城市房地產(chǎn)空間預(yù)期評(píng)估研究

朱效兵（河南宏泰房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，河南　鄭州　450002）

城市房地產(chǎn)空間預(yù)期評(píng)估研究

朱效兵
（河南宏泰房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，河南鄭州450002）

影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素有很多，比如房地產(chǎn)所處的區(qū)位，它是促使形成城市內(nèi)地產(chǎn)價(jià)格差異的主要因素。除此之外人們的心理預(yù)期，社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國(guó)家的相關(guān)政策、和城市的規(guī)劃方向等因素影響著人們的心理預(yù)期。城市房地產(chǎn)空間預(yù)期評(píng)估研究區(qū)位因素和規(guī)劃預(yù)期因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

城市；房地產(chǎn)空間；預(yù)期評(píng)估

不同地區(qū)的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、社會(huì)自然環(huán)境、地理?xiàng)l件都不相同，這是由區(qū)位因素所決定的。因此，不同的城市房地產(chǎn)價(jià)格也有所差異。但是，近年來城市與城市之的聯(lián)系日益密切，人口流動(dòng)愈加頻繁，比如鄭汴一體化的快速發(fā)展。城市房地產(chǎn)的價(jià)格又表現(xiàn)出一定程度上的空間相關(guān)性。為了提高房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和科學(xué)性，我們一般會(huì)采用空間數(shù)據(jù)處理技術(shù)、空間統(tǒng)計(jì)分析方法等來事先做房地產(chǎn)價(jià)格的比較分析和規(guī)劃預(yù)期處理。

一、城市房地產(chǎn)空間預(yù)期評(píng)估的意義

1、城市房地產(chǎn)空間預(yù)期評(píng)估的背景

我國(guó)目前城市房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)出一個(gè)不健康的高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，房?jī)r(jià)畸形增長(zhǎng)，有大量的樓市泡沫。特別是最近這幾年房?jī)r(jià)一路飆升，就拿鄭州來說，鄭東新區(qū)十年前的房?jī)r(jià)不到五千，如今卻早已破萬，十年間幾乎翻了十倍，房?jī)r(jià)變動(dòng)幅度非常大，這絕對(duì)是一個(gè)不健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

2、城市房地產(chǎn)空間預(yù)期評(píng)估的意義

通過對(duì)不同地區(qū)的不同城市的空間對(duì)比分析，來找出規(guī)劃預(yù)期、城市市場(chǎng)規(guī)劃參與者、城市資源等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。一方面可以為政府進(jìn)行宏觀調(diào)控提供夯實(shí)的理論基礎(chǔ)，有利于政府發(fā)揮宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)職能，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展向著積極、健康的方向發(fā)展，為人民群眾謀福利。從另一方面來說，可以為房地產(chǎn)開發(fā)商提供便利。他們可以通過對(duì)不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析和比較，合理的規(guī)劃房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，協(xié)同政府來調(diào)控不同地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格。為構(gòu)建合理、健康、完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)而共同努力。

二、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素

1、城市經(jīng)濟(jì)基本面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

房地產(chǎn)價(jià)格上漲跟兩方面有關(guān)，第一是人們生活水平的提高，經(jīng)濟(jì)收入增加，造成了一定程度上的通貨膨脹，貨幣的購(gòu)買能力下降。第二是建筑成本的增加，建筑成本增加的最直接后果就是房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)可以由經(jīng)濟(jì)基本面的相關(guān)指數(shù)來解釋。但是經(jīng)濟(jì)基本面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也不是長(zhǎng)期均衡的，也就是說經(jīng)濟(jì)基本面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不是顯著的、決定性的因素，只是其中一個(gè)因素。

2、城市宜居性對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

什么叫做城市的宜居性？換言之也就是什么叫做宜居城市？我國(guó)在2005年國(guó)務(wù)院批復(fù)的《北京城市規(guī)劃》中首次出現(xiàn)“宜居城市”的概念。通常情況下我們所說的宜居城市要包括以下幾方面的顯著特征：第一是環(huán)境優(yōu)美，城市環(huán)境好，空氣質(zhì)量高，使人身心舒暢。二是社會(huì)治安條件好，三是經(jīng)濟(jì)和諧、文明進(jìn)步?？傮w來說就是城市環(huán)境良好，適宜人類居住，且能夠保證比較高的生活質(zhì)量。

宜居性較強(qiáng)的城市房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)來說會(huì)比較高，一方面是由于宜居性較強(qiáng)的城市在政治、經(jīng)濟(jì)、文化等各個(gè)方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，因此人們通常更愿意在這樣的城市居住。另一方面是因?yàn)橐司有猿鞘斜旧淼纳鷳B(tài)環(huán)境、交通環(huán)境、人文環(huán)境比其他城市更為優(yōu)越，因此房地產(chǎn)價(jià)格也就更高。

3、市場(chǎng)參與者預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

在這一方面，市場(chǎng)參與者對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的預(yù)期影響住房?jī)r(jià)格。市場(chǎng)參與者對(duì)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展走向存在著信息不完全的預(yù)期。拿現(xiàn)在的房地產(chǎn)來說，很多炒房的人就抱著這樣的異質(zhì)預(yù)期，看著現(xiàn)在房?jī)r(jià)居高不下，就通過各種途徑買房炒房，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期績(jī)效過于自信。這種情況會(huì)使宏觀經(jīng)濟(jì)面和房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生一種畸形的扭曲關(guān)系，可能會(huì)造成樓市泡沫。影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

但是從另一方面來看，適應(yīng)性預(yù)期、理性預(yù)期、準(zhǔn)確性預(yù)期等科學(xué)合理的預(yù)期理論能夠充分利用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體的有效信息進(jìn)行正確預(yù)期，可以提前預(yù)知房地產(chǎn)市場(chǎng)可能的反應(yīng)，并迅速做出應(yīng)對(duì)政策，雖然可能在短期內(nèi)造成房?jī)r(jià)上漲，但是可以保證長(zhǎng)期內(nèi)房?jī)r(jià)的均衡，這種理性預(yù)期會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

三、城市房地產(chǎn)空間預(yù)期評(píng)估的研究思路和研究方法

1、研究思路

（1）充分了解學(xué)習(xí)和掌握房地產(chǎn)評(píng)估理論，吃透城市房地產(chǎn)空間預(yù)期評(píng)估技術(shù)，為研究工作打下扎實(shí)牢固的理論基礎(chǔ)。

（2）關(guān)注城市的宜居性，從城市的宜居性特征入手，對(duì)城市間房?jī)r(jià)差異做出分析。并在此基礎(chǔ)上深入挖掘城市的資源特征，通過分析資源城市和非資源城市的房?jī)r(jià)差異，來研究資源對(duì)房?jī)r(jià)的影響。例如鄂爾多斯樓市的崩盤，使得曾經(jīng)富有的城市幾乎是一夜之間敗落，這說明我國(guó)礦產(chǎn)類型城市的房地產(chǎn)的危機(jī)已經(jīng)在慢慢地顯現(xiàn)出來。

（3）以市場(chǎng)參與者的預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)的影響為切入點(diǎn)，在預(yù)期理論的基礎(chǔ)上分析房地產(chǎn)價(jià)格的差異，并通過對(duì)各種預(yù)期因素的分析來探討每種預(yù)期因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

（4）經(jīng)濟(jì)的發(fā)展往往是牽一發(fā)而動(dòng)全身，接下來我們要將出發(fā)點(diǎn)放在房?jī)r(jià)的變動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響層面上。從宏觀經(jīng)濟(jì)基本面來分析房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)帶來的影響，同時(shí)要探求區(qū)域影響的差異和這種差異背后的深層原因。

（5）最后要將不同地區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)放在相同的房?jī)r(jià)影響因素下來研究交易市場(chǎng)不同的變化趨勢(shì)，從空間層面上探求影響房地產(chǎn)價(jià)格的原因，以方便國(guó)家進(jìn)一步進(jìn)行宏觀調(diào)控政策。

2、研究方法

（1）空間統(tǒng)計(jì)分析法。這種空間統(tǒng)計(jì)分析法要用到3S空間分析技術(shù)，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行空間一體化管理和測(cè)算分析。在空間層面上研究城市住房?jī)r(jià)格的相關(guān)性。也可以分析城市宜居性特征和資源特征對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

（2）比較研究法。將兩個(gè)有明顯差別的評(píng)估對(duì)象放在一起進(jìn)行對(duì)比研究。比如說將礦產(chǎn)城市和非礦產(chǎn)城市放在一起，通過其空間數(shù)據(jù)模型比較結(jié)果，分析資源特征對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。將中國(guó)東部沿海地區(qū)和中西部經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)放在一起對(duì)比，對(duì)比了解房地產(chǎn)價(jià)格的上漲對(duì)不同地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的影響。想要研究不同城市房地產(chǎn)價(jià)格和租金之間的關(guān)系，我們就可以把全國(guó)不同的城市放在一起作對(duì)比，來對(duì)比了解不同地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和租金的關(guān)系對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的反應(yīng)程度。

（3）文獻(xiàn)分析與邏輯推演法。通過對(duì)相關(guān)文獻(xiàn)的分析推理研究得出合理的評(píng)估模型。從表面現(xiàn)象進(jìn)行抽絲剝繭地分析找出背后更深層次的原因。比如想要了解城市商業(yè)用房?jī)r(jià)格差異的原因，就可以從城市商品價(jià)格入手，通過對(duì)相關(guān)文獻(xiàn)的深入研究，梳理并推演出城市商品用房?jī)r(jià)格差異的主要原因。另外，我們還可以以此為開端，在我國(guó)礦業(yè)城市和非礦業(yè)城市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用空間計(jì)量分析法，找出影響我國(guó)不同城市，礦業(yè)城市和非礦業(yè)城市的房地產(chǎn)價(jià)格差異的因素。通過研究適應(yīng)性預(yù)期、理性預(yù)期、準(zhǔn)確性預(yù)期和異質(zhì)性預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，尋找適合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的合理評(píng)估模型，確保我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)、生態(tài)環(huán)境、城市規(guī)劃等能夠得到科學(xué)長(zhǎng)效地發(fā)展。

（4）面板計(jì)量分析法。這需要構(gòu)架合適的面板數(shù)據(jù)和變截距模型，在構(gòu)建模型的過程中要考慮到地區(qū)與時(shí)間雙固定效應(yīng)，還要考慮到市場(chǎng)參與者的預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。在面板VAR模型的基礎(chǔ)上，研究房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)可能會(huì)造成的影響。這包括對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商投資方向、居民的消費(fèi)水平、人均消費(fèi)能力、人均可支配收入等社會(huì)生活中方方面面的影響。在構(gòu)建虛擬變量的房?jī)r(jià)和租金變量細(xì)說的VAR面板模型，研究宏觀調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)和租金的不同影響。

四、結(jié)束語(yǔ)

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)評(píng)估重要是靠評(píng)估人員的豐富經(jīng)驗(yàn)，其主要特點(diǎn)是傳統(tǒng)、手工、經(jīng)驗(yàn)主義和靜態(tài)。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，這種評(píng)估方法已經(jīng)越來越不能滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求。特別是信息社會(huì)的不斷發(fā)展，信息技術(shù)和計(jì)算機(jī)技術(shù)日臻完善，這些技術(shù)也被運(yùn)用到房地產(chǎn)評(píng)估中，這就產(chǎn)生了城市房地產(chǎn)空間預(yù)期研究法。它是一種科學(xué)、客觀的評(píng)估方法，它的出現(xiàn)會(huì)不斷推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

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［3］ 王文莉，趙奉軍.城市化進(jìn)程與房?jī)r(jià)租金比高企問題研究——基于中國(guó)35個(gè)大中城市面板數(shù)據(jù)實(shí)證分析［J］.財(cái)貿(mào)研究，2011.

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［5］ 李祥，高波，李勇剛.房地產(chǎn)稅收、公共服務(wù)供給與房?jī)r(jià)——基于省際面板數(shù)據(jù)的實(shí)證分析［J］.財(cái)貿(mào)研究，2012（03）.

（責(zé)任編輯：高博）