日本的惡夢
——房地產(chǎn)泡沫

日本的惡夢
——房地產(chǎn)泡沫

上世紀(jì)80年代后半期至90年代初，在寬松的貨幣政策和積極的財政擴(kuò)張的大背景下，日本房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了長達(dá)5年之余的暴漲，寫下來戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)史上最瘋狂的一頁。

回顧這次歷史上影響最大的房地產(chǎn)泡沫的前前后后，它帶給我們的是深深的啟示。當(dāng)泡沫膨脹起來時，所有現(xiàn)實的事物在泡沫中都顯得無比碩大，人們帶著歡快的情緒享受著這種輕飄飄的碩大，甚至參與其中，將泡沫吹得更大，而無視其虛幻的本質(zhì)。只有當(dāng)泡沫破滅時，被重重摔在地上的人們才會為自己當(dāng)初瘋狂而愚蠢的行為后悔不迭。

奧運經(jīng)濟(jì)帶動基礎(chǔ)建設(shè)強(qiáng)勁發(fā)展

1964年的東京奧運會被認(rèn)為是歷史上最成功的奧運會之一，日本成為了世界上第一個借助奧運會帶動國家經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的國家。

在籌備東京奧運會期間，日本政府正在進(jìn)行收入倍增與國民經(jīng)濟(jì)高速增長計劃。以此為契機(jī)，東京和日本全國各地都大興土木，建設(shè)了一批交通基礎(chǔ)設(shè)施。其中，令日本人頗為自豪的新干線高速鐵路系統(tǒng)就是修建于此時。1964年10月1日，東京奧運前夕，連結(jié)東京與新大阪之間的東海道新干線開始通車運營，這是世界第一條投入商業(yè)營運的高速鐵路系統(tǒng)。有數(shù)據(jù)顯示，日本對東京奧運會所有相關(guān)事業(yè)的總投入高達(dá)1兆日元。按照當(dāng)時的匯率計算，約為30億美元。這創(chuàng)造當(dāng)時奧運會歷史上最高的投資記錄。

其中，日本政府對比賽設(shè)施和奧運村投資160億日元，道路交通設(shè)施建設(shè)825億日元，運營費用60億日元。除此之外的所有投資，都被用來完成新干線、高速公路、地鐵等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。這種投資的比例顯示，日本并不是僅僅為了舉辦奧運會而投資。大規(guī)模建設(shè)帶動了房地產(chǎn)建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)、運輸業(yè)和通信等行業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展，從而帶動日本經(jīng)濟(jì)的全面騰飛。1962年至1964年，日本經(jīng)歷了一段“奧林匹克景氣”時光。

受奧運會影響最深的是房地產(chǎn)行業(yè)。除場館建設(shè)之外，東京周邊的住宅以飛快的速度發(fā)展起來。1964年，日本民間住宅建設(shè)總數(shù)比1951年增加了71%，而1963年至1964年的建筑承包合同額分別比前一年增長了32.9%和27.8%。

與此同時，日本政府也因循就勢修改了《建筑法》，廢除了原先“不準(zhǔn)修建超過31米高層建筑”的規(guī)定。日本從此出現(xiàn)了高級公寓，新大谷飯店、霞關(guān)大樓等一批超高層大型建筑群也拔地而起。

從1961年到1963年，日本房地產(chǎn)行業(yè)迎來量價齊升的鼎盛階段。當(dāng)時，在短短兩年之內(nèi)，日本公寓價格較之前上漲了接近一倍。1964年日本公寓售價平均為950萬日元，最高達(dá)到1880萬日元。

從天堂到地獄房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)終究是曇花一夢

進(jìn)入80年代，日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了令人炫目的鼎盛時期。日本制造的產(chǎn)品遍布全球，日本企業(yè)在全球范圍內(nèi)大量投資和收購。1985年，日本取代美國成為世界上最大的債權(quán)國。美國人的銀行、超市，甚至好萊塢的哥倫比亞電影公司和紐約的標(biāo)志性建筑洛克菲勒大樓都成為了日本人的囊中之物。

1990年，僅東京都的地價就相當(dāng)于美國全國的土地價格，而國土總面積僅僅相當(dāng)于美國加利福尼亞州的日本，其土地的總價值卻已經(jīng)幾乎是美國的4倍。不僅如此，廣場協(xié)議激發(fā)了日元購買力之后，相比日本國內(nèi)的地價，國外的土地價格明顯偏低，這激發(fā)了日本國民大幅購買境外固定資產(chǎn)的意愿——“買下美國”這句口號成為了當(dāng)時日本房地產(chǎn)泡沫最瘋狂時段的一個寫照。

為了取得大都市周邊的土地，許多房地產(chǎn)公司會利用黑社會力量用不正當(dāng)手段奪取土地，從而導(dǎo)致了嚴(yán)重的社會問題。而毫無收益可能的偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)村土地也作為休閑旅游資源被炒作到高價。從土地交易中獲得的利潤被用來購買股票、債券、高爾夫球場會員權(quán)，另外也包括海外的不動產(chǎn)、名貴的藝術(shù)品和古董、豪華跑車、海外旅游景點等。當(dāng)時,這種資金被稱為“日本錢”而受到世界經(jīng)濟(jì)的關(guān)注和商家的追捧。當(dāng)時隨著股票價格上升，日本國內(nèi)購買法拉利、勞斯萊斯、日產(chǎn)CIMA等高檔轎車的消費熱潮也不斷高漲。

當(dāng)時，東京被認(rèn)為是全球最有活力的國際大都會。未來學(xué)家赫爾曼·卡恩在《即將出現(xiàn)的超級強(qiáng)國》一書中預(yù)測，日本將在2000年成為世界第一經(jīng)濟(jì)大國。然而，泡沫的破滅來得迅速而毫無預(yù)兆，還未等到驗證預(yù)言的那一天，日本就從繁榮的天堂跌入危機(jī)的深淵中。

在泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰之時，還有人樂觀地預(yù)計，這只是暫時性的經(jīng)濟(jì)衰退，以至于時任首相宮澤喜在打算利用國家資金盡早處理銀行不良債權(quán)時，遭到了官方、金融機(jī)構(gòu)以及主流媒體的反對。

1987年，在主流經(jīng)濟(jì)類媒體的報道里，幾乎找不到有關(guān)房地產(chǎn)的“泡沫”這個詞，這反映了當(dāng)人們深處泡沫漩渦之時根本無法意識到，破滅后才幡然悔悟，每一次悲劇性的結(jié)果似乎都在嘲笑人性的貪婪和無知。

從1989年5月開始，日本央行連續(xù)3次提高貼現(xiàn)利率。在短短一年多的時間內(nèi)，日本銀行利率從2.5%上調(diào)至海灣戰(zhàn)爭前夕的6%。

日本貨幣政策的突然轉(zhuǎn)向，首先刺破了股票市場的泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以來最黑暗的一天。當(dāng)天，日經(jīng)指數(shù)頓挫，日本股市暴跌70%。人們依稀記得，就在半個月前的1989年12月31日，日經(jīng)指數(shù)還達(dá)到了輝煌的高點38915點，市場普遍相信“明年股價可以達(dá)到5萬日元”。令人絕望的是，以1990年新年為轉(zhuǎn)折點，日本股市陷入了長達(dá)20年的熊市之中。

1990年9月，日經(jīng)股票市場平均虧損44%，相關(guān)股票平均下跌55%。日本股票價格的大幅下跌，使幾乎所有銀行、企業(yè)和證券公司出現(xiàn)巨額虧損。公司破產(chǎn)導(dǎo)致其擁有的大量不動產(chǎn)涌入市場，頓時房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供過于求，房價出現(xiàn)下跌的趨勢。

與此同時，隨著日元套利空間日益縮小，國際資本開始撤逃。1991年，日本不動產(chǎn)市場開始垮塌，巨大的地產(chǎn)泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本賣不出去，陸續(xù)竣工的樓房沒有住戶，空置的房屋到處都是，房地產(chǎn)價格一瀉千里。

1991年7月，富士銀行的虛假儲蓄證明事件被曝光。緊接著，東海銀行，協(xié)和琦玉銀行也被揭露出來存在同樣的問題。大量銀行丑聞不斷曝光，使日本銀行業(yè)產(chǎn)生了嚴(yán)重的信用危機(jī)。數(shù)年后，幾家大銀行相繼倒閉。

1992年，日本政府出臺“地價稅”政策，規(guī)定凡持有土地者每年必須交納一定比例的稅收。在房地產(chǎn)繁榮時期囤積了大量土地的所有者紛紛出售土地，日本房地產(chǎn)市場立刻進(jìn)入“供大于求”的時代。幾種因素的疊加，加速了日本房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的全面崩潰。房地產(chǎn)價格的暴跌導(dǎo)致大量不動產(chǎn)企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)破產(chǎn)。1993年，日本不動產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債總額高達(dá)3萬億日元。

緊接著，作為土地投機(jī)主角的非銀行金融機(jī)構(gòu)因擁有大量不良債權(quán)而陸續(xù)破產(chǎn)。結(jié)果，給這些機(jī)構(gòu)提供資金的銀行也因此擁有了巨額不良債權(quán)。當(dāng)年，日本21家主要銀行宣告產(chǎn)生1100億美元的壞賬，其中1/3與房地產(chǎn)有關(guān)。

“土地神話”的破滅，中小銀行的破產(chǎn)，證券丑聞的暴露……接連的打擊讓日本民眾對資本市場喪失了信心。此后，受到亞洲金融危機(jī)、次貸危機(jī)等國際大勢的影響，日本房地產(chǎn)市場再也未能重回輝煌。

日本文化與制度保證社會整體穩(wěn)定

隨著泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅，日本經(jīng)濟(jì)也進(jìn)入了一個空前長期的不景氣時期，在這20多年里，國民所得基本上不但沒有增加，反而還有所減少，但絕大部分日本人的生活并沒有因為地價的變動而陷入困境，這是因為日本社會的安定性而決定的。

日本人不太有冒險精神，也不太主張自己去創(chuàng)業(yè)，一般都以終生就職于一個穩(wěn)定的公司作為人生道路。日本的公司也很忌諱雇員從事第二職業(yè)，日本人也不太喜歡冒險去進(jìn)行投資活動。泡沫經(jīng)濟(jì)時代工薪階層的工資雖然有所增加，但并不多，所以地價的上升所帶來的房價上升對占社會人口絕大多數(shù)的工薪階層帶來的影響并不大。

日本人在生活設(shè)計時都基于工資收入而進(jìn)行，在泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰之前，人們一般都不會懷疑所供職的公司會出問題。而且，日本文化和稅收制度也鼓勵企業(yè)家把收入分配給員工，這樣日本社會貧富懸殊就不大，與其冒風(fēng)險去進(jìn)行房地產(chǎn)投資，不如老老實實掙一份工資更穩(wěn)當(dāng)，這也是大多數(shù)日本人的思維方式。

日本從來就不太有“全民齊上”的熱潮，不管是股票還是房產(chǎn)。日本制造業(yè)企業(yè)如果沒有向金融或者不動產(chǎn)伸手的話，在經(jīng)營上就不會出現(xiàn)什么問題，員工的收入也不會減少。當(dāng)然，泡沫經(jīng)濟(jì)之后日本人的收入再也不像之前那樣直線上漲，但還是在能夠忍受的范圍之內(nèi)，因此泡沫經(jīng)濟(jì)破滅對一般人生活的影響并不那么大。

有趣的是，三菱銀行在泡沫經(jīng)濟(jì)中毫發(fā)無損，這家銀行一直有“大象”的惡名。這是因為有巨大的三菱集團(tuán)做后盾，三菱銀行只要做自己集團(tuán)內(nèi)的生意就行了，根本不用拓展與進(jìn)取，又懶又笨像頭大象。這樣的狀態(tài)，反而使得三菱銀行沒有壞賬。然而，三井銀行卻因為太富于“開拓精神”，從而積累了大量壞賬，險些破產(chǎn)。

另外，日本政府并不參與房地產(chǎn)市場，雖然有些地方政府通過支持企業(yè)的方式搞開發(fā)，但自己并不直接參加，所以泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰并沒有對政府造成沖擊。

盡管泡沫崩潰之后的日本社會整體穩(wěn)定，但代價還是沉重的，日本經(jīng)濟(jì)一蹶不振。大幅短期衰退的可怕在于，各項資本投資標(biāo)的物都出現(xiàn)了來不及脫身的大量“套牢族”。從房屋、土地到股市、融資都有人或公司大量破產(chǎn)，之后產(chǎn)生的恐慌心理使得消費和投資緊縮的加乘效應(yīng)。它不只擠掉了泡沫成分，也砍傷了實體經(jīng)濟(jì)。而且，由于土地與股市的套牢金額通常極大，動輒超過一個人一生所能賺取的金額，導(dǎo)致許多家庭悲劇。高點買房的一般家庭則成為背債者，對日后長達(dá)一代人的社會消費萎縮種下了種子。日本進(jìn)入長期經(jīng)濟(jì)低迷期，史稱“失去的二十年”。

泡沫經(jīng)濟(jì)帶有不道德性，造成土地、住宅等資產(chǎn)所有者和不持有者之間的不公平，拉開收入差距，進(jìn)而扭曲主動或者被迫參與其中的人們的價值觀。努力工作的人無法獲得住房，勤勞無法獲得回報，而轉(zhuǎn)賣土地投機(jī)倒把的人輕易獲得巨額財富。正如日本泡沫經(jīng)濟(jì)研究領(lǐng)域的權(quán)威、經(jīng)濟(jì)學(xué)家野口悠紀(jì)雄在《戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)史》中稱，這是世界上最不道德的事情，它損害了人的尊嚴(yán)。

警惕“鼠疫”卷土重來

隨著2020年東京奧運會的臨近，日本房地產(chǎn)市場再次升溫。評級機(jī)構(gòu)穆迪表示，日本央行實施的擴(kuò)張性貨幣政策已經(jīng)觸發(fā)了房地產(chǎn)投資與開發(fā)的上升。有分析人士表示，日元貶值以及東京2020年奧運會誘發(fā)了需求，曾長期低迷的日本房地產(chǎn)市場吸引了眾多海外購房者。去年，全球最大規(guī)模主權(quán)財富基金——挪威政府養(yǎng)老基金表示將在日本開展房地產(chǎn)投資,投資額有望達(dá)數(shù)千億日元。

據(jù)日本央行統(tǒng)計，2015年面向房地產(chǎn)行業(yè)的貸款同比增加6.1%，達(dá)到10.673萬億日元。在日本銀行實施寬松舉措后的3年增加了30%。從融資余額來看，2015年年底達(dá)到65.7102萬億日元，時隔18年創(chuàng)新高，占日本國內(nèi)銀行整體融資的14%。與此形成鮮明對比的是，日本上次房地產(chǎn)融資高峰為1989年的房地產(chǎn)泡沫時期，達(dá)到10.4419萬億日元。

追求不勞而獲的這種愚蠢念頭在許多人心中根深蒂固，泡沫崩潰的痛苦也許可以使這種貪欲暫時休眠，但是絕不會死亡。正如法國文學(xué)家加繆在小說《鼠疫》的結(jié)尾處說：“鼠疫病菌絕不會從此死亡或者消失，數(shù)十年間，它們可以在家具、衣服堆中沉睡，在房間、洞穴、衣柜、皮箱、手帕中頑強(qiáng)地等待著。不知道什么時候，鼠疫病菌一定會與老鼠一起被再次喚醒，給人類再次帶來不幸與教訓(xùn)?！?/p>

責(zé)任編輯 高柳旭