沿海房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃探索

黃雪清　劉麗香

摘要：伴隨著現(xiàn)代生活水平的提高，人們對健康、放松的需求逐漸顯現(xiàn)。近年來，在我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，競爭激烈的過程中，兼具居住和度假功能的房地產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)悄然走進人們的視野。本文以莆田市秀嶼區(qū)沿海房地產(chǎn)的總體建設(shè)為例，從規(guī)劃方向、地理位置、發(fā)展策略等方面進行闡述，給房地產(chǎn)規(guī)劃方向提供一定的借鑒意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);規(guī)劃;沿海;莆田秀嶼區(qū)

中圖分類號：TU984 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）027-000-02

引言

當(dāng)今社會，大力的開發(fā)建設(shè)改變了我們的生活。人們開始向往一種更加有品質(zhì)的生活，既要能享受到城市化進程帶來的便利，還要能夠親近自然，最好能快速切換不同的生活模式。無論是在城市還是在小鎮(zhèn)，度假風(fēng)的建筑總能給人帶來愜意悠然之感。因此，此類房地產(chǎn)依托著強勁增長的旅游經(jīng)濟，展示著房地產(chǎn)行業(yè)新興的發(fā)展方向。

一、房地產(chǎn)規(guī)劃

房地產(chǎn)規(guī)劃是以市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場的需求為出發(fā)點，緊緊圍繞客戶需要，分析考慮地塊周圍的空間分布、功能劃分、道路系統(tǒng)等方案，確認符合總體成本要求。尤其是一些處于旅游景區(qū)附近、文化特色鮮明的地塊，對其合理規(guī)劃布局，產(chǎn)生效益的穩(wěn)定性將更為顯著。

1.度假理念植入

由于人們的傳統(tǒng)居住觀念正在悄然發(fā)生變化，漸漸地融入了休閑度假理念，使得房地產(chǎn)格局發(fā)生新的變化。興起的房地產(chǎn)一般是以生態(tài)環(huán)境良好的區(qū)域為依托，多建在山水、森林、濱湖、海灣等生態(tài)景區(qū)，以滿足消費者追求休閑、健康、以及養(yǎng)生文化等的體驗。

2.地塊格局利用

根據(jù)不同的地形地段，在尊重自然環(huán)境的原則上，充分利用當(dāng)?shù)靥赜械娜宋奈锩矖l件，因地制宜地開發(fā)建設(shè)，以實現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展。統(tǒng)籌劃分功能區(qū)，疏通各個小地塊間的聯(lián)系，形成互通的路網(wǎng)體系，謀求經(jīng)濟效益與可持續(xù)發(fā)展的共贏理念。

二、實例研究

秀嶼區(qū)處于福建省莆田市東南沿海中部，屬亞熱帶海洋性氣候，氣候宜人，自然條件優(yōu)越。全區(qū)共有11個鎮(zhèn)：平海鎮(zhèn)、東埔鎮(zhèn)、忠門鎮(zhèn)、笏石鎮(zhèn)、東莊鎮(zhèn)、東嶠鎮(zhèn)、埭頭鎮(zhèn)、南日鎮(zhèn)、湄洲鎮(zhèn)、月塘鎮(zhèn)、山亭鎮(zhèn)。對以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地的的房地產(chǎn)公司進行統(tǒng)計，數(shù)據(jù)如下：

各鎮(zhèn)所在地房地產(chǎn)公司統(tǒng)計（單位：家）

地點 笏石鎮(zhèn) 山亭鎮(zhèn) 東嶠鎮(zhèn) 東莊鎮(zhèn) 南日鎮(zhèn) 其它鎮(zhèn)

公司數(shù)量 15 3 1 2 1 0

公司名稱 豪杰、豪世、中暉、恒杰、海天、正鼎、鑫和、中宏、吉祥等15家 碧桂園、帝業(yè)嘉寶、華筑 中宏 德奧、凱盛 三豐 無

表格來源：作者自繪

其中海域面積較大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)有平海鎮(zhèn)、東埔鎮(zhèn)、南日鎮(zhèn)、湄洲鎮(zhèn)、山亭鎮(zhèn)。對于這五個鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地的房地產(chǎn)公司進行銷售對比，莆田碧桂園房地產(chǎn)顯示出較大的競爭性，對其進行進一步探究。

2014年，碧桂園子落莆田市湄洲灣北岸媽祖城地塊，擬命名為“碧桂園·浪琴灣”。碧桂園·浪琴灣位于湄洲灣北岸媽祖城核心開發(fā)區(qū)，東靠普陀紫宵洞，南望神邸湄洲島，北鄰媽祖誕生地。項目共占地526畝，總建筑面積約70萬平米，擁有“三面環(huán)山，南面面?！钡娘L(fēng)水寶局（圖1）。

圖1 房地產(chǎn)區(qū)位圖

1.政府政策引導(dǎo)

“十二五”時期，莆田市以“跨越發(fā)展、宜居港城”為目標(biāo)，科學(xué)編制了《莆田市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》、《湄洲灣港口城市發(fā)展規(guī)劃綱要》、《莆田市房地產(chǎn)業(yè)“十二五”發(fā)展專項規(guī)劃》等規(guī)劃。另外，從莆田市發(fā)展環(huán)境看，鐵路、港口、高速等基礎(chǔ)設(shè)施進一步完善，為建設(shè)湄洲灣港口城市注入了強心劑，海峽西岸經(jīng)濟區(qū)建設(shè)迎來了跨越發(fā)展的新階段。

2.沿海之風(fēng)塑造

（1）區(qū)位優(yōu)勢——自然海灣，得天獨厚

為貫徹落實海峽西岸戰(zhàn)略，共同形成“城以港興、港以城用、港城互動”的發(fā)展大局面，

政府大力支持興建媽祖城。媽祖城選址于湄洲島與秀嶼港之間，為一片大面積海域。2008年，填海平地工程正式啟動。填海工程分三個階段逐級推進，近期規(guī)劃建設(shè)媽祖城核心區(qū)，中期規(guī)劃由核心城區(qū)向東、北、西三方向拓展，遠期繼續(xù)向西北方向推進，與湄港新城中心融合為一體。為了盡快形成“海上城市”規(guī)模，在完成填海工程后，將開發(fā)區(qū)域的土地分割成四個組團地塊進行分期遞進式推廣。碧桂園·浪琴灣就是首個入駐的房地產(chǎn)業(yè)，致力于打造沿海生態(tài)度假居住區(qū)。

（2）文化底蘊——媽祖美德傳四海

浪琴灣項目與國家級旅游度假區(qū)湄洲島隔海相望。湄洲島是海上和平女神媽祖的故鄉(xiāng)，被譽為“東方麥加”，具有得天獨厚的濱海風(fēng)光和自然資源。每年接待境內(nèi)外香客游人多達百萬人次。

在媽祖文化的驅(qū)動下，濱海新城的建設(shè)掀起一陣狂潮，為房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)方向提供更多的依據(jù)。項目的開展，不但可以促進湄洲島旅游功能的完善和綜合效益的提高，也可實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，使房地產(chǎn)資源的邊際效應(yīng)得到充分的體現(xiàn)。

（3）生態(tài)本底——宜居宜漁業(yè)

開發(fā)的房地產(chǎn)項目臨近文甲碼頭，文甲碼頭是聯(lián)結(jié)旅游景區(qū)的重要樞紐通道。為響應(yīng)創(chuàng)建魅力“海上城市”的號召，文甲碼頭加強監(jiān)督管理制度，定崗輪查，做到“還道于民，還路于行”。重點整治碼頭存在的攤點占道、停車位置違規(guī)、綠化帶雜草堆放，漁民回港秩序等問題，也為后續(xù)房地產(chǎn)、旅游景區(qū)宣傳樹立良好形象。在美麗的海岸線周邊，碼頭一帶的居民以打漁為主。在帶動區(qū)域漁業(yè)航海發(fā)展的同時，也可打開餐飲行業(yè)的市場，為北岸開發(fā)區(qū)的崛起開辟一條通道。

3.沿景之貌構(gòu)建

從宏觀上講，打造具有度假氣息的生態(tài)居住區(qū)，決定性因素要依附于地產(chǎn)周圍的自然環(huán)境，地形地貌。在不破壞自然平衡的條件下，通過規(guī)劃交通路網(wǎng)體系，依景就勢，形成完善的空間地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

其構(gòu)建的主要內(nèi)容包括：

（1）充分利用周邊的古跡景點，如莆禧古城、普陀庵、八閩名祠等的獨特歷史文化，加大宣傳力度。

莆禧古城：我省現(xiàn)存的三大明代抗倭英雄城之一，已列入省級文物保護單位，正在進一步修建邊墻對古城進行保護。

普陀庵：處于著名的旅游景點紫霄洞的東北側(cè)，風(fēng)景優(yōu)美，空氣清新，怪石林立，歷來為高僧的清修之地。

八閩名祠：莆田賢良港天后祖祠，前殿為媽祖廳，后殿為林氏宗祠，正申報為國家級文物保護單位。

（2）結(jié)合當(dāng)?shù)卦械慕煌肪€，遵循山地走勢，在政府支持下，并與當(dāng)?shù)鼐用袂⒌_成共識，陸續(xù)打造由海景房地產(chǎn)項目直通各個景點的交叉路線。

（3）根據(jù)填海后形成的連綿小山丘構(gòu)造，低層以別墅式建筑為主，直面大海，局部點綴高層套房。

圖2 路線開發(fā)（作者自攝自繪）

三、投產(chǎn)使用問題分析

浪琴灣項目居住區(qū)建設(shè)包括海景別墅和高層套房，1期樓盤已基本售罄，后期房地產(chǎn)項目還在持續(xù)建設(shè)中。生活居住區(qū)基本未開放使用，部分商店、飯館、甜品店等正常營業(yè)。隨著人流量的增多，居住區(qū)必定會產(chǎn)生生活垃圾，處理不當(dāng)就會演變成海洋垃圾，影響生態(tài)系統(tǒng)平衡，對文甲碼頭一帶經(jīng)濟發(fā)展造成負面影響。同時，由于地處旅游勝地，難于預(yù)測各地游客所引起的不確定性因素。因此，要提前采取各項預(yù)防措施：（1）生活廢水集中凈化，可作為后期建設(shè)原材料，變廢為寶，不可再利用廢水運至遠離海水區(qū)域統(tǒng)一處理。（2）加強管理多個旅游線路，特別是經(jīng)過生活區(qū)的通道實行對內(nèi)開放，對外禁閉措施。

四、發(fā)展前景

浪琴灣項目地處秀嶼區(qū)湄洲灣北岸開發(fā)區(qū)，除了靠碼頭一帶居民以打漁為主外，另一部分群體隊伍以在外經(jīng)商為主。為了吸引更多在外莆田籍民營企業(yè)家回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，莆田秀嶼區(qū)大力實施“民資回歸”工程，出臺了一系列優(yōu)惠政策。加之近幾年嚴(yán)格查辦濫用土地者，當(dāng)?shù)刈陨w樓房的行為受到極大的限制，這也從根本上減少了居民樓的數(shù)量，因此消費者中很大一部分為此類民營企業(yè)家。隨著廈莆鐵路、廈深鐵路、福廈鐵路的開通，越來越多的人選擇定居于此。土地限制令的出臺和鐵路的開通為房地產(chǎn)的發(fā)展開辟了一片新天地。

五、結(jié)語

通過實地考察，對其規(guī)劃進行解讀，獲知莆田秀嶼區(qū)碧桂園浪琴灣總體建設(shè)是以打造休閑、生態(tài)、居住為一體的海景房地產(chǎn)項目。從客戶的居住新理念出發(fā)，融入全新的自然資源依托模式、文化主題模式，在保護規(guī)劃中緊系當(dāng)?shù)匚幕c浪琴灣項目的紐帶。一方面，在市政府的政策支持下，抓住良好機遇，迎頭趕上。另一方面，在維持生態(tài)平衡的原則下，協(xié)調(diào)區(qū)域建設(shè)與自然環(huán)境間的矛盾性，促進開發(fā)水平的提高。

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