泰國買房幾多“坑”

徐穎

海景公寓，永久產(chǎn)權(quán)，微信轉(zhuǎn)賬就可以支付定金，拿著護(hù)照去泰國簽合同，買房之后開發(fā)商包租返還每年房價8%的收益，這樣的好事，背后有多少“坑”

“在泰國買別墅手續(xù)很便捷，只需要注冊公司就可以了?！弊罱诳紤]去泰國買房的劉林告訴《瞭望東方周刊》，聽了中介公司的介紹后，她很是動心，畢竟80萬元可以買到在曼谷郊區(qū)300平方米雙層樓的獨棟別墅很有誘惑力。

劉林在網(wǎng)上搜索到了多個泰國置業(yè)的QQ群，群里充斥著各類房產(chǎn)中介，他們熱情地介紹了泰國的各類樓盤。幾天下來，劉林似乎覺得在泰國買房是一件很簡單的事?！安坏?0萬元就可以擁有海景公寓，永久產(chǎn)權(quán)，微信轉(zhuǎn)賬就可以支付定金，拿著護(hù)照去泰國簽合同，買房之后開發(fā)商包租返還每年房價8%的收益，同時泰國房價還會升值，也可以隨時轉(zhuǎn)手出售，穩(wěn)賺不賠?！?/p>

在劉林看來，無論買別墅還是買公寓似乎都很美好。一切真的如此簡單嗎？

法律監(jiān)控的真空能鉆嗎

雖然泰國土地是私有制，享有永久產(chǎn)權(quán)，但在泰國，外籍人士不能以個人名義購買別墅和土地，只能以租用的形式對別墅享有臨時產(chǎn)權(quán)，最長可達(dá)30年，租約到期后可以續(xù)租。

中介對劉林所說的“幫忙注冊公司”，指的是找泰國人合伙注冊空殼公司，以公司名義購買別墅，因為泰國法律允許外資公司購買別墅和土地。但是，前提是公司中泰國人持股比例不少于51%。

泰國大拓律師事務(wù)所主任史大佗告訴《瞭望東方周刊》，這種找泰國人或泰國公司代持注冊公司購買別墅的方式涉嫌違反泰國法律，代持人和被代持人可能會面臨著三年以下的監(jiān)禁和100萬泰銖的罰款?！笔反筚⒄f。

在泰國從事房屋買賣中介工作的于偉告訴《瞭望東方周刊》，業(yè)內(nèi)一些中介的操作方法是，先注冊空殼公司幫客戶購房，之后，再改持股人和股東。由于商務(wù)局和土地廳不聯(lián)網(wǎng)，商務(wù)局對外籍股東的購房信息并不掌握，因此存在法律的監(jiān)控真空。目前這種成交量不在少數(shù)，不過可能有些人會通過這種方法洗錢，轉(zhuǎn)移資產(chǎn)。

在劉林咨詢的過程中，有中介主動表示，資金可以走地下錢莊到泰國，而且他有長期穩(wěn)定合作的地下錢莊。

史大佗說，買房的過程中特別需要注意資金來源的合法性問題，“比如，我們會碰到一些大買家，一棟一棟地購買公寓，一下就是幾千萬元人民幣的交易額，這種大額交易如果是走地下錢莊，可能會涉嫌洗錢被警察介入調(diào)查。同時，如果交易出了問題，對于維權(quán)面臨的舉證總是很困難的事情?！?/p>

可以買公寓，但小區(qū)的路可能是租來的

在泰國法律中，外國人可擁有公寓，但是須符合每棟公寓中外國人占49%以下，泰國居民占51%以上的比例。

史大佗說：“簽署購房合同時，還需要注意，所購買的房子是否還有賣給外國人的配額?！?/p>

即便拿到配額，也還有不少潛在的“坑”。

因為泰國土地為私有，所以有的小區(qū)里面的道路的所屬權(quán)未必屬于開發(fā)商，可能是開發(fā)商臨時租賃個人的，如果租約到期可能會出現(xiàn)小區(qū)住戶不能使用小區(qū)道路的情況。

邱震在普吉島從事房產(chǎn)項目開發(fā)已有近十年，他告訴《瞭望東方周刊》，在泰國購買期房需要注意項目是否通過 EIA（環(huán)境評估報告）。他的一位朋友就曾在泰國購買8套公寓期房，首付了100萬元，結(jié)果開發(fā)商遲遲沒有通過EIA，本該交房的時候，樓都還沒有動工。

“買期房簽合同時，開發(fā)商如果沒有通過EIA，需要告知客戶正在申請EIA，合同條款應(yīng)注明如果EIA通過，則繼續(xù)履行合同，如果不通過，就需要退款?！笔反筚⒄f。

史大佗建議，在購房之前，還應(yīng)該對開發(fā)商的情況進(jìn)行調(diào)查。一般大的房地產(chǎn)開發(fā)商會直接購買土地開發(fā)項目，但是一些小的開發(fā)商有可能與土地的所有者合作開發(fā)，這種情況也會存在一定風(fēng)險。

目前，曼谷、芭提雅、清邁以及普吉島的開發(fā)商承諾包租的酒店式公寓深受中國人的喜愛。開發(fā)商一般承諾與購房者簽署5～10年的包租協(xié)議，并承諾年收益率在4%～10%的租金回報。

不過，史大佗說，購買開發(fā)商承諾包租的公寓，最好找有信用有實力的開發(fā)商，否則，承諾高額包租回報實現(xiàn)不了出現(xiàn)糾紛時，往往維權(quán)也比較麻煩。泰國的訴訟時間比較長，維權(quán)的時間成本比較大。

警惕泡沫

最近，邱震的公司最新開發(fā)的普吉島某公寓項目已經(jīng)在建承重墻了。他告訴本刊記者，49%的可以賣給外國人的公寓配額中，已經(jīng)有80%賣給了中國人，剩下的51%的只能賣給泰國人的配額中，目前只賣出去了10%。

“泰國實行土地私有制，他們更傾向于買別墅或買土地蓋別墅，購買公寓的意愿不強?！彼⒉换乇茼椖康拈e置問題，“不過，賣不出去的公寓可以作為酒店打理?！?/p>

邱震參與普吉島房地產(chǎn)開發(fā)已有10年，他初來這里時，普吉島海邊公寓的大買家是俄羅斯人。不過，隨著近兩年盧布大幅貶值，中國人正在取代俄羅斯人曾經(jīng)的角色。

據(jù)2015年1月中國駐泰國大使館商務(wù)處網(wǎng)站援引泰國媒體的消息，芭提雅公寓地產(chǎn)的外國投資者中，俄羅斯人占比估計不低于50%。但是，因盧布危機，有高層公寓項目中，俄羅斯投資者已經(jīng)撤資。

同時，來自俄羅斯的投資者和購房者，也開始拋售手中的房產(chǎn)。在2015年，有開發(fā)商對媒體稱，盧布危機已經(jīng)導(dǎo)致芭提雅出現(xiàn)房源大量空置，有的項目甚至停工。部分新項目延緩進(jìn)度。

2015年6月1日，中國駐泰國大使館商務(wù)處網(wǎng)站援引泰國媒體消息，泰國QH地產(chǎn)總裁兼常務(wù)董事察差（前交通部長）指出，芭提雅低端公寓市場供應(yīng)過剩，房源供應(yīng)量非常高。他非常擔(dān)心該區(qū)域地產(chǎn)企業(yè)倒閉或出現(xiàn)地產(chǎn)泡沫風(fēng)險。

2014年底到2015年初，芭提雅公寓地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)研結(jié)果顯示，芭提雅售價低于150萬銖的公寓地產(chǎn)項目待售房源存量非常高。當(dāng)時，代理銷售房源的總價值高達(dá)37.12億銖，而該市場的房源需求總值估計僅為5.40億銖，約合代理銷售房源總價值的14%。

曼谷房產(chǎn)中介張鋒告訴《瞭望東方周刊》，誠實地說，在芭提雅和普吉島買公寓的增值空間真的很有限，二手公寓轉(zhuǎn)手出售是個問題，這類公寓更適合為了買房而買房的人。

2016年4月份，泰國媒體發(fā)文稱，泰央行房地產(chǎn)報告表明，經(jīng)濟低迷侵蝕購買力，泰國房地產(chǎn)銷售劇降，風(fēng)險飄升。風(fēng)險上升的趨勢雖有所緩和，但仍處在高位。特別是在大經(jīng)濟環(huán)境存在變數(shù)的當(dāng)前，必須加大對房地產(chǎn)市場可能引發(fā)的風(fēng)險的關(guān)注。

2016年8月，全球房地產(chǎn)指南（Global Property Guide）發(fā)表文章稱，開發(fā)商應(yīng)該謹(jǐn)慎對待泰國房地產(chǎn)開發(fā)，因為“經(jīng)濟仍然緩慢，家庭負(fù)債高，農(nóng)產(chǎn)品價格低，對消費者的購買力有影響”，泰國銀行的一位高級總監(jiān)說。

不過，這一指南的研究顯示，曼谷的房屋租金收益目前還是不錯的，首都曼谷的租金收益率在5.0%～8.0%之間。

（文中劉林、于偉、邱震、于智、張鋒為化名）