關于超高層住宅設計的研究

周洪骍

【摘要】隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展，城市人口眾多，而土地資源卻是有限的，所以，超高層因其獨有的特性被地產開發(fā)商們尤為的親睞，超高層的建造從很大程度上提高了同等面積下的土地利用率，本文對國內現(xiàn)有超高層住宅做了一定的總結，對超高層住宅的設計的未來發(fā)展做了一些趨勢性的研究，希望能為正在推進中的超高層設計起到一些指導與借鑒作用。

【關鍵詞】超高層；住宅設計；地標型；主動型

一、分類來看超高層住宅

縱觀目前為止已建成的超高層住宅，從建設條件上來看，可分如下幾類：用地容積率并不高，但可能擁有絕佳的景觀資源，或城市資源，為達到對資源的最大化利用，將建筑高度拔高，可以把這類歸納為主動型超高層住宅；還有一類，沒有絕佳的資源，也并非因為高容積率，目的可能是通過高度提高地塊影響度，主動解決銷售問題的規(guī)劃手段，那么暫把這類超高層住宅歸納為地標型。

1.主動型超高層住宅

為充分利用稀缺的景觀資源，和城市核心地塊的配套資源，將高度拔高，這類超高層是積極和充分挖掘土地價值的一種開發(fā)模式，將積極解決城市化問題與提高居住品質相統(tǒng)一的方法。容積率高，周邊往往擁有價值較高的資源。那么這類項目拔高建筑高度，目的是集中利用稀缺資源，而非單純解決高容積率和地標效應等。這類項目定位較高，針對的客戶往往是高端人士，或投資目的，他們更看重整體品質、自然及社會資源，以及資源的稀缺性所帶來的未來升值空間。對于這類超高層，列舉如下幾個案例：

世茂濱江花園，地處陸家嘴板塊，比鄰黃浦江一線江景。容積率2.9，典型樓棟（5號樓）的建筑層數(shù)有55層，168m 高。定位為純豪宅，三梯兩戶，一部獨立貨梯為傭人使用。與該項目類似的，在陸家嘴板塊有多個超高層豪宅項目，如盛大金磐、中糧海景壹號和湯臣一品等均為超高層豪宅，但容積都在3.0左右，高度也均勻分布在120～150m之間。還有上海華僑城蘇河灣，北蘇州路，150m高，臨蘇州河，高區(qū)可俯瞰外灘、黃浦江。整個項目按酒店化標準設計，全部為大戶型。這類項目由于定位均較高，所以會有一些特殊技術做法，如各戶獨立式電梯廳、主仆分區(qū)核心筒、多層挑空大堂、結構轉換等。

2.地標型超高層住宅

通過高度提高地塊影響度，主動解決銷售問題的規(guī)劃手段，是被動超高與主動超高之間的過度產品。建筑密度和容積率與普通100m住宅接近；非城市核心地段，往往處于城市副中心區(qū)，擁有較優(yōu)質景觀資源，配套設施不夠完善。這類項目為達到地標效應，高度是集中亮點。針對客戶多為二次置業(yè)、投資等，主要客戶群為中青年，主要吸引點在于城市副中心的發(fā)展前景及自然資源優(yōu)勢。更看重整體社區(qū)環(huán)境，密度及容積均不高，規(guī)劃格局高低配居多，整體品質較高。對于這類超高層，列舉如下幾個案例：

昆山世茂蝶湖灣，地處滬寧高速，沒有任何景觀資源。占地72萬，總建筑面積107萬，屬于郊區(qū)大盤。富有戲劇性的是該項目容積率只有 1.5，但該項目有兩棟樓（T6T7）的建筑層數(shù)有50層，152m高。從規(guī)劃的技術層面上看，完全沒有必要做建設成本較高的超百米高層，所以，在該項目中超高層的出現(xiàn)主要是為加強項目的形象吸引點。另外一個案例，長沙方興金茂梅溪湖項目，與該項目有些類似，該項目為梅西湖片區(qū)首期項目，但為提升前期板塊整體形象，部分樓棟42 層，140m高，但整體容積率也不高2.54。

二、從規(guī)劃層面分析總結超高層住宅的建設意義

綜合以上案例分析，地標型及主動型超高層的設計經(jīng)驗，對規(guī)劃設計和建筑設計是有一定指導意義的：先說地標型的：（1）設計前期應當考慮項目的區(qū)位，是否有規(guī)模效應及影響，有沒有足夠的區(qū)域及開發(fā)量支撐，相對單一或影響范圍較小的超高層住宅建設，就不太符合經(jīng)濟性原則。（2）考慮項目地塊的周邊資源，是否靠近具有支持作用的自然或社會資源，如生態(tài)資源（自然資源）方面的江河湖泊等；或城市資源，如區(qū)域中央綠地等；以及是否具有相應的配套資源（社會資源），商業(yè)、娛樂、服務、就業(yè)等，這些都是超高層這種高容量建筑體維持其整個生命周期所必須依賴的。（3）要考慮其未來是否能對周邊區(qū)域產生積極影響，增長周邊的土地價值，并激勵其他的高質量的開發(fā)項目。如果該項目能滿足這點要求，我們就可以稱這類超百米住宅建筑為城市型的建筑。而未來對政府而言，更大的經(jīng)濟效益可以在其輻射的周邊用地中得到更大的補償，它在城市中起到的就是積極的作用。

主動型的，在區(qū)位上要考慮是否在土地稀缺上有需求，在沒有資源及利潤集約需求時，為超高建筑而造超高住宅是不適宜的。超100 m住宅作為一種在相對較小的面積之內最大化房地產和人力資源的有效手段，可以為開發(fā)商和商業(yè)活動帶來更大的利潤，并且代表著為不斷增加的城市平民提供住所的最理性的方式，是未來城市建設的發(fā)展趨勢。

三、從建筑層面分析總結超高層住宅的建設意義

平面樓型的組合方式，地標型以一梯多戶為主，與非100 m住宅相比，電梯數(shù)沒有增加，因此戶均電梯數(shù)反倒降低，僅通過提高電梯的梯速來解決戶數(shù)過多問題。主動型則以多梯一戶為主，電梯配置較多，主客分區(qū)。房型方面，地標型以中等面積段為主，與非百米住宅相近，主動型則以大面積段為主。兩者共性是標準層面積都較大，易出現(xiàn)大進深或通透性差的戶型；結構墻、柱較多較大，使用空間減小，得房率低。公共空間及配套方面，超高層住宅將傳統(tǒng)的地面活動向高空延展，因此需要創(chuàng)建一種新型的高空生活模式。在這種生活模式中，原來低容積率下人們可以享受的配套設施，綠地都需要在高空中得到補償，因此會有空中花園，空中會所等出現(xiàn)。因為層數(shù)多，大堂等公共部分共享的人多，為提高公共空間品質，常以抬高、挑高的方式，呈現(xiàn)尊貴、豪華的感受。

四、從技術層面分析總結超高層住宅的技術特征

國家規(guī)范《高層民用建筑設計防火規(guī)范》規(guī)定建筑高度超過100m的公共建筑，應設置避難層（間）《民用建筑設計通則》中指出：建筑高度超過100m的高層建筑，應設置避難層（間）。但到目前為止，國家規(guī)范，還未對超100 m的住宅建筑做出關于避難層的明確規(guī)定。所以具體實施情況是，因住宅疏散人數(shù)一般較公共建筑少，所以150 m以下超高層住宅很少設避難層。但隨著超100 m住宅建筑的不斷增多，各地方逐漸推出關于避難層和避難間的規(guī)定。避難層的具體做法有敞開式、半敞開式和封閉式，如深圳金域藍灣三期，兩棟48層連體超高層住宅，高度 150.7m。17層、33層為避難層，共兩層開敞式，每層約1 430m2，層高4.5m。17層作為老人、兒童娛樂設施（麻將、橋牌等），里面主要增設可移動的設施，如可移動的盆栽、健身器材等。33層，只種植薰衣草等主題花卉，安排小型水景魚池，并預留漫步小徑。

結語：

超高層住宅是目前國內外城市中大量出現(xiàn)的一種建筑形式，是城市建造密度越來越大，開發(fā)強度越來越高的產物，是城市化進程的必然結果。但目前國內超高層住宅的設計和開發(fā)還處于探索階段，規(guī)范及政策均不太完善。本文通過分類的方法剖析了一些超高層住宅的典型案例，總結了其在規(guī)劃、建筑和技術層面的主要特征，試圖對正在推進中的超高層設計起到一些指導借鑒作用。

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