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    房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分與定位的理論研究與實(shí)例分析

    2016-12-27 08:59:08覃民武
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)例分析質(zhì)量管理

    【摘要】以某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體實(shí)例,分析房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量管理與控制在項(xiàng)目開發(fā)中的具體做法和作用,為房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程提供相關(guān)的理論基礎(chǔ)和質(zhì)量保障。

    【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目;質(zhì)量管理;質(zhì)量控制;實(shí)例分析

    1、引言

    房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工過程是一個(gè)耗費(fèi)時(shí)間、消耗人力和物力、占用一定空間的多維的系統(tǒng)工程,房地產(chǎn)企業(yè)為保證企業(yè)的產(chǎn)品能做到質(zhì)量優(yōu)良,除在施工過程中嚴(yán)格控制施工質(zhì)量外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織架構(gòu),管理制度,人事管理的方法都要嚴(yán)格按照現(xiàn)代企業(yè)管理的模式進(jìn)行企業(yè)的經(jīng)營管理,形成一整套科學(xué)的管理體系,即質(zhì)量管理體系。質(zhì)量管理體系是指為實(shí)施質(zhì)量管理所需的組織結(jié)構(gòu)程序、過程和資源。企業(yè)為實(shí)現(xiàn)其所規(guī)定的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo),就需要分解其產(chǎn)品質(zhì)量形成過程,設(shè)置必要的組織機(jī)構(gòu),明確責(zé)任制度,配備必要的人員和設(shè)備,并采取適當(dāng)?shù)目刂品椒?,使影響產(chǎn)品質(zhì)量的各項(xiàng)因素都得到控制,保證產(chǎn)品質(zhì)量。

    2、房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理與控制的理論研究

    房地產(chǎn)行業(yè)的最終產(chǎn)品商品房,它具有耐用性、固定性、供給有限性等特征,在社會(huì)資產(chǎn)總額中占有相當(dāng)大的比重,是與人們的生活和工作息息相關(guān)的特殊產(chǎn)品房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量管理體系要具備如下的特性:符合性、惟一性、系統(tǒng)性、全面有效性、預(yù)防性、動(dòng)態(tài)性,質(zhì)量管理體系應(yīng)持續(xù)受控,應(yīng)最佳化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只要按照以上的方法、程序和要求編制質(zhì)量管理體系、運(yùn)行質(zhì)量管理體系,使企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營有一個(gè)科學(xué)的條理,那么其產(chǎn)品的質(zhì)量一定能得到保證,能被客戶所接受,能保證商品房的銷售達(dá)到滿意的效果。

    3、LS房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理與控制實(shí)例分析

    大連LS房地產(chǎn)開發(fā)有限公司始創(chuàng)于2001年。憑借著深厚的企業(yè)文化、超前的經(jīng)營理念,公司形成了以房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)的多元化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),歷經(jīng)10余年快速發(fā)展,為大連城市建設(shè)做出突出貢獻(xiàn)。打造最具品質(zhì)的建筑,一直是LS人的不懈追求。LS公司所開發(fā)的大連**“LS”項(xiàng)目得到了社會(huì)各界的高度認(rèn)可,成為大連地區(qū)高檔樓盤的代表。

    3.1 LS項(xiàng)目運(yùn)作過程的管理制度

    為保證商品房的施工質(zhì)量,做好商品房施工質(zhì)量的管理與控制,制定好相關(guān)的管理制度是必不可少的措施。LS房地產(chǎn)開發(fā)公司在公司的制度制定方面做得比較全面,并且制度的落實(shí)做得也很徹底,這樣就保證公司的每位員工都能明確公司的規(guī)定和自己的權(quán)利和責(zé)任,并按既定的規(guī)章制度履行自己的責(zé)任、行使自己的權(quán)力,公司能做到:制度明確、責(zé)任清晰。公司在多年的運(yùn)營過程中,能做到有章可依、嚴(yán)格遵守,違章必糾,這些制度的制定為進(jìn)行商品房施工質(zhì)量的管理和控制,提供了制度上的保證。

    3.2單位工程、分項(xiàng)工程進(jìn)行驗(yàn)收的制度

    (1)竣工驗(yàn)收必須嚴(yán)格執(zhí)行國家、地方有關(guān)法規(guī)、文件,并按照法定的程序進(jìn)行驗(yàn)收。分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收必須在監(jiān)理單位的主持下進(jìn)行。

    (2)施工單位施工的不同工序檢測(cè)驗(yàn)收。在施工單位自檢后,在監(jiān)理工程師組織下,在本部門專業(yè)負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)下,請(qǐng)有關(guān)人員參加,按照相關(guān)專業(yè)施工驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收;施工單位進(jìn)行的不同分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收、交接,必須在監(jiān)理工程師主持下,部門經(jīng)理和專業(yè)負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)有關(guān)施工單位負(fù)責(zé)人參加,執(zhí)行相關(guān)專業(yè)施工驗(yàn)收規(guī)范。認(rèn)真做好交接記錄,交接記錄要求對(duì)上一道工序施工質(zhì)量、存在問題、整改要求作詳細(xì)記錄,所有參加人簽字;在竣工驗(yàn)收中一定要現(xiàn)場(chǎng)仔細(xì)認(rèn)真檢查,同時(shí)要認(rèn)真審查有關(guān)技術(shù)檔案。只有檔案資料完整,才算驗(yàn)收合格。

    (3)在零星工程中,如沒有監(jiān)理單位參加,所有工程驗(yàn)收由專業(yè)負(fù)責(zé)人主持,由本部門經(jīng)理、預(yù)算人員參加,進(jìn)行驗(yàn)收。如果需要?jiǎng)t請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)參加,具體驗(yàn)收方法執(zhí)行本制度第二、三條。本部門參加驗(yàn)收人員在驗(yàn)收前要收集了解有關(guān)驗(yàn)收項(xiàng)目的合同、圖紙、規(guī)范、文件等資料,作到有備而驗(yàn)。并在驗(yàn)收中嚴(yán)格按照?qǐng)D紙、合同、規(guī)范、文件等進(jìn)行。

    這一制度的制定,首先明確了工程驗(yàn)收所要依據(jù)的規(guī)章制度,其次規(guī)定了進(jìn)行工程驗(yàn)收的參加人員和各自的職責(zé),規(guī)定了各項(xiàng)驗(yàn)收的程序,明確了在驗(yàn)收中所必須具備的資料,使每個(gè)參加驗(yàn)收的人員都明白自己在驗(yàn)收中應(yīng)做的工作。這一制度的確立,杜絕了徇私舞弊的現(xiàn)象發(fā)生,杜絕了劣質(zhì)工程的出現(xiàn),避免了人為的施工質(zhì)量問題。通過這一制度的執(zhí)行,使“LS”建筑工程的施工質(zhì)量有了可靠的保證。

    3.3針對(duì)專業(yè)技術(shù)人員的規(guī)章制度

    專業(yè)技術(shù)人員是施工的主體,是公司的中堅(jiān)力量,技術(shù)人員的素質(zhì)高低直接影響施工質(zhì)量的好壞,“LS”公司為保證技術(shù)人員能在施工過程中充分發(fā)揮其專業(yè)技能,認(rèn)真履行專業(yè)職責(zé),對(duì)專業(yè)技術(shù)人員制定了如下的規(guī)章制度。

    3.3.1土建工程師崗位職責(zé)

    (1)土建工程師的職責(zé)范圍:工程場(chǎng)地平整、基礎(chǔ)施工、主體施工、裝飾施工中的土建部分。

    (2)土建工程師的工作內(nèi)容:施工前期摸底調(diào)查、質(zhì)量監(jiān)督、環(huán)保等手續(xù)辦理的協(xié)助。在施工過程中負(fù)責(zé)進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、甲供材料的協(xié)調(diào),作每周工程報(bào)表,組織樣板間施工,在施工管理過程中起主導(dǎo)地位,并組織最后的施工驗(yàn)收,及備案工作,負(fù)責(zé)工程施工后保修期內(nèi)本專業(yè)的維修服務(wù)。

    (3)土建專業(yè)工程師在本專業(yè)范圍內(nèi)獨(dú)立工作,嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)的技術(shù)規(guī)范和規(guī)章制度,認(rèn)真做好每天的工作日記。在工程項(xiàng)目中服從上級(jí)調(diào)動(dòng),通力協(xié)作,不準(zhǔn)推諉、拖延在本職規(guī)定范圍內(nèi)的工作。

    (4)認(rèn)真執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度,認(rèn)真清理自己辦公室衛(wèi)生,辦公用品擺放有序,要坦誠待人,團(tuán)結(jié)合作,接人待物禮貌熱情,承辦公務(wù)認(rèn)真及時(shí),交接文件準(zhǔn)確無誤。

    (5)不準(zhǔn)在工作時(shí)間進(jìn)行飲酒、打撲克、打麻將等與工作無關(guān)的活動(dòng),不準(zhǔn)接受可能有損公司利益的禮物饋贈(zèng)或宴請(qǐng),不準(zhǔn)利用工作之便對(duì)施工單位提出不合理要求。

    (6)在工作中要積極維護(hù)公司利益,保守公司機(jī)密,講該講的話,辦該辦的事,做一名合格的公司員工。

    3.3.2水暖工程師崗位職責(zé)

    (1)水暖工程師的職責(zé)范圍,暖通、給排水、消防、煤氣(液化氣)、鍋爐改造共五項(xiàng)。

    (2)水暖專業(yè)工程師的工作內(nèi)容。包括施工前期摸底調(diào)查、手續(xù)辦理,施工協(xié)調(diào)管理,施工中本專業(yè)檔案整理,并負(fù)責(zé)五項(xiàng)工程竣工后期保修服務(wù)。

    (3)水暖專業(yè)工程師在本專業(yè)范圍內(nèi)獨(dú)立工作,嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)的技術(shù)規(guī)范和規(guī)章制度,認(rèn)真做好每天的工作日記,在工作上服從上級(jí)調(diào)動(dòng),通力協(xié)作,不準(zhǔn)推諉,拖延在本職規(guī)定范圍內(nèi)的工作。

    (4)在工作中要積極維護(hù)公司利益,保守公司機(jī)密,講該講的話,辦該辦的事,做一名合格的公司員工。

    3.3.3電氣工程師崗位職責(zé)

    (1)電氣工程師的職責(zé)范圍,項(xiàng)目工程中涉及的電力分項(xiàng)、樓宇自動(dòng)化部分(電視、電話、寬帶網(wǎng)、樓宇對(duì)講)。

    (2)電氣工程師的工作內(nèi)容,施工用電、電力設(shè)施遷移、電力增容、照明系統(tǒng)、電視配套、樓宇對(duì)講、變電亭建設(shè)等電氣范圍內(nèi)的手續(xù)辦理,施工協(xié)調(diào)管理,施工后本專業(yè)檔案管理,并負(fù)責(zé)本職范圍內(nèi)竣工后的保修服務(wù)。

    (3)電氣專業(yè)工程師在本專業(yè)范圍內(nèi)獨(dú)立工作,嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)的技術(shù)規(guī)范和規(guī)章制度,認(rèn)真做好每天的工作日記,在工作上服從上級(jí)調(diào)動(dòng),通力協(xié)作,不準(zhǔn)推諉,拖延在本職規(guī)定范圍內(nèi)的工作。

    (4)在工作中要積極維護(hù)公司利益,保守公司機(jī)密,講該講的話,辦該辦的事,做一名合格的公司員工。

    通過以上制度,使各工程技術(shù)人員明確自己工作的責(zé)任范圍,明確了自己在工作中的行為規(guī)范,避免出現(xiàn)違反公司要求和違背公司利益的行為出現(xiàn),同時(shí)也為保證各專業(yè)的施工質(zhì)量起到了引導(dǎo)和監(jiān)督的作用。

    結(jié)語:

    房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程是一個(gè)在時(shí)間和空間上消耗物資資源和人力資源的多維的系統(tǒng)工程,是一個(gè)物質(zhì)轉(zhuǎn)化過程,在這一過程中又包含了許多環(huán)環(huán)相扣的分項(xiàng)工程和工序,而每一項(xiàng)分項(xiàng)工程每一道工序都制約和影響著整個(gè)工程的質(zhì)量,因此必須對(duì)施工的每一細(xì)節(jié)做全程控制才能保證開發(fā)的最終產(chǎn)品質(zhì)量合格。

    參考文獻(xiàn):

    [1]王祖和.項(xiàng)目質(zhì)量管理.機(jī)械工業(yè)出版社 ,2007年.

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    [3]廖長江.建筑工程管理與實(shí)務(wù).中國建筑工業(yè)出版社,2007年.

    [4]樊樂樂.工程項(xiàng)目管理模式項(xiàng)目質(zhì)量控制因素分析方法及研究.天津大學(xué)學(xué)報(bào),2008.

    [5]王長峰,李建平,紀(jì)建悅.現(xiàn)代項(xiàng)目管理概論.機(jī)械工業(yè)出版社,2008.

    [6]龔曉海.工程建設(shè)企業(yè)質(zhì)量管理.中國水利水電出版社,2005.

    作者簡(jiǎn)介:

    覃民武(1968-),男,漢族,廣西北流人,副教授,碩士,主要從事工程管理和建筑技術(shù)研究。

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