試論物業(yè)企業(yè)成本管理控制

黃鳴強(qiáng)

(浙江育英職業(yè)技術(shù)學(xué)院，浙江 杭州 310018)

試論物業(yè)企業(yè)成本管理控制

黃鳴強(qiáng)

(浙江育英職業(yè)技術(shù)學(xué)院，浙江 杭州 310018)

隨著人們生活水平提高，房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起，物業(yè)管理企業(yè)作為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)在迅速發(fā)展壯大，在現(xiàn)代城市生活和社會(huì)發(fā)展方面起著重要作用。而物業(yè)管理企業(yè)效益好壞、服務(wù)質(zhì)量高低、是否有發(fā)展前景取決于其內(nèi)部成本控制。本文分析物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展環(huán)境的基礎(chǔ)上結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)，針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的盈利障礙，提出具體內(nèi)部成本控制對(duì)策和建議，以期為物業(yè)服務(wù)企業(yè)今后的健康發(fā)展提供有益的啟示和借鑒。

物業(yè)企業(yè)；成本管理；內(nèi)部控制

目前，隨著城市化步伐加快，在我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)尚處在迅速蓬勃發(fā)展的時(shí)期，物業(yè)管理運(yùn)尚需不斷摸索與完善，內(nèi)部控制是物業(yè)企業(yè)增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力的根本保證，為企業(yè)正常運(yùn)作保駕護(hù)航。

一、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制管理現(xiàn)狀

1、管理系統(tǒng)不夠完善

物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，經(jīng)營(yíng)管理不善，服務(wù)得不到業(yè)戶(hù)的認(rèn)可。物業(yè)管理達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，造成了一些業(yè)主的消極抵觸情緒，吐槽牢騷不斷，比如說(shuō)，以某園區(qū)衛(wèi)生每天打掃四次為標(biāo)準(zhǔn)，而其物業(yè)公司管理企業(yè)只清掃一次卻照常收費(fèi)，業(yè)主當(dāng)然不滿(mǎn)意，致使對(duì)物業(yè)公司保潔這塊的績(jī)效考核定為不合格，導(dǎo)致被扣除1%物業(yè)費(fèi)，相當(dāng)于一個(gè)月扣除6300元。

2、物業(yè)服務(wù)成本高

物業(yè)服務(wù)服務(wù)成本高是造成物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)虧損的重要原因之一，公共設(shè)施及設(shè)備的運(yùn)行管理不到位，電梯故障頻發(fā)、費(fèi)用大、資金不到位、維修不及時(shí)，導(dǎo)致電梯事故頻發(fā)、業(yè)主叫苦不迭，拒絕交物業(yè)費(fèi)。

3、物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)低、配置不合理

物業(yè)保潔人員的素質(zhì)普遍偏低，只能提供常規(guī)的物業(yè)保潔服務(wù)，顯然常規(guī)保潔服務(wù)是不能夠滿(mǎn)足業(yè)主們的需要，他們所需要的是不同于普通物業(yè)的保潔服務(wù)，一種能讓人感受星級(jí)的保潔服務(wù)。

二、提高物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制管理的措施。

1、嚴(yán)格控制自身開(kāi)支

嚴(yán)格按照財(cái)務(wù)制度，按照誰(shuí)受益誰(shuí)承擔(dān)的原則，節(jié)省物業(yè)公司每一分錢(qián)，杜絕浪費(fèi)一毛錢(qián)，注重日常整合資源、變廢為寶、"積累"資金，當(dāng)然該添加的物業(yè)管理服務(wù)設(shè)備，維修工具一定要添加。在一些軟性支出諸如交通、通訊、吃喝上實(shí)行定額支出，誰(shuí)超支誰(shuí)負(fù)責(zé)。

2、南都物業(yè)公司專(zhuān)業(yè)化服務(wù)

內(nèi)部專(zhuān)業(yè)化服務(wù)應(yīng)側(cè)重專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù)內(nèi)部專(zhuān)業(yè)化服務(wù)主要指的是：專(zhuān)業(yè)化技術(shù)服務(wù)、專(zhuān)業(yè)技術(shù)管理和專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。例如：保安、綠化、清潔等專(zhuān)業(yè)化服務(wù)工作，如果每個(gè)管理處都養(yǎng)一兩個(gè)這樣的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，工作量既不飽滿(mǎn)，又會(huì)加大管理成本，得不償失。實(shí)行公司內(nèi)部專(zhuān)業(yè)化管理，專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員可以充分發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，一個(gè)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員可以兼顧很多個(gè)管理處的專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)、專(zhuān)業(yè)技術(shù)指導(dǎo)、專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù)等工作，達(dá)到事半功倍的作用。這就是內(nèi)部專(zhuān)業(yè)化管理的優(yōu)勢(shì)。

公司內(nèi)部專(zhuān)業(yè)化管理，就是要把“一體化”管理的優(yōu)勢(shì)與“專(zhuān)業(yè)化”管理的優(yōu)勢(shì)結(jié)合起來(lái)——阿里巴巴園區(qū)日常專(zhuān)業(yè)化管理交由管理處來(lái)完成，其它的由公司內(nèi)部專(zhuān)業(yè)化公司完成。例如：園區(qū)清潔工作如何安排，需要多少清潔工，哪里應(yīng)該重點(diǎn)打掃，什么地方還需要加派人手，對(duì)清潔工作的考核處罰，清潔工的工作表現(xiàn)以及能否留用等等權(quán)力，交由管理處執(zhí)行。人員招聘、技術(shù)培訓(xùn)、施工材料、施工專(zhuān)業(yè)技術(shù)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部考核等等由專(zhuān)業(yè)部門(mén)執(zhí)行。綠化、保安也是如此。清潔、綠化、保安等專(zhuān)業(yè)服務(wù)工作情況如何？質(zhì)量好壞？公司只考核各個(gè)管理處。至于如何達(dá)標(biāo)？如何保證服務(wù)質(zhì)量？由管理處來(lái)要求和約束專(zhuān)業(yè)部門(mén)。充分發(fā)揮公司職能部門(mén)、管理處、專(zhuān)業(yè)部門(mén)等多方面的積極作用，最大限度地提高成本效益率。

3、嚴(yán)格控制管理服務(wù)成本

無(wú)論是在歐美國(guó)家還是在香港，成本控制都是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一項(xiàng)關(guān)鍵任務(wù)。對(duì)于阿里巴巴南都物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，成本控制的關(guān)鍵表現(xiàn)在于對(duì)管理服務(wù)成本的有效控制。管理服務(wù)成本控制有兩條主線：一是人工成本控制，二是日常消耗品支出控制。

（1）人工成本的控制。以南都物業(yè)公司為例，從兩個(gè)方面入手降低人工成本：

第一，減少經(jīng)理數(shù)量，控制人工成本。人工成本：企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和提供勞務(wù)活動(dòng)中因使用勞動(dòng)力所發(fā)生的各項(xiàng)直接和間接人工費(fèi)用的總和。按現(xiàn)行企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，這些費(fèi)用要納入企業(yè)財(cái)務(wù)成本項(xiàng)目，所以稱(chēng)之為人工成本。

包括：職工工資總額、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用、職工福利費(fèi)用、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)用、職工住房費(fèi)用、工會(huì)經(jīng)費(fèi)和其它人工成本支出等。

節(jié)約方式：

◎物業(yè)一線客戶(hù)服務(wù)中心可用實(shí)習(xí)生

正式員工成本=基本工資（1650元×12月）+養(yǎng)老保險(xiǎn)（20%×1650元×12月）+醫(yī)療保險(xiǎn)（1650元×10%×12月）+失業(yè)保險(xiǎn)（1650元×1.5%×12月）+生育保險(xiǎn)（0.8×1650元×12月）+工傷（1650元×0.5%×12月）+培訓(xùn)費(fèi)200元+節(jié)假日福利（500元+1650元×2）+法定假日三倍工資（1650元/22天×11天）=25088.6

實(shí)習(xí)生成本=基本工資（1650元×12月）=19800

一個(gè)實(shí)習(xí)生客服可節(jié)約成本=25088.6元-19800元=5288.6元

◎工程、秩序、保潔可采用加班形式

正式員工每人每小時(shí)費(fèi)用=25088.6（總費(fèi)用）/工作日（365-102雙休日-11國(guó)定假日）/8=12.45元

加班每人每小時(shí)費(fèi)用=1650（基本工資）/22工作日/8=9.37元

每人每小時(shí)節(jié)約成本=12.45元-9.37元=3.08元

◎使用工資+獎(jiǎng)金模式激發(fā)員工積極性

根據(jù)社會(huì)各類(lèi)工種調(diào)查表明工資+獎(jiǎng)金的模式有利于激發(fā)員工的積極性，假設(shè)一個(gè)員工可以拿到0.5×工資的獎(jiǎng)勵(lì)，他可以提高效率一倍

即：基本工資（1650）×人數(shù)（2）=3300

（工資（1650）+獎(jiǎng)勵(lì)（1650×0.5））×人數(shù)（1）=2475

節(jié)約成本=3300-2475=825

◎承包責(zé)任制

第二，進(jìn)行人員編制的嚴(yán)格控制。首先再造企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，通過(guò)職能分析，整合職能管理部門(mén)，壓縮組織機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。之前有5個(gè)部門(mén)：分別是客戶(hù)服務(wù)部、秩序部、工程部、環(huán)境部、綠化維護(hù)部。之后經(jīng)過(guò)人員編制從原先的兩個(gè)部門(mén)環(huán)境部門(mén)和綠化維護(hù)部門(mén)合并至環(huán)境綠化維護(hù)部，減少了一個(gè)部門(mén)經(jīng)理管理，縮小了組織規(guī)模達(dá)到減少人工成本。

以上四個(gè)職能部門(mén)可由一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理分管。另一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理分管住宅小區(qū)或其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)處，其直接下屬就是各個(gè)部門(mén)主管。項(xiàng)目經(jīng)理同其它職能部門(mén)協(xié)調(diào)，受其監(jiān)督。這種結(jié)構(gòu)減少了公司的管理層次，縮小了其組織規(guī)模，管理幅度寬、跨度大，因此直接減少了項(xiàng)目經(jīng)理的數(shù)量及管理層人員的數(shù)量。企業(yè)組織結(jié)構(gòu)再造后，組織機(jī)構(gòu)減少，組織分工明確。在這樣的基礎(chǔ)上，公司對(duì)各管理部門(mén)及基層進(jìn)行定編定員。對(duì)作業(yè)層的保安人員，清掃工人、綠化工人和水電養(yǎng)護(hù)工等服務(wù)人員的聘用則由各個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)人根據(jù)物業(yè)實(shí)際情況具體確定，他可以保留少量常備管理服務(wù)人員，而非常備人員則從專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司臨時(shí)聘請(qǐng)。這樣就達(dá)到了縮減物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工數(shù)量的目的。另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還可以通過(guò)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)硬件設(shè)施建設(shè)，采用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，使用機(jī)械化設(shè)備，運(yùn)用智能化管理，達(dá)到減少勞動(dòng)用工總量的要求。

第三，日常消耗品的控制。阿里巴巴南都物業(yè)公司可以從三方面對(duì)這些支出進(jìn)行控制：

◎管理處基本配置方面，已對(duì)管理處人員核編，可在管理處組建時(shí)，由公司根據(jù)人員編制確定服裝、對(duì)講機(jī)、辦公設(shè)備、宿舍用具等基本配置后，一次性配備到位，同時(shí)根據(jù)阿里巴巴的實(shí)際需要確定作業(yè)的設(shè)施、配備。對(duì)這些相對(duì)固定的物料配備，由公司確定使用限制后，只對(duì)更新的需求迸行監(jiān)控

◎?qū)χС鱿鄬?duì)穩(wěn)定的保潔物科、公共水電、垃圾清運(yùn)項(xiàng)目，由公司根據(jù)管理處實(shí)際情況確定支出限額后，將限額內(nèi)的支出控制權(quán)下放到項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具體負(fù)責(zé)，并與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的業(yè)績(jī)掛鉤

◎?qū)δ切┎豢煽爻杀局С龌蛲话l(fā)性成本支出，建立嚴(yán)格的報(bào)告制度，即由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人申報(bào)，由分管項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的區(qū)域負(fù)責(zé)人審批監(jiān)控，或者在這方面設(shè)立指導(dǎo)性限額。通過(guò)這些措施減少不必要的浪費(fèi)。

◎能源節(jié)約：公共用水：第一、綠化用水：使用雨水積水的方式灌溉阿里園區(qū)綠植；使用中水系統(tǒng)：將廢水循環(huán)處理利用；自來(lái)水灌溉節(jié)水方式：合理利用阿里園區(qū)景觀水，利用景觀水灌溉 根據(jù)晨晚植物所需水量不同灌溉及時(shí)給植物松土采取噴淋、滴灌等方式；第二、衛(wèi)生間用水：坐便器：根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整儲(chǔ)備水狀態(tài)；小便器：據(jù)時(shí)間不同，情況不同分析使用一次排水還是二次排水；臺(tái)盆用水：使用防噴灑水龍頭減小水龍頭用水量；第三、空調(diào)用水：冷卻塔：及時(shí)調(diào)整水位，防止水位過(guò)高通過(guò)盤(pán)管?chē)姙⒗速M(fèi)，減少補(bǔ)水次數(shù)，減氣排水；鍋爐設(shè)備：注意膨脹水箱，及時(shí)補(bǔ)水防止風(fēng)機(jī)盤(pán)管排水。

公共用電：一、車(chē)庫(kù)照明：根據(jù)業(yè)主作息出行情況人性化進(jìn)行開(kāi)關(guān)燈，如業(yè)主最少（24：00-4：00 10：00-16：00）燈部分亮，業(yè)主最多（6：30-9：30 16：00-19：00）燈全亮。根據(jù)春夏季時(shí)間不同調(diào)整具體部位，如部分照明死角可設(shè)觸摸式開(kāi)關(guān)；二、樓道照明：設(shè)成聲控?zé)簦巧舷聵菍恿?；三、室外照明：根?jù)季節(jié)不同根據(jù)天氣不同根據(jù)人員流動(dòng)量不同；四、設(shè)備用電：生活水泵：及時(shí)檢測(cè)生活水泵壓力，改變耀利控制室內(nèi)溫度空調(diào)用水：根據(jù)天氣不同設(shè)置溫度夏季利用峰谷用電。

天然氣使用：根據(jù)天氣變化通過(guò)使用泵的不同來(lái)控制室內(nèi)溫度，減少泵的用氣量，避免造成資源浪費(fèi)，最大限度減少能耗。

[1] 何宏．高層樓宇經(jīng)濟(jì)成本分析與對(duì)策[J]．當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2013(11)

[2] 何宏．現(xiàn)代化樓宇經(jīng)濟(jì)成本研究[J]．當(dāng)代經(jīng)濟(jì),2013(12)

（責(zé)任編輯：劉 康）

中國(guó)商業(yè)會(huì)計(jì)學(xué)會(huì)課題項(xiàng)目，“物業(yè)管理企業(yè)的成本控制”的階段性研究成果，項(xiàng)目編號(hào)：KJ201522。