潮漲潮落，北京一句話

張佳竹

北京“9·30”新政讓燕郊又火了。

燕郊每次“上頭條”似乎都離不開北京：北京限購，燕郊成投資洼地；通州確認行政副中心地位，燕郊房價應聲上漲。

這一次，北京二套首付從嚴，燕郊出現(xiàn)大量拋盤。很多燕郊樓市投資者認為短期內(nèi)燕郊房價將進入下降通道，有部分投資者開始出售房產(chǎn)套現(xiàn)。

要知道，在北京新政之前，燕郊房價正雄赳赳氣昂昂跨過“4萬元大關(guān)”，其房價漲幅甚至帶動了整個區(qū)域樓市的平均價格沖上全國城市漲幅前幾名，房價從一年前8000-10000元的水平直接躍升了幾個臺階。

如今，燕郊的房價“號稱”已跨上4萬元的臺階，這個價格不僅“秒殺”了北京邊緣的平谷延慶密云順義，甚至也讓豐臺、石景山、昌平甚至通州一些樓盤都自嘆不如。虛高的房價為許多業(yè)內(nèi)人士和購房者所詬病，認為燕郊樓市存在大量泡沫。在這場風波之下，燕郊樓市將何去何從也備受關(guān)注。

投資客大量離場

這一次調(diào)控，燕郊并未遭遇任何政策，但這里與通州只一條潮白河之隔，對北京市場最敏感，還深受北京樓市傳導效應的影響。目前，許多投資客開始拋盤離場，自新政以來，燕郊每日新增掛牌量已達到100多套。

“8、9月份時候，單個門店的二手房成交量在每月20套左右。”據(jù)燕郊當?shù)匾恢薪榻榻B，因為新房缺乏供應，加之二手房價格要低于當時的新房價格，所以買賣很火爆。但自新政以來，燕郊二手房出現(xiàn)了明顯降溫，投資客大量拋盤。

“掛牌入市的房源近1個月幾乎多了50多套?！鄙鲜鲋薪楸硎荆@個數(shù)量相當于原本門店之前就有的房源一半。

除去這家地方性門店外，諸如鏈家、我愛我家等大型中介都出現(xiàn)了類似的情況。而在安居客、58同城、趕集網(wǎng)上的燕郊二手房房源也都出現(xiàn)了明顯增長。

記者從鏈家網(wǎng)上看到，10月7日，燕郊二手房源掛牌量為9485套，此后一周時間內(nèi)，以平均每日新增100套的速度不斷攀升。至10月13日，二手房源掛牌量已到達10237套，一周時間，燕郊房源掛牌量突破萬套大關(guān)。

10月16日，燕郊區(qū)域內(nèi)二手房掛牌數(shù)量上升至10523套，新政發(fā)布近半月，燕郊便新增1000余套房源，激增的速度堪比2-9月間價格跳漲的速度。

值得注意的是，這是近幾個月來，燕郊二手房源首次突破10000套，8月份的時候，鏈家網(wǎng)顯示燕郊房二手房源約為5000套。

而這也僅僅是鏈家一家中介機構(gòu)的數(shù)據(jù)，實際在售二手房數(shù)量應該更高。

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，鏈家在燕郊的二手房市場占比約為三分之一，以此估算，整個燕郊樓市的二手房源目前至少在三萬套左右。

在投資客丁海（化名）看來，及時撤離是明智的。“現(xiàn)在包括燕郊、香河在內(nèi)的環(huán)京地區(qū)，房價上漲周期已經(jīng)到了一個頂峰，繼續(xù)上漲的幅度不會太大。”丁海告訴記者，北京調(diào)控新政讓他感到后怕，北京樓市政策的變動對燕郊樓市的影響太大，如果本輪調(diào)控北京房價開始止?jié)q或下跌，環(huán)京地區(qū)只會更慘。

據(jù)記者了解，在整個燕郊購房者群體中，來自北京及全國的投資客占到7成左右，“投資就是為了賺錢，一旦感覺價格高點來臨，肯定會套現(xiàn)，我覺得近期二手房源增加是個風向?！痹谘嘟继煅蟪峭顿Y了一套小一居的呂思涵（化名）準備借這次調(diào)控，出售手上的房子，從燕郊抽身。

需求低迷，新盤惜售

“北京周邊樓市投資性人群較多。主要是看未來升值空間?！?亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，從歷史經(jīng)驗來看，環(huán)京樓市會先于北京市場做出反應。

郭毅認為，隨著調(diào)控政策影響的進一步發(fā)酵，包括燕郊在內(nèi)的環(huán)京區(qū)域市場可能會出現(xiàn)比較顯著的下調(diào)。

新政影響下，燕郊市場最顯著的一個變化是新盤幾乎零入市，入市后也無人問津。

據(jù)記者了解，日前燕郊傳出開盤信息的樓盤僅有御東郡一家。最早，該項目的開盤時間定于10月22日，隨后推到了10月28日，并采取了低調(diào)開盤的方式。

“價格在27000元/平方米左右?！睋?jù)該項目銷售人員介紹，目前項目在售的有40年、70年兩種產(chǎn)品，均有房源可售。

不同之前“開盤即售罄”及“無房可賣”的火爆場面，新政后開盤的御東郡已經(jīng)很難再達到之前的銷售水平。

“現(xiàn)在環(huán)京樓市購房客群流失的很嚴重?！睋?jù)環(huán)京某項目銷售總監(jiān)表示，主要的原因是由于持觀望態(tài)度的人增多。

在這樣的背景下，開發(fā)商也一改推盤熱情，玩起了捂盤惜售。

“我們現(xiàn)在僅有十幾套‘迷你墅產(chǎn)品在售，房源少，已經(jīng)供不應求，所以不再對外宣傳。”天洋城四代銷售人員透露稱，目前樓盤其實有商住項目可售，但是房管局不允許項目售價超過備案，而天洋城四代25000元/平方米的價格不符合規(guī)定，所以并不著急推盤。

同樣“淡定”的還有五證俱全、且有大量房源的中興和園。

記者走訪得知，中興和園二期開盤價暫定為25000元/平方米。在燕郊新房均價3萬元以上的市場下，這個價格吸引了大批購房者，從9月份起，中興和園蓄客量已經(jīng)達到上千人，經(jīng)審核后，至少有600人爭搶500套房源。

但隨著北京新政落地，中興和園二期在開盤時間上也打起了太極。原本定在10月29日開盤，后來推到11月5日，又從11月5日無限延期。

項目銷售人員解釋稱，公司并不想在房價下滑的情況下低價賣房，但因為是央企，需要在燕郊市場起表率作用，只能按照備案價格銷售。

郭毅認為，燕郊新房由于供地不足房企庫存有限，且后期軌道交通將會連通北京，因此房企惜售心態(tài)明顯。

成交近乎腰斬

在供給和需求都不給力的情況下，燕郊樓市無可避免地陷入了成交低谷。

記者多方查詢，仍未能獲取到燕郊近期一手房成交的數(shù)據(jù)，但從采訪情況來看，燕郊多家樓盤的銷售均表示10月幾乎零成交。

另一方面，從與燕郊類似的大廠、香河樓市的成交量上，或許能夠一窺燕郊的成交情況。

據(jù)經(jīng)濟觀察報報道，今年9月，大廠新建商品住宅成交512套，日均成交量為17套。10月11日、12日兩天共成交了8套住宅；香河9月累計成交了6051套，日均成交量均在200套以上，10月10日當天成交量為65套。兩地日均成交量均遠遠小于9月。

一位長期關(guān)注燕郊樓市的業(yè)內(nèi)人士稱，10月以來，環(huán)京樓市成交量大約減少了近四分之三，“原來轉(zhuǎn)化率基本在20%左右，比如說今天來了100個人看房，最后有20個人能成交，現(xiàn)在成交5個就不錯了?！?/p>

二手房或許更能反映市場真實的情況。

據(jù)燕郊興達二手房一名中介介紹，進入10月，少量成交主要集中在折價二手房中，“比如一套房子業(yè)主報價3萬元，9月時，業(yè)主稍微優(yōu)惠點就成交了，現(xiàn)在基本沒可能，除非比市場價低兩三千元吧，但也不一定會成交?！?/p>

他發(fā)現(xiàn)，10月與之前有一個明顯的區(qū)別，原來由于價格持續(xù)上漲，業(yè)主出售意愿不強，優(yōu)質(zhì)房源少，“很多業(yè)主從1萬元的時候就掛上了，就是不賣。”現(xiàn)在，業(yè)主出售意愿強烈了，但購房者觀望情緒濃了。

燕郊鏈家二手房一名中介也表示，9月燕郊鏈家每天平均成交量在15套左右，“10月份到現(xiàn)在成交量還不如9月一天的成交量，賣房的越來越多，每天看房的人也不少，但真正成交的很少。”

鏈家二手房成交統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年10月，燕郊二手房僅成交176套，環(huán)比9月下跌59.35%，同比去年下跌15.35%。成交量遭遇腰斬，更創(chuàng)下今年以來新低，比此前成交量最低的3月還要少20套。而在之前，6月-9月燕郊二手房成交量分別為647套、406套、221套、433套，3月更是創(chuàng)下658套的成交高峰。

業(yè)內(nèi)人士認為，北京新政后，燕郊市場投資需求有所緩解，二手房無人接盤，很難出現(xiàn)較好的成交態(tài)勢。

房價開始松動

今年以來，燕郊房價一路高歌猛進，連續(xù)“破兩萬”、“破三萬”，按照吃錢的勢頭突破“4萬元”大關(guān)指日可待。

然而“沖關(guān)大戲”在北京新政之后戛然而止，一盆冷水兜頭潑下，燕郊房價開始出現(xiàn)松動。

在新房領域，目前燕郊并未出現(xiàn)較大的波動，但開發(fā)商的報價已經(jīng)“松口”，例如，中興和園二期開盤銷售均價由原來的27000元調(diào)整至25000元。

二手房的價格變化則更為明顯。

鏈家網(wǎng)成交數(shù)據(jù)顯示，9月首爾甜城、潮白家園、灣仔城等成交均價普遍在每平方米30000元左右。但現(xiàn)在有中介機構(gòu)表示，首爾甜城已經(jīng)有業(yè)主把售價降至26000元出手，其他小區(qū)價格也普遍下調(diào)。

其中的典型是夏威夷·藍岸小區(qū)，8月份的時候，該小區(qū)二手房的價格基本都在2.8萬元/平方米以上。然而，目前同樣戶型的房源，單價已經(jīng)下跌到了2.5-2.6萬元/平方米。

“星河皓月的二手房，9月份的時候成交了20多套，成交單價幾乎都在2.8萬元以上，其中最高成交單價超過3萬元。但進入10月以后，價格不再堅挺?！辨溂乙恢薪榻?jīng)理告訴記者，雖然星河皓月的房價沒有明顯下滑，但很多業(yè)主已經(jīng)開始松口，允許議價和提供優(yōu)惠。

“最近房源相比以前增加了三到五成不等，但是價格沒有太大變化?！庇浾咦咴L的燕順路沿線幾家房產(chǎn)中介這樣表示，“北京新政發(fā)出之后，業(yè)主的反應比較冷靜，單價也就下調(diào)了500元/平米左右，購房者的心態(tài)也穩(wěn)定了很多，不像以前那么著急?！?/p>

一位中介從業(yè)人員認為，現(xiàn)在說房價松動還為時尚早，因為成交的都是業(yè)主著急出售的折價房，只能說正常價格成交少了。“如果成交一直低迷，不排除有一些投資客會主動降價出售，一旦信貸方面再出臺嚴格的政策，投資客集中拋售房產(chǎn)，不排除引發(fā)價格大幅度下跌。”

業(yè)內(nèi)人士稱，雖然9.30新政會對燕郊樓市造成一定沖擊，但通州城市副中心的利好是長期穩(wěn)定的，另外平谷線、徐尹路等高速、城際鐵路正在穩(wěn)步推進，交通利好正在穩(wěn)步變現(xiàn)，燕郊房價還有上漲的空間。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，從近期的房價數(shù)據(jù)來看，北京9.30新政對燕郊房價其實沒有什么影響，甚至北京那邊的限購對燕郊的房價可能還是個利好，更多的人可能選擇燕郊來置業(yè)。不過長期來看，燕郊房價沒有什么支撐的因素，此前也有降價的苗頭。