房地產(chǎn)成交價(jià)格與房地產(chǎn)評(píng)估關(guān)系研究

姚建峰

摘 要 房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格最基本的三種方法分別為成本法、收益法、市場(chǎng)比較法，市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)是房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格，但房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格并不是對(duì)實(shí)際成交價(jià)格的簡(jiǎn)單歸納、整理、對(duì)其進(jìn)行對(duì)比，另外兩者無論在理論上還是在實(shí)際表現(xiàn)上均含有一定的差異。本文重點(diǎn)對(duì)兩者的差異進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 價(jià)格 評(píng)估價(jià)格

一、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的定義

房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格是指專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格人員，根據(jù)特定的評(píng)估價(jià)格目的，遵循公認(rèn)的評(píng)估價(jià)格原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑u(píng)估價(jià)格程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估價(jià)格方法，在對(duì)影響評(píng)估價(jià)格對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對(duì)評(píng)估價(jià)格對(duì)象在評(píng)估價(jià)格時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格揭示、表達(dá)出來的過程。

綜合以上分析，房地產(chǎn)成交價(jià)格受諸多因素的影響，由于不同因素的影響，同一宗房地產(chǎn)會(huì)有不同的成交價(jià)格，因而建立在房地產(chǎn)成交價(jià)格基礎(chǔ)上的市場(chǎng)比較法的評(píng)估價(jià)格具有個(gè)確定性。例如，一家房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格是4000元/平方米，那么它是在大批量購買時(shí)的價(jià)格還是銷售速度很慢時(shí)的價(jià)格其期房?jī)r(jià)格是4000元/平方米還是現(xiàn)房?jī)r(jià)格是4000元/平方米如果想使房地產(chǎn)銷售速度加快，其價(jià)格是否應(yīng)低于4000元/平方米因此，在無任何約束情況下的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格是一個(gè)較為模糊的概念。

二、房地產(chǎn)成交價(jià)格與預(yù)評(píng)估價(jià)格存在偏差對(duì)企業(yè)資金管理的影響

（一）資產(chǎn)負(fù)債率高，高負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大

投資成本高、項(xiàng)目周期長(zhǎng)及資金回籠慢是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的三大主要特征?；诖?，筆者認(rèn)為，僅依靠開發(fā)企業(yè)自身開展項(xiàng)目既難以滿足資金需求，又不易實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，不利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；另一方面，與其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市融資門檻相對(duì)較高，且難以有效利用資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)直接股權(quán)融資。為滿足資金需求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不以商業(yè)銀行貸款等形式進(jìn)行負(fù)債融資，如此久而久之便會(huì)造成資產(chǎn)負(fù)債率較高。特別注意的是企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率越高，則表明債務(wù)負(fù)債越重，從而所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越高。

（二）缺乏周密的資金預(yù)算管理和過程控制

通常情況下，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過于注重業(yè)務(wù)擴(kuò)張，輕視資金管理制度建設(shè)，再加上未能夠充分認(rèn)識(shí)到資金預(yù)算管理的重要性，以致缺乏健全的資金預(yù)算制度作為保障。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)積累不足，超支現(xiàn)象頻繁發(fā)生，導(dǎo)致預(yù)算管理難以充分發(fā)揮其應(yīng)有的價(jià)值效應(yīng)。

盲目投資也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金預(yù)算方面的重要失誤，其主要體現(xiàn)在兩大方面：第一，融資過度，即企業(yè)未基于資金需求量與使用時(shí)間等方面開展融資活動(dòng)，以致資金成本偏高；第二，融資不足，即對(duì)項(xiàng)目資金需求的估計(jì)不夠充分，項(xiàng)目建設(shè)期間缺乏資金，致使工程進(jìn)度延誤。另外，完善的監(jiān)督管理機(jī)制是提高資金利用率的有力保障。事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)部分員工資金成本意識(shí)薄弱，再加上企業(yè)對(duì)預(yù)算執(zhí)行的重視力度不夠，造成開發(fā)資金被挪用現(xiàn)象頻繁發(fā)生。

（三）資金沉淀嚴(yán)重，資金回流缺乏系統(tǒng)管理

囤積土地與高庫存是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金沉淀的兩種表現(xiàn)形式，對(duì)于前者，其實(shí)質(zhì)上為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必備條件，其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為滿足開發(fā)需求或土地增值的高利潤(rùn)誘惑而進(jìn)行囤積土地。土地競(jìng)投完成后，企業(yè)的貨幣資金轉(zhuǎn)化為土地儲(chǔ)備，土地閑置即為大量的資金沉淀；對(duì)于后者，未開工、在建工程、在銷與未銷售項(xiàng)目和未結(jié)算的項(xiàng)目等均為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨。其中房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲時(shí)期，開發(fā)商為謀求高利潤(rùn)，不僅大量開發(fā)商品房，而且還“捂盤惜售”，如此一來便形成高庫存現(xiàn)象。

銷售資金與租賃資金共同構(gòu)成資金回流，其中銷售資金作為資金回流的主流形式，是實(shí)現(xiàn)資金快速回收的重要手段，而租賃資金雖也能夠起到促進(jìn)資金回收的作用，但該方式回收期相對(duì)較長(zhǎng)，極易造成資金缺口。為解決囤積土地與高庫存等問題，要求運(yùn)用“以價(jià)換量”的方式加速資金回收。總結(jié)來說，基于我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回流缺乏系統(tǒng)管理，致使資金缺乏現(xiàn)象存在，不利于推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

三、房地產(chǎn)成交價(jià)格與房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格關(guān)系的總結(jié)

綜合以上分析，房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格并不是簡(jiǎn)單的對(duì)房地產(chǎn)成交實(shí)例價(jià)格做交易日期、區(qū)域因素（包括繁華程度、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境狀況）、個(gè)別因素（臨街狀況、容積率、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾狀況、設(shè)備設(shè)施狀況）等因素修正，而要結(jié)合其房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)格定義、評(píng)估目的對(duì)比實(shí)例實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，以使其達(dá)到要求的價(jià)格定義的價(jià)格。

因此，房地產(chǎn)成交價(jià)格與房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格中的評(píng)估價(jià)格具有較大的區(qū)別，歸納起來主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

一方面同一房地產(chǎn)在不同的價(jià)格定義、不同的評(píng)估目的下具有不同的評(píng)估價(jià)格。而房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格則受購買數(shù)量、購買方式、銷售速度等隨機(jī)因素的影響。也就是說房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格具有明確的目的性，而其實(shí)際成交價(jià)格具有較大的隨機(jī)性。市場(chǎng)比較法的房地產(chǎn)成交價(jià)格雖然建立在房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格的基礎(chǔ)上，但評(píng)估價(jià)格與其實(shí)際成交價(jià)格具有一定的差異。

另一方面房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格具有指導(dǎo)意義。對(duì)于一般資產(chǎn)評(píng)估中的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，若想使房地產(chǎn)迅速銷售，其實(shí)際銷售價(jià)格可能低于評(píng)估價(jià)格。若銷售價(jià)格較高，其銷售速度可能較慢。

（作者單位為江蘇省響水縣物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心）

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