柏林：政府為低收入租客撐腰

鄭佳文說(shuō)

位于東西柏林交界地帶的克羅伊茨貝格區(qū)，是德國(guó)首都最為時(shí)尚的街區(qū)之一。去年夏天，克羅伊茨貝格區(qū)一所公寓的租客們收到物業(yè)信，稱整棟房子將被出售給一家盧森堡公司。這意味著，租客們只剩下兩個(gè)選擇：要么買下自己的公寓，要么支付昂貴的翻新費(fèi)和更高額的租金。

在絕望中，租客們向所在地方議會(huì)尋求幫助。幸運(yùn)的是，議員們發(fā)現(xiàn)了一個(gè)名為“先發(fā)制人購(gòu)買權(quán)”的法律條款。在該條款下，政府可以阻止所有方將公寓賣給私人投資者。地方議會(huì)隨后以370萬(wàn)歐元的價(jià)格將公寓買下，再出售給一家國(guó)有住房公司。公寓的產(chǎn)權(quán)由此變更為國(guó)有，租客得以繼續(xù)住下去。“我們必須保證公共住房的供給量，確保社區(qū)結(jié)構(gòu)不被完全破壞?！敝鲗?dǎo)這項(xiàng)交易的議員漢斯·潘霍夫說(shuō)。

柏林不想變成倫敦

這并非孤立事件。德國(guó)政府正在努力馴服瘋狂的房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止國(guó)內(nèi)各大城市像倫敦一樣遭遇住房危機(jī)。首都柏林的情況尤為嚴(yán)峻，因?yàn)榘亓?5%的常住人口為租客;相比之下，英國(guó)只有35%的人口沒(méi)有自己的房子。

“我們希望柏林依舊是平均收入人群住得起的地方，”柏林城市財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人馬蒂亞斯·艾亨說(shuō)，“倫敦就不再是這樣。”倫敦一度是全球房?jī)r(jià)最高的城市，高房?jī)r(jià)逐漸將本地人口擠了出去：畢馬威（KPMG）研究稱，倫敦人必須每年掙約65萬(wàn)元人民幣才能買得起房，而倫敦的平均年薪只有23萬(wàn)多元人民幣。

柏林的公寓

為了讓住房政策更公平，柏林政府正在制定相關(guān)法律。市議會(huì)加強(qiáng)了租金管制，禁止房東進(jìn)行豪華裝修，甚至叫停網(wǎng)絡(luò)短租房平臺(tái)Airbnb。此外，他們還考慮向外國(guó)投資者增收重稅，阻止他們進(jìn)入柏林房地產(chǎn)市場(chǎng)。不過(guò)，有些人認(rèn)為，政府干預(yù)會(huì)阻止柏林成為世界級(jí)的城市。房地產(chǎn)咨詢公司PMM Partners負(fù)責(zé)人約爾格說(shuō)：“如果不發(fā)展高檔社區(qū)，我們可能依舊住在木屋里?！?h3>政策偏向低收入租客

世界各地的大城市都面臨著相似的問(wèn)題：在外來(lái)人口不斷涌入的情況下，如何為所有居民提供足夠的經(jīng)濟(jì)適用房？富裕的大都市不能只是投資銀行家的游樂(lè)場(chǎng)。英國(guó)住房慈善組織Shelter政策主管托比·勞埃德說(shuō)：“如果一個(gè)城市不能為護(hù)士、教師、商店員工和清潔工提供住房，最終將扼殺其經(jīng)濟(jì)成功?！?/p>

現(xiàn)實(shí)情況是，低收入者（特別是公共部門的低收入者）受限于高昂的租金，不得不住在城市外圍。這完全改變了城市中心的社會(huì)階層構(gòu)成，加劇了階層之間的不平等。柏林也是如此?！霸诳肆_伊茨貝格區(qū)生活了幾十年的數(shù)千名柏林人正在被擠出去，整個(gè)社區(qū)已經(jīng)面目全非了?！币箍倳?huì)經(jīng)理帕梅拉·斯科貝斯說(shuō)。

禁止房東豪華翻新

相對(duì)于倫敦和巴黎，柏林的政策更偏向于低收入的租客。而且，柏林的人口比第二次世界大戰(zhàn)前更少，這就意味著柏林的發(fā)展空間比倫敦更大、土地價(jià)格更低。不過(guò)，即使擁有這些優(yōu)勢(shì)，柏林的實(shí)驗(yàn)也未必能取得成功。盡管政府想方設(shè)法，柏林的租金一直在穩(wěn)步上漲，廉價(jià)公寓供不應(yīng)求。智庫(kù)Empirica最近的一份報(bào)告顯示，自2004年以來(lái)，柏林的平均租金上漲了57%。

和倫敦一樣，柏林是一個(gè)“房東市場(chǎng)”。不過(guò)，情況并非一直如此：在柏林墻將城市分為兩個(gè)部分的年代，柏林的棚戶區(qū)曾經(jīng)是藝術(shù)家和波西米亞人的天堂，廉租房隨處可見(jiàn)。上一個(gè)十年，柏林市政廳還因?yàn)楣沧》看罅坑喽鴴伿哿?萬(wàn)個(gè)公寓。

然而，在過(guò)去5年里，情況從根本上發(fā)生了變化。蓬勃發(fā)展的高科技企業(yè)、充滿創(chuàng)意的城市氛圍以及相對(duì)低廉的生活成本讓柏林成為歐洲城市中的后起之秀，每年約有4萬(wàn)新移民進(jìn)駐柏林（不包括去年涌進(jìn)柏林的54000名中東難民）。專家說(shuō)，為了滿足增長(zhǎng)人群的需求，柏林每年必須額外建設(shè)25000個(gè)居住單元，但去年他們只新建了8000個(gè)。

柏林市政府目前正在加大馬力解決住房短缺問(wèn)題。按照規(guī)劃，到2026年前，政府擁有的經(jīng)濟(jì)適用房數(shù)量將從現(xiàn)有的80000套增加到400000套。同時(shí)，6家國(guó)有住房公司將從市場(chǎng)上購(gòu)買26600套公寓、建造53400套新公寓，其中30%留給低收入家庭。

對(duì)于市中心高企的房租，柏林市政府拿出了更激進(jìn)的政策。以往市中心的房東為了獲得更高的租金，通常會(huì)不斷翻新房屋，提高房租，而房租上漲往往會(huì)迫使原來(lái)的租客離開(kāi)。為此，政府將市中心的33個(gè)居民區(qū)劃為“城市保護(hù)區(qū)”，禁止房東對(duì)房屋進(jìn)行豪華翻新，也不允許房東將出租的物業(yè)改造成公寓。

這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是噩夢(mèng)?！奥闊┑氖?，大多數(shù)人不知道這項(xiàng)政策的意義所在，”約爾格說(shuō)。房東們唯一的希望是等待居民區(qū)受保護(hù)的狀態(tài)解除，這樣他們就可以翻新建筑物?！八麄冎荒艿却??！彼f(shuō)。

除此之外，柏林還出臺(tái)了一項(xiàng)名為“租賃剎車”的政策。該政策規(guī)定，房東與新租客簽署租賃合同時(shí)，房租不能高于當(dāng)?shù)仄骄孔獾?0%。不過(guò)，在房屋租賃市場(chǎng)供不應(yīng)求的情況下，這項(xiàng)政策對(duì)市場(chǎng)的影響有限?！霸谀承┣闆r下，我們發(fā)現(xiàn)租金增加了60%，”柏林城市發(fā)展部門發(fā)言人馬丁·帕爾根說(shuō)，“但總有人愿意付款。”

柏林租客協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人萊納野表示，在費(fèi)時(shí)費(fèi)力地找到合適的房子后，租客往往都會(huì)答應(yīng)房東提出的租金要求，即使他知道房租超過(guò)了法定上限?！八麜?huì)想：我真的要和房東打一架，以此開(kāi)始新生活么？”他說(shuō)。

為此，中間偏左的社會(huì)民主黨正醞釀著進(jìn)一步落實(shí)這項(xiàng)政策，比如要求房東公示前租客的租金，這樣新租客就可以看到租金增加了多少。他們還打算對(duì)要價(jià)超過(guò)法定上限的房東處以高額罰款。

盡管有人抨擊“租賃剎車”政策無(wú)效，但一些精明的房客已經(jīng)開(kāi)始利用它來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。前不久，柏林法院判決一位房東向他的租客賠付數(shù)百歐元，原因是他向租客索取的房租遠(yuǎn)高于柏林平均房租7.16歐元/平方米。德國(guó)司法部長(zhǎng)?？岂R斯認(rèn)為，盡管極少數(shù)房客愿意訴諸法律，但這足以表明政策開(kāi)始產(chǎn)生效果。

房東們則紛紛譴責(zé)政府的干預(yù)?！斑@只是‘頭疼醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳，而不是從根源上解決住房短缺的問(wèn)題，廉租房遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足市場(chǎng)需求?！贝淼聡?guó)地產(chǎn)公司的貿(mào)易組織GDW負(fù)責(zé)人亞歷山大·格達(dá)斯科說(shuō)，“政府真正應(yīng)該做的是加快新住房的建設(shè)。”

叫停網(wǎng)絡(luò)短租房

柏林最受爭(zhēng)議的舉措莫過(guò)于叫停網(wǎng)絡(luò)短租房Airbnb。柏林市政府官員估計(jì)，柏林有超過(guò)24000個(gè)民宿在Airbnb上放租。“僅在克羅伊茨貝格區(qū)，民宿就比待出租的公寓還多，這是一個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題，”萊納野說(shuō)。

推進(jìn)這項(xiàng)禁令遭遇重重阻礙，柏林市政府轉(zhuǎn)而向公眾尋求幫助。柏林城市發(fā)展部門開(kāi)網(wǎng)上開(kāi)通了一項(xiàng)服務(wù)，市民們可以在這個(gè)平臺(tái)上匿名舉報(bào)將房屋作為民宿短租給游客的房東。自今年5月以來(lái)，該部門已收到近3000條投訴信息。一些人批評(píng)這種方式鼓勵(lì)了打小報(bào)告的文化，但帕爾根說(shuō)，“租客們有權(quán)利投訴鄰居胡亂堆放垃圾或者被噪音打擾?！?/p>

禁令落實(shí)到現(xiàn)在，類似Airbnb的網(wǎng)站必須向柏林市政府移交涉嫌違反禁令、將房屋短租給游客的房東詳細(xì)信息。不過(guò)，Airbnb公布的一項(xiàng)研究顯示，房東將房屋短租給游客并不會(huì)對(duì)柏林的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生“顯著影響”：短租房屋只占整個(gè)城市住房存量的0.6%，而且63%的短租房租期在30天以內(nèi)。

不過(guò)，柏林并不缺乏投資機(jī)會(huì)。

在“城市保護(hù)區(qū)”外，開(kāi)發(fā)商依舊可以自由地購(gòu)買建筑物，將其改建成公寓，再以天價(jià)出售。他們也可以自由地將一些建筑物翻新，以更高的價(jià)格出租。與此同時(shí)，柏林仍然有大量老年房東以低租金出租他們的公寓樓。一旦他們過(guò)世或出售房屋，競(jìng)購(gòu)戰(zhàn)可能相當(dāng)激烈。

回到克羅伊茨貝格區(qū)，像斯科貝斯一樣的老租客依舊希望，柏林可以逆轉(zhuǎn)“中產(chǎn)階級(jí)化”的潮流。“這座城市已經(jīng)厭倦了來(lái)自世界各地的投資者，因?yàn)樗麄冊(cè)噲D改變這個(gè)地方的樣子，”她說(shuō)，最大的風(fēng)險(xiǎn)是，“柏林最終看起來(lái)會(huì)像其他地方一樣?！?