限貸、限購下的樓市

龔小鋒

距離樓市“調(diào)控月”已過去一段時間，頻頻出現(xiàn)在大眾視野中的詞語是“斷崖式下跌”、“樓市寒冬”“冰點期”等詞匯，調(diào)控的影響是否真如此？

確實，限貸、限購政策的影響逐漸顯現(xiàn)威力，部分城市樓市進(jìn)入調(diào)整期，但各大城市市場反應(yīng)冷熱不一。業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計，從現(xiàn)在起到明年春節(jié)前后，新房和二手房市場都會處于相對的低谷期，而在明年兩會之前，市場的監(jiān)管也不會有所松動。

一線城市行情普降

有網(wǎng)友開玩笑說，現(xiàn)在“大街小巷站街人——中介被打掃得一干二凈，職業(yè)經(jīng)理人像度蜜月一樣有了一個任性假期?！北M管也沒那么夸張，但這一個月確實發(fā)生了許多沒有經(jīng)歷過的事情。

一線城市樓市成交量普遍迎來下行拐點，10月北京商品住宅創(chuàng)下5個月來最低；深圳新房推售面積環(huán)比下跌77%，新房市場供應(yīng)幾乎停滯；上海10月成交套數(shù)6502套，環(huán)比下跌18.21%。

相比北京樓市整體的表現(xiàn)，北京豪宅市場的降溫更為顯著。根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月，北京7萬+公寓豪宅共實現(xiàn)成交191套，成交面積3.9萬平方米，環(huán)比分別下滑66%和49%。而這一成交量也創(chuàng)造了自3月以來近8個月的新低。

“高端項目的成交量還可能進(jìn)一步下滑，”北京一名房地產(chǎn)人士表示，高端樓盤不但取證困難，還可能遇到開盤賣不動的風(fēng)險，所以一些項目可能選擇索性“封盤”的自我保護(hù)政策。

事實上，越來越多計劃入市的樓盤出現(xiàn)“爽約”現(xiàn)象。東壩的利錦府一名銷售人員表示，自從限購之后，來訪客戶明顯減少，限購對他們的影響太大了，至少70%的首付阻擋了很多改善型置業(yè)客戶。

“按照以前首套房首付30%來算，以首套房購買一套最低約交700萬元左右，限購以后首套房最低首付40%，也需要900多萬元。而對于許多改善型購房人來說，首付提高到70%，意味著首付也升到了1600多萬元，多出了幾百萬元首付?！鄙鲜鲣N售人員表示。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，北京調(diào)控政策針對中高端市場的影響將更為明顯，這會導(dǎo)致很多豪宅入市難，特別是前期地王項目，取得預(yù)售證的難度將大為增加。

“我們在北京的高端項目肯定也受到一些影響，不過應(yīng)該不算太大，之前我們對客戶資格篩查得非常嚴(yán)格，有的項目是五個客戶對一套房，所以可選范圍較大?！北本埡幻耸扛嬖V記者。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，新房交易萎縮，一是新政出臺后，購房人心態(tài)由恐慌轉(zhuǎn)為觀望，需求萎縮；二是近兩年新房市場遠(yuǎn)郊化、豪宅化，新政后換房人首付比例提高，部分購房需求延緩或取消購房計劃；三是適合工薪階層改善或首置的中小戶型、中低價位的普通住宅供應(yīng)稀缺。

與北京一樣陷入僵局的深圳也是如此，近兩年房價一路狂飆的深圳調(diào)控后出現(xiàn)量價齊降的現(xiàn)象。首先是成交量大幅下降，深圳市規(guī)土委的最新數(shù)據(jù)顯示，10月份，深圳全市新建商品住宅成交42.25萬平方米，較去年同期下降22.1%；二手住宅下降6.2%。

深圳成交量的急速下滑，最受影響的非房地產(chǎn)中介莫屬。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，深圳中原地產(chǎn)數(shù)家門店關(guān)閉，有的門店正在拆除，還有的已被業(yè)主再次出租，改作他用。

中原地產(chǎn)大陸區(qū)副總裁兼深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫證實了這一說法，他坦言，“深八條”政策后，深圳房地產(chǎn)市場成交量下滑嚴(yán)重，深圳中原因此暫停新開中介門店，存量門店如果不是位置特別好，租約到期后不再續(xù)租。

“我們是吃成交量的飯，成交量下滑對我們有很嚴(yán)重的打擊，不再新增門店是為了適應(yīng)新的市場環(huán)境，凍結(jié)現(xiàn)有規(guī)模?！编嵤鍌愓f，“這一輪政策力度比較大，需要較長時間消化才能恢復(fù)正常，買賣雙方需要適應(yīng)新的環(huán)境，我估計明天春節(jié)后才有可能慢慢恢復(fù)一些成交量?！?/p>

二線城市冷熱分化

“現(xiàn)在是樓市最好的時代，也是最壞的時代，有房的擔(dān)心，沒房的迷?！保袠I(yè)內(nèi)人士在朋友圈這樣寫道。

堅挺的一線城市也扛不住了，此前火熱的二線城市也深受調(diào)控影響，以南京為例，南京樓市10月份的成交量也創(chuàng)下新低，環(huán)比9月份下跌近5成。廈門10月份新房成交量僅為今年平均成交量的四成。蘇州、無錫等市成交量均出現(xiàn)了大幅下探。

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，10月百城整體價格漲幅明顯放緩，上漲城市數(shù)量減少，且多數(shù)熱點城市房價漲幅均有所回落，部分城市回落幅度顯著。

據(jù)南京某樓盤工作人員透露，近期購房者的到訪量明顯下降，周末來看房的人群還不到九月份的一半，一些暗降動作也是出于無奈。從成交量上來看，新政對于南京新房成交量堪比“腰斬”。而在價格上，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，10月南京成交均價20664元/平米，相比9月下跌4.37%。南京10大板塊6漲4跌，冷熱不均。

南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)表示，目前來看，調(diào)控還要持續(xù)一段時間。今年底明年初南京限價會有松動，不然市場無法交代，但限購應(yīng)該會中長期存在。明年春節(jié)前后，市場壓力應(yīng)該不小，一些項目可能會出現(xiàn)降價促銷的情況。

南京房地產(chǎn)學(xué)會會長吳翔華則認(rèn)為，受到政策的影響，購房者出現(xiàn)了觀望情緒。與此同時，市場分化加劇，熱點板塊的熱點項目同樣會遭遇買房人爭搶。

近期，南京河西的仁恒江灣天成，214套房，吸引了920組購房者到場。凡是搖到號進(jìn)去選房的，幾乎沒有棄號，能買到就非常激動。除了仁恒，河西金地中心風(fēng)華、佳兆業(yè)城市廣場、朗詩熙華府等開盤也是多為售完。

而對另一條“四小龍”——廈門而言，調(diào)控之后影響的主旋律似乎不太一樣。

一名廈門房地產(chǎn)人士表示，廈門調(diào)控后呈現(xiàn)一種被摁住、被控制住的狀態(tài)。在接下來的在六個月之內(nèi)，價格會趨向穩(wěn)定，不會大起大落。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，10月廈門商品住宅成交1010套，成交面積11.72萬平方米，成交面積環(huán)比下跌24.4%。

在廈門新景祥業(yè)務(wù)發(fā)展與咨詢顧問中心總經(jīng)理張建看來，如果算上限價，廈門應(yīng)該是“三限”，而這些政策對于目前廈門樓市的打壓還是非常明顯的。特別是10月份，整個月的成交量被壓縮得非常低。

樓市進(jìn)入觀望期

“由于價格漲不上去，降低了開發(fā)商對房源供量的積極性。且1-8月各大開發(fā)商去化非常理想，手里握著大筆資金，所以，對于供量不上心，基本上都是在捂盤?！睆埥ū硎荆瑯鞘新龝M(jìn)入一個穩(wěn)定和觀望的態(tài)勢。

國家統(tǒng)計局10月底發(fā)布的70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，基于國慶節(jié)期間的調(diào)控政策，從房價環(huán)比漲跌幅度看，15個一線城市和部分二線熱點城市房價過快上漲的勢頭得到明顯遏制，房價走勢趨穩(wěn)。

易居（中國）企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱也分析稱，從目前市場趨勢來看，預(yù)計11月市場成交量還會繼續(xù)下滑。在部分城市投資客的全方位“退潮”之后，熱點城市的需求側(cè)必然會受到很大影響。

他還坦言，三四線城市也無法獨善其身，歷次市場調(diào)控已經(jīng)證明，一二線市場的調(diào)整必然會影響到三四線，特別是熱點城市周邊的三四線所受影響更大。

調(diào)控政策頻出后，不僅是樓市成交量出現(xiàn)大幅的下跌，購房者進(jìn)入觀望期，就連房企拿地的積極性也被潑了一盆冷水，面對土地市場，多數(shù)房企也在觀望，不敢輕舉妄動。

據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月，監(jiān)測的40家品牌房企拿地量價環(huán)比均出現(xiàn)不同程度的下跌。其中，下滑最為明顯的當(dāng)屬成交均價，由9月份的9614元/平方米下滑至10月份4195元/平方米，下滑56.36%。回歸至年內(nèi)較低水平。

一名房企高管表示，斬獲多幅地王的房企們正在積極做減法，賣股減壓換現(xiàn)金流或成高價拿地房企的解套路徑。項目到后期也就只有找投資方介入，往往會遭到狠命壓價。因此只有在項目初期合作最合適，如果市場向好雙方可以一起賺錢。

仲量聯(lián)行研究部總監(jiān)周志鋒認(rèn)為，市場如果出現(xiàn)橫盤或調(diào)整，將加大地王項目的危機(jī)。對開發(fā)商來說，或者把項目折損后賣掉，或者用時間換空間等待市場向好后再上市。

一些二線城市，如杭州、合肥等此前土地高熱區(qū)已經(jīng)開始集中出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓地王項目股權(quán)、引入合作者開發(fā)，稀釋風(fēng)險的現(xiàn)象。早先，綠城房地產(chǎn)集團(tuán)與建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)宣布戰(zhàn)略合作，第一個合作項目即是備受矚目的杭州潮鳴項目。

10月初，有“地王制造機(jī)”之稱的信達(dá)地產(chǎn)減持杭州濱江奧體地塊股權(quán)至50%，這是塊總價拍出123億元的全國總價地王。接盤者融創(chuàng)中國和濱江集團(tuán)分持濱江奧體地塊股權(quán)40%與10%。