房主未獲“滿(mǎn)五”減稅起訴稅務(wù)局：對(duì)房產(chǎn)交易稅的思考

摘 要：政府有關(guān)部門(mén)一直以來(lái)著力于房產(chǎn)交易稅相關(guān)政策的制定、出臺(tái)和調(diào)整上，以求穩(wěn)定住房消費(fèi)，保持住房市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)和去房產(chǎn)庫(kù)存。2010年個(gè)人所得稅“滿(mǎn)五唯一”免稅政策、2015年?duì)I業(yè)稅“五改二”免稅政策以及2016年契稅營(yíng)業(yè)稅“雙降”政策，都是政府出臺(tái)的有關(guān)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的稅收優(yōu)惠政策。然而針對(duì)這些利民優(yōu)惠政策，有一些購(gòu)房者和賣(mài)房者為避稅而各出奇招，行為不僅觸犯法律，而且對(duì)行為人本身也存在不小風(fēng)險(xiǎn)。本文結(jié)合北京某房主賣(mài)房未獲“滿(mǎn)五”減稅起訴稅務(wù)局一案、“假離婚”一案和近兩年國(guó)家出臺(tái)房產(chǎn)交易中契稅、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅的新政，進(jìn)行了一些法律分析。最終認(rèn)為納稅人應(yīng)依法納稅、免稅，避開(kāi)房產(chǎn)交易稅不得采取違反國(guó)家法律的行為，避稅行為有風(fēng)險(xiǎn)，面對(duì)未來(lái)未知的變化，房產(chǎn)交易者應(yīng)遵守法律，按照現(xiàn)行相關(guān)政策進(jìn)行房產(chǎn)交易。

關(guān)鍵詞：個(gè)人所得稅；契稅；營(yíng)業(yè)稅

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3；F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-4379-（2016）35-0029-02

作者簡(jiǎn)介：黃乙丁，重慶大學(xué)，2015級(jí)法律碩士。

一、案情簡(jiǎn)介

案件一：原告桑女士在2014年11月27日，轉(zhuǎn)讓在海淀區(qū)一套購(gòu)買(mǎi)于1998年的自有唯一住房，但是在2014年才繳納契稅并取得房屋產(chǎn)權(quán)證，因此無(wú)法享受“滿(mǎn)五唯一”的減免稅款政策，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)需全額繳納高達(dá)79萬(wàn)余元的稅費(fèi)。于是桑女士于2015年1月20日向北京海淀區(qū)地方稅務(wù)局申請(qǐng)行政復(fù)議，要求退還個(gè)人所得稅、部分營(yíng)業(yè)稅等稅款。海淀區(qū)地方稅務(wù)局受理后，做出了維持地稅部門(mén)所做的原行政行為的行政復(fù)議決定。于是桑女士又將海淀區(qū)地稅局及其第二分所訴至法院，提起行政訴訟，要求確認(rèn)被告所開(kāi)具的稅收繳款書(shū)違法。被告地稅部門(mén)表示，依據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)證認(rèn)定購(gòu)房時(shí)間符合規(guī)定。

案件二：劉某與吳某是夫妻，婚后育有一子。2011年，夫妻在有兩套房的情況下，打算賣(mài)掉其中一處房產(chǎn)再購(gòu)置一處學(xué)區(qū)房方便兒子以后入學(xué)。但是賣(mài)掉非唯一住房將繳納高達(dá)20%的個(gè)人所得稅，夫妻二人為了規(guī)避該政策，辦理了離婚手續(xù)，并在離婚協(xié)議中約定：一處房產(chǎn)歸劉某，一處房產(chǎn)歸吳某，銀行存款歸吳某。之后吳某賣(mài)掉所有房產(chǎn)，并購(gòu)置了學(xué)區(qū)房，新房首付由劉某支付，之后劉某也一直在還房貸。購(gòu)置新房后二人經(jīng)常未瑣事?tīng)?zhēng)吵，長(zhǎng)期以來(lái)矛盾加深。2015年，劉某訴至法院，以不當(dāng)?shù)美麨橛梢髤悄持Ц镀谝堰€房貸款項(xiàng)近2千元。在法官的溝通下最后劉某撤回對(duì)吳某起訴。

二、違法事實(shí)及爭(zhēng)議焦點(diǎn)

在第一個(gè)案件中，爭(zhēng)議焦點(diǎn)是房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)個(gè)人所得稅免征條件中的時(shí)間起算點(diǎn)，到底是房屋現(xiàn)實(shí)取得和入住的時(shí)間，還是繳納契稅和取得房屋產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間。就此，案件原告和被告產(chǎn)生了分歧。案件二的焦點(diǎn)則是轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)申請(qǐng)免除個(gè)人所得稅是對(duì)房屋是“唯一”住房的要求。

《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》明確規(guī)定了納稅人范圍、納稅人有退稅的權(quán)利、納稅人有交稅的義務(wù)、納稅人有提起行政復(fù)議和行政訴訟的權(quán)利，《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》明確規(guī)定了個(gè)人所得稅范圍和個(gè)人所得稅的免稅范圍。政府在這方面也制定了具體征稅的行政法規(guī)與行政規(guī)章。但是，案情復(fù)雜以及法律法規(guī)的不夠完善導(dǎo)致在實(shí)際操作過(guò)程中出現(xiàn)各種爭(zhēng)議。

在案件一中，當(dāng)事人由于購(gòu)房時(shí)還沒(méi)有“滿(mǎn)五唯一”免稅規(guī)定，導(dǎo)致當(dāng)時(shí)因個(gè)人原因未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。新政出臺(tái)后，已是若干年后，由于急于轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)而臨時(shí)補(bǔ)辦房屋產(chǎn)權(quán)證，導(dǎo)致原告不滿(mǎn)足免稅政策的時(shí)間要求，而不得不承受昂貴的個(gè)人所得稅。所以對(duì)于類(lèi)似特殊情況，法官在庭上是否應(yīng)該酌情考慮，或者國(guó)家能考慮更多情況來(lái)對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行完善？同時(shí)，房屋所有者也應(yīng)該自覺(jué)、主動(dòng)根據(jù)法律完善手續(xù)，避免因個(gè)人原因造成未來(lái)不必要的損失和麻煩。

三、相關(guān)法律問(wèn)題分析

《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》規(guī)定了稅收的開(kāi)征、免稅、退稅，以及納稅人依法享有申請(qǐng)免稅以及申請(qǐng)行政復(fù)議和提起行政訴訟的權(quán)利。國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定了房屋交易要繳納契稅、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，并進(jìn)一步明確了繳納這些稅的具體內(nèi)容。因此，上述兩個(gè)案件的桑女士、吳某和劉某在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)繳納個(gè)人所得稅，在符合法律法規(guī)規(guī)定的情況下，可以申請(qǐng)免收個(gè)人所得稅。

財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局也不斷出臺(tái)相關(guān)行政規(guī)章以配合房產(chǎn)市場(chǎng)的不斷變化。

從2010年10月1日開(kāi)始，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的收益，按1%的比例征收個(gè)人所得稅；個(gè)人轉(zhuǎn)讓五年以上、而且是唯一家庭住房所取得的收益免征個(gè)人所得稅。

案件二中的劉某和吳某在婚姻存續(xù)期間共有兩套房屋，離婚后，吳某由原本擁有兩套房變成了擁有一套家庭唯一住房，房屋只要滿(mǎn)了五年再轉(zhuǎn)讓便可免征個(gè)人所得稅。那么房子何時(shí)“滿(mǎn)五年”？購(gòu)房時(shí)起，離婚時(shí)起，還是從房屋產(chǎn)權(quán)證上除去其中一方姓名之日起？按照現(xiàn)行規(guī)定，通常所稱(chēng)的“滿(mǎn)五”是指?jìng)€(gè)人購(gòu)房到房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓期間經(jīng)過(guò)五年以上。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非公有住房的日期以契稅完稅憑據(jù)注明日期，或者房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期，依“孰先”原則進(jìn)行確定；已購(gòu)公房以房產(chǎn)證填發(fā)日期、原始購(gòu)房合同簽署日期或者第一筆購(gòu)房房款的銀錢(qián)收據(jù)日期確定；繼承的房產(chǎn)按照原房產(chǎn)證標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)。因此，在確認(rèn)“滿(mǎn)五”的時(shí)間起算點(diǎn)時(shí)，應(yīng)選擇契稅完稅憑證或者房屋產(chǎn)權(quán)證的注明日期作為“滿(mǎn)五”的起算時(shí)間。由此可知案件一中的桑女士不符合房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓免征個(gè)人所得稅時(shí)間要求，“滿(mǎn)五年”不是其入住滿(mǎn)五年，而是從契稅完稅憑證注明的日期起起算往后滿(mǎn)五年。因此案件一中地稅局對(duì)桑女士的稅收收繳行為是合法的。

近年，在“滿(mǎn)五唯一”免稅政策和住房限購(gòu)宏觀調(diào)控加碼勢(shì)頭愈演愈烈的大環(huán)境下，出現(xiàn)了各種為規(guī)避個(gè)人所得稅以及限購(gòu)規(guī)定來(lái)實(shí)現(xiàn)買(mǎi)房需求的“怪招”，然而這些鉆法律空子的行為在可能從嚴(yán)執(zhí)法、政策發(fā)生趨嚴(yán)變化的未來(lái)，是擁有巨大風(fēng)險(xiǎn)的?！凹匐x婚”辦假證行為觸犯刑法，弄假成真發(fā)展成“真離婚”又產(chǎn)生各種人身財(cái)產(chǎn)糾紛。針對(duì)“滿(mǎn)五”免稅出現(xiàn)了先簽房屋買(mǎi)賣(mài)合同，滿(mǎn)五年后再辦理房屋過(guò)戶(hù)登記的情況。在等待滿(mǎn)五年期間會(huì)出現(xiàn)各種不確定事項(xiàng)，如房產(chǎn)漲價(jià)至房東毀約、房東過(guò)戶(hù)房子給子女、房屋出租和抵押、房東因?yàn)閭鶆?wù)糾紛被法院查封房產(chǎn)、房東惡意掛失原兩證后辦理新證一房二賣(mài)并對(duì)后行為履行相應(yīng)法律手續(xù)，以及在此期間房子由誰(shuí)居住、由誰(shuí)打掃、由誰(shuí)管理、由誰(shuí)繳納各種費(fèi)用等。一旦沒(méi)有清楚約定合同事項(xiàng)，當(dāng)事人雙方可能產(chǎn)生糾紛甚至狀告法院。而且買(mǎi)房者不能通過(guò)銀行“按揭”取得貸款來(lái)支付房款，可能會(huì)對(duì)一些購(gòu)房者產(chǎn)生財(cái)務(wù)壓力。一些聰明的買(mǎi)房者就會(huì)產(chǎn)生去做買(mǎi)賣(mài)合同公正的決定甚至付諸實(shí)踐，然而這種公正保障性不大。公證書(shū)行為屬于法律行為，是不能有違背法律、法規(guī)、規(guī)章或社會(huì)公共利益的內(nèi)容和形式的。上述約定的行為其實(shí)是一種逃避?chē)?guó)家稅費(fèi)的行為，實(shí)質(zhì)上是違反法律、法規(guī)的。如果在等待“滿(mǎn)五年”期間出現(xiàn)政策上或者當(dāng)事人現(xiàn)實(shí)中的變故，后果對(duì)當(dāng)事人是不樂(lè)觀的。

此外，政策還有退還個(gè)人所得稅的又一優(yōu)惠規(guī)定。對(duì)于在轉(zhuǎn)讓住房后一年之內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新房的，依所購(gòu)新房?jī)r(jià)格按一定比例退還個(gè)人所得稅。原住房銷(xiāo)售額小于或等于購(gòu)房金額的，全額退還；原住房銷(xiāo)售額大于購(gòu)房金額，按照購(gòu)房金額在原住房銷(xiāo)售額中所占比例退還稅金，余額算作個(gè)人所得稅上繳國(guó)庫(kù)。這一規(guī)定無(wú)疑又大大刺激了房產(chǎn)交易。

不止在個(gè)人所得稅方面，在契稅和營(yíng)業(yè)稅方面，國(guó)家也是不斷出臺(tái)新政策。

2015年3月，財(cái)政部與國(guó)稅總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，將房產(chǎn)交易營(yíng)業(yè)稅“五改二”。其中規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足兩年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)兩年以上（包括兩年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照購(gòu)房金額與售房金額差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)兩年（包括兩年）以上的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。而此前規(guī)定的時(shí)間分界點(diǎn)是“五年”。

2016年2月，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部三部委最新發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，對(duì)契稅和營(yíng)業(yè)稅實(shí)行“雙降”。取消了契稅之前對(duì)購(gòu)買(mǎi)家庭第一套住房，面積大于140平方米的，征收高達(dá)3%的“豪宅稅”的規(guī)定；將購(gòu)買(mǎi)家庭第二套住房不論面積大小，統(tǒng)一繳納3%契稅的規(guī)定改為以90平方米為界劃分契稅征收門(mén)檻，分別減按1%和2%繳納契稅。這對(duì)于購(gòu)買(mǎi)的第一套房產(chǎn)是大于140平米的“豪宅”的人群和購(gòu)買(mǎi)第二套改善性住房的人提供了實(shí)質(zhì)性的稅費(fèi)優(yōu)惠。而營(yíng)業(yè)稅在頭一年剛經(jīng)歷“五減二”后又迎來(lái)了取消對(duì)非普通住房實(shí)行差額減免的特殊規(guī)定，不論普通住房還是非普通住房，銷(xiāo)售購(gòu)買(mǎi)年限不足兩年的房產(chǎn)統(tǒng)一交5.5%營(yíng)業(yè)稅，銷(xiāo)售購(gòu)買(mǎi)年限超過(guò)兩年的房產(chǎn)統(tǒng)一免征營(yíng)業(yè)稅。

廣州市、北京市、深圳市、上海市暫只實(shí)施“對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房”契稅的調(diào)整，暫不實(shí)施個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭二套房的契稅和營(yíng)業(yè)稅稅費(fèi)減免政策。這四個(gè)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于過(guò)熱狀態(tài)，當(dāng)前面臨的首要問(wèn)題是房?jī)r(jià)上漲壓力較大，而不是去庫(kù)存，因此本次稅費(fèi)調(diào)整沒(méi)有涉及。一線城市市場(chǎng)供不應(yīng)求，而非一線城市供應(yīng)過(guò)剩、需求不足，差別化對(duì)待政策也是為了平衡城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需。

本次調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅主要是降低了90平米以上住房和二套房的契稅稅率，營(yíng)業(yè)稅政策相比之前區(qū)別也主要體現(xiàn)在非普通住房，即大戶(hù)型、高價(jià)、別墅等物業(yè)上。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸被存量房主導(dǎo)，而存量房稅種集中于交易環(huán)節(jié)，高成本稅費(fèi)是阻礙二手房流通的主要因素之一。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)除一線城市外，整體面臨較為嚴(yán)重的去庫(kù)存問(wèn)題。

調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，可以降低購(gòu)房成本和門(mén)檻，提高購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)力，促進(jìn)住房消費(fèi)，支持與鼓勵(lì)首次購(gòu)房者及改善性需求購(gòu)房者買(mǎi)房，有利于激活城市存量房市場(chǎng)，加快房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存化，促進(jìn)樓市繁榮，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)，進(jìn)而提振宏觀經(jīng)濟(jì)。該政策從支持合理住房需求上出發(fā)，帶動(dòng)了剛性需求、刺激了改善型需求，促進(jìn)了二手房市場(chǎng)活躍。

這次政策沒(méi)有減免個(gè)人所得稅，建議以后新政中酌情增加，同時(shí)還應(yīng)該著眼于增加持有環(huán)節(jié)稅收，特別是空置房產(chǎn)，盡可能減少交易環(huán)節(jié)稅收，促進(jìn)房產(chǎn)流通。但是總的還是鼓勵(lì)和刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)住房市場(chǎng)保持持續(xù)增長(zhǎng)和去庫(kù)存有積極影響。

四、建議及啟示

中華人民共和國(guó)公民都有依法納稅的義務(wù)、免稅的權(quán)利、行政復(fù)議與行政訴訟的權(quán)利，但是納稅人納稅和免稅的范圍、程序都必須按照法律法規(guī)執(zhí)行，一旦產(chǎn)生糾紛爭(zhēng)議，納稅人有依法提請(qǐng)行政復(fù)議和行政訴訟的權(quán)利。司法機(jī)關(guān)受理案件一定要公正裁決、依法裁決，同時(shí)也要酌情考慮案件具體情況。納稅人要想用好法律這把“保護(hù)傘”，首先就要主動(dòng)依法辦事，才能保證自己的權(quán)利得到實(shí)現(xiàn)，在出現(xiàn)任何不可預(yù)知因素的時(shí)候權(quán)利得到法律的保護(hù)。中華人民共和國(guó)公民也應(yīng)該提高法律意識(shí)、道德修養(yǎng)，知法守法，不要為了個(gè)人利益干違法或者有風(fēng)險(xiǎn)的事，以后追悔莫及。

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