穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期是關(guān)鍵

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)超高的收益率，使其成為絕大多數(shù)投資者的第一選擇。而政府對(duì)房?jī)r(jià)曖昧的態(tài)度更是使得不少人深信房?jī)r(jià)絕不會(huì)跌。

這些超量的投資性需求，都來(lái)源于市場(chǎng)過(guò)熱。房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱帶來(lái)了對(duì)未來(lái)收益的高預(yù)期，使得原本流往股市、外匯和實(shí)業(yè)等處的資金都涌入房市。這部分資金大都屬于投資性購(gòu)房。

住房的特殊屬性決定了其永遠(yuǎn)是消費(fèi)品屬性與投資品屬性并存。即使是只買(mǎi)一套房的家庭，在購(gòu)買(mǎi)時(shí)也會(huì)同時(shí)考慮居住需求與升值潛力。因此，在合理范圍內(nèi)，房產(chǎn)投資需求是應(yīng)該被鼓勵(lì)并保護(hù)的。然而當(dāng)投資性需求超量時(shí)，會(huì)扭曲房子的消費(fèi)品屬性，降低社會(huì)福利。比如為了升值潛力去購(gòu)買(mǎi)一個(gè)遠(yuǎn)離自己工作地點(diǎn)的住所，就會(huì)增加交通壓力，造成負(fù)的外部性。

要控制超量的投資性需求，從根本上穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期才是關(guān)鍵。當(dāng)前的限購(gòu)限貸政策主要的作用是控制需求。這樣的政策很容易被理解為當(dāng)前需求過(guò)盛，考慮到未來(lái)政策放開(kāi)的可能性，使得市場(chǎng)對(duì)未來(lái)的預(yù)期更高。

筆者認(rèn)為，房屋的價(jià)格最終是由供給端和需求端同時(shí)決定的，要控制房?jī)r(jià)需要在供給端和需求端同時(shí)用力。供給端上及時(shí)提高土地及房屋供給，防止開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售等監(jiān)控政策才是關(guān)鍵。另外，提高第二套房的首付遠(yuǎn)不如對(duì)第二套房征收高額房產(chǎn)稅實(shí)用。提高首付只會(huì)影響新增的二套房需求，并且只是提高了購(gòu)房門(mén)檻，并沒(méi)有減少買(mǎi)房收益和提高持有成本。征收房產(chǎn)稅則可以影響到整個(gè)擁有多套房的人群，增加財(cái)政收入，減少地方政府對(duì)賣(mài)地收入的依賴(lài)，從而加大地方政府控制地價(jià)的決心。

而從長(zhǎng)期看，大力發(fā)展制造業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)，以及維護(hù)股市的健康發(fā)展也是減少熱錢(qián)入市的關(guān)鍵。當(dāng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)有了很好的發(fā)展環(huán)境，就不再會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)一家獨(dú)大的情況；當(dāng)股市等金融產(chǎn)品有了穩(wěn)定的收益率的時(shí)候，人們手中的錢(qián)就有了更多的投資選擇；結(jié)合平穩(wěn)的房市與穩(wěn)定的收益預(yù)期，熱錢(qián)就不再會(huì)不斷涌入房市。而國(guó)家的實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更是健康經(jīng)濟(jì)體的一個(gè)標(biāo)志。

投資品的屬性決定了房屋有漲就一定有跌。當(dāng)前高價(jià)買(mǎi)房的人群中，很大一部分是普通民眾。一旦房市崩盤(pán)，這部分人就當(dāng)了“接盤(pán)俠”，血本無(wú)歸，影響社會(huì)和諧。而房市崩盤(pán)更會(huì)導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)連鎖反應(yīng)，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)依賴(lài)于房地產(chǎn)業(yè)的今天尤為嚴(yán)重。為了避免這種情況的出現(xiàn)，盡早從根本上將中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)引上正軌，刻不容緩。

作者為暨南大學(xué)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)研究院助理教授