率6.15%,月利率0.5125%,則每月還款額(含本、息)為7251.12元。那么,第一個(gè)月計(jì)算出的利息同樣為5125元,第一個(gè)月只歸還了本金7251.12-5125=2126.12元;第二個(gè)月計(jì)息的基礎(chǔ)是上個(gè)月的本金余額,即100萬-2126.12=997873.8元,則第二個(gè)月應(yīng)還的利息是5114.10元,即第二個(gè)月歸還的本金為2137.01元,以此類推。等額本息下,20年共還款約174萬元,共支付利息74萬元。

    通過上面的計(jì)算,可以看出兩種不同的還款方式,都是公平的,不存在吃虧占便宜、不存在哪個(gè)更合算的問題。等額本金與等額本息相比,因?yàn)橹霸路菝總€(gè)月都比等額本息的還款金額大,所以其實(shí)就類似于每個(gè)月都有部分提前還款,通過這種每個(gè)月的提前還款減少了本金余額,占用利息自然就少了。其實(shí)如果不選擇等額本金的方式,而是在你有錢的時(shí)候?qū)iT做~筆的提前還款,效果也是差不多的。你最終利息高,是因?yàn)槟忝總€(gè)月占用銀行的本金多造成的,并不是銀行設(shè)計(jì)要多賺你的利息。

    所以,如果你前期資金并不算太緊張,可以選擇等額本金方式,降低全部的利息支出;如果你前期資金緊張,你可以選擇等額本息方式,這樣雖然前期利息支出多,但是資金壓力會(huì)小。等什么時(shí)候有資金的時(shí)候適當(dāng)做些提前還款,同樣能夠達(dá)到降低利息支出的效果。等額本金所還利息少,但是初期還款壓力大;等額本息月還款金額相同,但是利息稍多。

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