“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策分析

陳澤偉

摘要：2016年5月1日起，房地產(chǎn)業(yè)被納入了“營改增”改革的的試點(diǎn)范圍，這對于房地產(chǎn)行業(yè)機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存。這項(xiàng)重大的稅制改革對于我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展具有重要的意義。

關(guān)鍵詞：營改增 房地產(chǎn)企業(yè) 影響 對策

一、概述

（一）“營改增”的進(jìn)程

營業(yè)稅改增值稅的進(jìn)程開始于2012年1月1日，上海率先設(shè)立試點(diǎn)在交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)進(jìn)行“營改增”改革。2016年5月1日起，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等也被納入“營改增”改革的試點(diǎn)范圍。這標(biāo)志著我國營業(yè)稅全面實(shí)施。并且抵扣范圍包括企業(yè)新增的不動(dòng)產(chǎn)需繳納的增值稅，起到很好的減稅效果。

（二）“營改增”的意義

1、有利于減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)

營業(yè)稅的征收對象商品和勞務(wù)的收入總額，在商品流通的環(huán)節(jié)存在重復(fù)征稅的問題。而增值稅的征收對象是商品流通過程中的增值額，其可以避免商品在流通中重復(fù)征稅的問題。我國房地產(chǎn)企業(yè)在征收營業(yè)稅時(shí)期，采購時(shí)繳納的銷項(xiàng)稅無法抵扣，在銷售時(shí)需按售價(jià)全額繳納營業(yè)稅，重復(fù)征稅加大了企業(yè)的稅負(fù)，最終將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)上，這對于房地產(chǎn)的發(fā)展帶來過大的負(fù)擔(dān)。

2、有利于進(jìn)一步完善增值稅稅收鏈條

房地產(chǎn)行業(yè)與許多原征收營業(yè)稅的行業(yè)相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)從上游企業(yè)購進(jìn)的商品勞務(wù)所產(chǎn)生的增值稅無法抵扣，增值稅進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)完成進(jìn)行銷售時(shí)，因房地產(chǎn)企業(yè)不是增值稅納稅企業(yè)，其下游的企業(yè)也無法進(jìn)行增值稅抵扣。在2016年之前，房地產(chǎn)業(yè)還是繳納營業(yè)稅，房地產(chǎn)全面實(shí)行“營改增”，能完善增值稅納稅鏈條，提高經(jīng)濟(jì)效率。

3、有利于規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行

并且在“營改增”的大環(huán)境下，原房地產(chǎn)上游的不規(guī)范的企業(yè)將面臨被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)，降低房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，并且這對于房地產(chǎn)行業(yè)本身也具有規(guī)范作用，因?yàn)橹罢魇諣I業(yè)稅時(shí)期，對于其開出的發(fā)票不易識(shí)別其交易真實(shí)性，在進(jìn)行改為繳納增值稅之后，其增值稅發(fā)票需要核驗(yàn)，從而更好地規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的納稅行為。所以營業(yè)稅改為增值稅可以對企業(yè)向規(guī)范化、有序化方面發(fā)展起到倒逼作用。

4、有利于促進(jìn)房價(jià)趨于合理水平

當(dāng)前市場房價(jià)高企，“營改增”之后，減輕了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的成本，進(jìn)而有助于房價(jià)降低，促進(jìn)房地產(chǎn)市場更健康地發(fā)展。并且非房地產(chǎn)企業(yè)購房的成本大，在“營改增”之后，購房的企業(yè)能夠憑借購房的進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣，這有利于擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的銷售規(guī)模。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

實(shí)施“營改增”后，取消了原房地產(chǎn)業(yè)適用的5%的營業(yè)稅率，改按11%增值稅計(jì)征。在稅率上雖然大幅提高，但是從上游取得的增值稅發(fā)票可以用于抵扣，從而避免了重復(fù)征稅。比如：假設(shè)企業(yè)銷售收入為2000萬元，成本1000萬元，增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅按17%計(jì)算。那么，在繳納營業(yè)稅時(shí)，企業(yè)需要繳納的營業(yè)稅稅費(fèi)為100萬元，在改革之后，企業(yè)需要繳納的增值稅稅額為53萬元，在一定程度上降低了企業(yè)的稅負(fù)。但是與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)多，在實(shí)際操作中容易發(fā)生各種各樣的無法抵扣的情況，例如企業(yè)個(gè)別建筑材料在小規(guī)模納稅人處購買，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。并且，房地產(chǎn)的上游行業(yè)建筑進(jìn)行“營改增”之后，房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)承受其轉(zhuǎn)嫁而來的成本。比如人工成本在建筑業(yè)的成本中也占據(jù)很大的比重，基于建筑的勞務(wù)用工多為民工的現(xiàn)狀，勞務(wù)用工的人工成本沒有用來抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅，會(huì)加大建筑企業(yè)的人工成本的稅負(fù)壓力。并且在在“營改增”之前購入的物料可能存在無法抵扣的情況。總體而言，“營改增”能夠緩解房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)過重的問題，但是可能在實(shí)際工作中，可能存在各種因素導(dǎo)致減負(fù)效果被削弱。

（二）“營改增”對財(cái)務(wù)報(bào)表的影響

1、“營改增”對資產(chǎn)負(fù)債表的影響

“營改增”對資產(chǎn)負(fù)債表的影響主要體現(xiàn)在對于資產(chǎn)中的固定資產(chǎn)，以及負(fù)債中的應(yīng)交稅費(fèi)的數(shù)額的變動(dòng)。固定資產(chǎn)在房地產(chǎn)企業(yè)中比重大，改革之后，固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值因進(jìn)項(xiàng)稅可抵扣而降低，從而固定資產(chǎn)的金額降低。應(yīng)交稅費(fèi)項(xiàng)目中，雖然改革之前的營業(yè)稅以及改革之后的增值稅都是計(jì)入應(yīng)交稅費(fèi)，但是這兩者的計(jì)稅基數(shù)以及稅率不一樣，最終的結(jié)果也有所差別。因此在其他條件不變的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重將增加，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，利于企業(yè)長期發(fā)展。

2、“營改增”對利潤表的影響

“營改增”對利潤表的影響主要體現(xiàn)在對銷售收入、營業(yè)稅金及附加的影響，增值稅是價(jià)外稅，不計(jì)入營業(yè)收入內(nèi)。營業(yè)收入剔除增值稅之后，數(shù)額會(huì)有下降。例如：一房地產(chǎn)開發(fā)商出售商品房，獲得的總收入為2200萬元。在稅制改革之前，其計(jì)入營業(yè)收入的金額為2200萬元。但在稅制改革之后，其計(jì)入營業(yè)收入的金額為：2200/（1+11%）=2000萬元，收入減少了200萬元，下降幅度約為10%。 在營業(yè)稅金及附加不再核算企業(yè)應(yīng)繳納的營業(yè)稅額，導(dǎo)致其一定程度地下降。

3、“營改增”對現(xiàn)金流量表的影響

增值稅對現(xiàn)金流量表的影響主要體現(xiàn)在經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量的減少，以及籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量增多。因?yàn)榉康禺a(chǎn)生產(chǎn)周期長，進(jìn)項(xiàng)稅于房地產(chǎn)項(xiàng)目前期支付，造成大量的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出。但是進(jìn)項(xiàng)稅只有在房產(chǎn)銷售等產(chǎn)生收入時(shí)才能被抵扣，房地產(chǎn)建設(shè)周期長，購買物料及裝備付出的稅費(fèi)到抵扣的期間長，會(huì)給公司的現(xiàn)金流量造成較大的不利影響。因此會(huì)給項(xiàng)目前期帶來較大的現(xiàn)金流壓力.但是總體而言，最終導(dǎo)致現(xiàn)金凈流量增加，因?yàn)檫M(jìn)項(xiàng)稅額能夠抵扣使得其現(xiàn)金流出量縮減，，從而讓企業(yè)有了更充裕的資金來從事其他的投資活動(dòng)，從而房地產(chǎn)企業(yè)能夠加強(qiáng)投資，有助于讓企業(yè)的現(xiàn)金流更加順暢。房地產(chǎn)的資金需求量大，并且在這個(gè)競爭越來越白熱化的時(shí)代，房地產(chǎn)要擴(kuò)大競爭力，需要進(jìn)行大規(guī)模的融資，來購買土地，進(jìn)行銷售等等，這也會(huì)造成籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流量的大規(guī)模增大以及企業(yè)負(fù)債的增多。