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    樓市會冷多久?

    2016-12-16 02:15龔小鋒
    房地產(chǎn)世界 2016年11期
    關(guān)鍵詞:樓市熱點調(diào)控

    龔小鋒

    雖然樓市熱度在各路調(diào)控政策的“圍剿”下直線下降,但對于本輪樓市會冷多久,公說公有理,婆說婆有理。本輪樓市調(diào)控政策的難度在于,如何在既控制房價非理性上漲的情況下,又促進(jìn)樓市去庫存工作的開展。因為與熱點城市相比,三四線城市樓市的庫存壓力依然嚴(yán)峻。

    迎來深度調(diào)整期

    在調(diào)控層層加碼的高壓之下,可以預(yù)見,10月份還僅僅是一個開始,未來樓市或?qū)⑦M(jìn)入深度調(diào)整期。

    在房價方面,易居(中國)企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱認(rèn)為,10月房價并沒有發(fā)生明顯變化,大多數(shù)一二線城市房價指數(shù)仍會保持緩速上升。

    “基于穩(wěn)定市場的基本調(diào)控原則以及項目盈利考慮,一手房價格還會繼續(xù)保持。二手房10月份掛牌價已經(jīng)出現(xiàn)松動,預(yù)計11月議價空間將一進(jìn)步擴(kuò)大?!倍∽骊耪f。從整體平均價格來說,隨著“限價”力度不斷加大,未來還是有可能會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下滑。

    熱點城市銷量與房價之所以會出現(xiàn)環(huán)比下降,一方面確實是由于調(diào)控導(dǎo)致高端需求受限、客戶減少,另外熱點城市可售面積、新開工面積、土地儲備面積均嚴(yán)重不足,市場可售房源減少,樓市自然降溫。

    根據(jù)中央目前的態(tài)度,如果部分熱點城市仍無法取得明顯效果,還將采取更為嚴(yán)厲的管控措施。目前多個城市掀起的第二輪調(diào)控政策加碼,正反應(yīng)了中央政府對于本輪調(diào)控的態(tài)度。

    丁祖昱認(rèn)為,市場預(yù)期下調(diào)對于穩(wěn)定樓市特別是土地市場是極有好處的,此前,一些項目的土地溢價率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過新三板股票的市盈率,并且受到銀行資金和各路資本的追捧,土地市場的泡沫遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過我們的想象力。調(diào)控雖然來得遲了,但來了終究還是好的,不然的話,市場已接近喪心病狂。

    本輪調(diào)控,大房企相對淡定,受市場銷售火爆影響,不少房企提前2個月完成銷售目標(biāo)。

    新城控股高級副總裁歐陽捷表示,在調(diào)控期間,恰恰又是手中握有大把現(xiàn)金的大房企低價拿地、并購重組的絕佳機(jī)遇,也是擴(kuò)展市場、延攬人才的最好時機(jī)。

    在他看來,明年的市場不會等待,對于想賣地賣項目的小房企來說,心理價位預(yù)期需要重新調(diào)整,非熱點城市機(jī)會更是越來越少,樓市降溫、市場規(guī)范最受傷的還是中小房企,銷售越發(fā)艱難,資金越發(fā)緊張,融資渠道越來越窄,現(xiàn)金流隨時可能斷裂。

    三四線城市的焦慮

    面對調(diào)控,不同城市反應(yīng)冷熱不一,合富輝煌的最新報告分析認(rèn)為,從不同城市的市場表現(xiàn)來看,前期房價和地價飆升幅度過大、市場投資性需求比重高的城市,或許市場調(diào)整的幅度會相對大,調(diào)整時間會更長一些;前期市場表現(xiàn)相對溫和,自住、改善或長期理財投資型需求主導(dǎo)的城市,市場調(diào)整的幅度相對小,調(diào)整時間也會相對短。

    如果說一二線城市的熱度還能再扛一扛,那么,三四線城市日子從來沒好過過。丁祖昱表示,三四線城市也無法獨善其身,歷次市場調(diào)控已經(jīng)證明,一二線市場的調(diào)整必然會影響到三四線,特別是熱點城市周邊的三四線所受影響更大。

    與“如火如荼”的熱點城市相比,三四線城市去庫存可謂“壓力山大”,從目前狀況來看,三四線城市存銷比仍高達(dá)30多個月。

    在本輪樓市高潮中,中央推動“去庫存、降杠桿”,結(jié)果被熱點一二線城市拔了頭籌,不該去的庫存被去化殆盡、地方債也降了杠桿,而三四線城市還沒來得及去庫存,這一輪小周期就結(jié)束了。

    現(xiàn)在,三四線城市因為土地供應(yīng)過剩、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱等原因,去庫存壓力更有增無減。而當(dāng)前,再調(diào)控力度加大的情況下,無疑會增加這些城市的去庫存難度。

    歐陽捷指出,未來絕大多數(shù)三四線城市恐怕再也沒有“去庫存、降杠桿”的機(jī)會了。人口及其背后的資本將成為未來不二的市場資源,中小城市將永久性失去這一資源的青睞,去庫存、不可持續(xù)的土地財政和化解地方債將成為中小城鎮(zhèn)長期的三座大山。

    針對三四線城市庫存問題,近日,國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長陳東琪表示,中國房地產(chǎn)政策要強(qiáng)調(diào)穩(wěn),房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該采取結(jié)構(gòu)性方式,用中長期策略應(yīng)對短期問題,而不能全線打壓,以防止房地產(chǎn)行業(yè)可能的崩盤對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。

    中國住建部政策專家委員會副主任顧云昌認(rèn)為,2016年中國樓市去庫存有所成效,但仍顯不足。2017年去庫存的問題將更加嚴(yán)峻,需要更加精準(zhǔn)有力。

    在他看來,去庫存要結(jié)合新型城鎮(zhèn)化、發(fā)展城市產(chǎn)業(yè)以創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會、提高農(nóng)民工收入、鼓勵農(nóng)民工進(jìn)城購房,并且,要進(jìn)行土地制度改革,賦予農(nóng)民宅基地流通性,讓其可以變現(xiàn)并創(chuàng)造購房需求。

    政策或從緊超一年

    本輪樓市調(diào)整期將持續(xù)多久,基于調(diào)控政策執(zhí)行多久,目前業(yè)界普遍認(rèn)為,本輪調(diào)控政策持續(xù)時間至少會超過一年。

    歐陽捷就表示,明年兩會之前調(diào)控政策不會有絲毫放松,兩會之后到十九大之間不允許出現(xiàn)不穩(wěn)定因素,十九大之后到后年兩會也不能有任何閃失。在他看來,調(diào)整周期最少還有18個月,任何指望放松的想法都要放到2018年二季度了。

    也有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,目前經(jīng)濟(jì)不景氣,對于房地產(chǎn)的調(diào)控政策可能很難堅持。不過,陳東琪近日指出,中國經(jīng)濟(jì)也存在亮點,所以明年不會延續(xù)慣性下行,GDP增速或保持在6.5%-7%之間。

    屆時如果放開調(diào)控政策,是否意味著房價再度反彈?知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)近日給出了一個值得探討的說法,他認(rèn)為,目前房地產(chǎn)的基本面已經(jīng)出現(xiàn)了顛覆性的變化,人均居住面積實際上肯定超過了35平米,國際公認(rèn)的供需平衡線,住房短缺的歷史宣告結(jié)束,除了少數(shù)城市,大量的城市住房出現(xiàn)過剩。

    而之所以今年以來房價仍然暴漲,此前,已有不少業(yè)內(nèi)人士指出,與以往不同,本輪樓市增長更多是貨幣現(xiàn)象。

    馬光遠(yuǎn)因此判斷,2017年是中國房地產(chǎn)歷史大轉(zhuǎn)折的一年,到2018年,中國房地產(chǎn)庫存過剩會達(dá)到90%以上的城市,房地產(chǎn)會面目全非,能夠投資的區(qū)域屈指可數(shù)。

    在他看來,中國可能有那么幾個極奇葩的個別城市,在調(diào)控周期結(jié)束后房價仍然會上漲,但大量城市將基本告別上漲,即使管理層仍然在制度建設(shè)上不上心,對房地產(chǎn)的影響也不大。房價即使在未來有報復(fù)性反彈,也只是平靜湖面的一片漣漪,很難再掀起驚濤駭浪了。

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