淺議我國房地產(chǎn)企業(yè)融資難問題的成因及解決對策

錢寶山

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展過程中占了很大比重，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)資金需求量龐大，這使得融資對房地產(chǎn)而言相當重要，可以說，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)項目成功的基礎(chǔ)。文章從分析房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道以及融資現(xiàn)狀出發(fā)，闡述了我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問題，進而提出了相應的解決對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 融資難 現(xiàn)狀分析 主要問題 解決路徑

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2016）11-282-02

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道概述

一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式有以下幾種：（1）自有資金。是指企業(yè)為進行生產(chǎn)經(jīng)營活動所經(jīng)常持有，可以自行支配使用并毋須償還的那部分資金。同時根據(jù)規(guī)定，為防止財務杠桿率過大帶來的財務風險，房地產(chǎn)項目中的自有資金比率必須大于20%。（2）股權(quán)融資。是指企業(yè)的股東愿意讓出部分企業(yè)所有權(quán)，通過企業(yè)增資的方式引進新的股東的融資方式。（3）銀行貸款融資。銀行貸款融資是指證券公司通過向銀行借款以籌集所需的資金，是目前國內(nèi)企業(yè)籌集資金的重要渠道。（4）房地產(chǎn)信托。就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財優(yōu)勢通過實施信托計劃籌集資金，對房地產(chǎn)信托資金進行處理和運用。用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取一定的收益。（5）債券融資。是指企業(yè)通過借錢的方式進行融資，債權(quán)融資所獲得的資金，企業(yè)首先要承擔資金的利息另外，在借款到期后，要向債權(quán)人償還資金的本金。（6）民間中介融資。融資中介開展業(yè)務的形式主要是作為資金的中介，用各種來源的資金和自有資金用于民間借貸，承擔一定的放貸風險，并收取利息，也就是俗稱的高利貸。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

我國經(jīng)濟自改革開放以來發(fā)展迅速，目前已在世界經(jīng)濟大國中排名第二，僅次于美國。房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展過程中占了很大比重，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)資金需求量龐大，這使得融資對房地產(chǎn)而言相當重要，可以說，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)項目成功的基礎(chǔ)。我國房地產(chǎn)企業(yè)融資呈現(xiàn)出如下特點：

1.自籌資金穩(wěn)定增長。

通過表1可以看出，2009年房地產(chǎn)企業(yè)通過自籌方式獲得資金總額為17949.12億元，2010年自籌資金總額為26637.21億元，2011年自籌資金總額為35004.57億元。2010年自籌資金總額比2009年增長了48.40%；2011年該值比2010年增長了31.41%，自籌資金環(huán)比增長速度放緩。依據(jù)表中數(shù)據(jù)計算可知，2011年自籌資金占了資金來源總額的41%，2010年利用外資占了資金來源總額的37%，2009年該值占資金來源總額的31%，連續(xù)3年自籌資金占資金來源總額的比例在不斷上升，但不會上升太快?？梢姡曰I資金處于相對穩(wěn)定的增長狀態(tài)。

2.民間融資成房地產(chǎn)融資新渠道。在一系列宏觀緊縮政策接連出臺的大背景下，近期我國民間資本借貸異?；钴S。它們借助信托、典當、私募基金、貸款中介等各種金融形式，成為銀行收緊短期貸款之后的新的資金來源。據(jù)中央財經(jīng)大學課題組估算，2003年全國民間借貸總規(guī)模即達到7405億一8164億元。至2011年，民間借貸規(guī)模持續(xù)擴張。有機構(gòu)的研究報告認為，中國民間借貸市場總規(guī)模超過4萬億元，約為銀行表內(nèi)貸款規(guī)模的10%一20%。因此，民間資本的興起，給正處在宏觀調(diào)控下的我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)提供了新的融資渠道。當然，也清楚地看到，目前我國民間資本進入信貸市場的渠道還不暢通，有些民間資本的運作還不規(guī)范，民間資本成本還比較高（一般為10%以上），民間融資仍然無法滿足我國房地產(chǎn)行業(yè)的對資金的需求。

3.房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)及債券融資難度大。房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)債券融資作為房地產(chǎn)開發(fā)商直接融資手段是籌集資金的重要渠道。房地產(chǎn)債券融資與股票融資相比有很高的安全性，其資金回收速度快、流動性強，所以國外大多數(shù)企業(yè)都更偏向于債券融資，債券融資的金額能夠超過4到11倍量的股權(quán)融資。但在中國的房地產(chǎn)債券發(fā)展仍處于起步階段，債券融資總額遠遠低于股權(quán)融資的金額。目前，中國的真正的房地產(chǎn)債券發(fā)行的規(guī)模是非常小的，債券市場是不完善的，債券發(fā)行程序不標準，債券評級的準確性、可信性有問題，這影響了企業(yè)通過債券融資的資金比例大小。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)自有資金嚴重不足

目前，絕大數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)條件不完整，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金嚴重不足，這些房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金一般占總投資的19%，甚至更少。若開發(fā)商的自有資金嚴重不足，將會導致貸款難度加大，從而使項目停滯。

自有資金受企業(yè)自身盈利影響很大，自有資金的大小取決于企業(yè)的盈利能力并與之成正比。房地產(chǎn)投資本身就存在很大的風險，所以投資者很少會對房地產(chǎn)業(yè)投人很大的資本，導致了自有資金難籌集。自有資金籌集不了，對房地產(chǎn)企業(yè)而言就會受到很多阻礙，一些很有投資潛力并且有很大把握成功的項目，但因為自有資金不足，貸款困難，而胎死腹中。換言之，開發(fā)商就好比“巧婦難為無米之炊”，空有一身技能卻不能施展。

因此，必須想出能解決自有資金問題的辦法，比如使投資者相信該項目能成功、盈利能力強、值得投資、這需要企業(yè)具備很專業(yè)的技術(shù)人員，很有經(jīng)驗的銷售人員和策劃員，人力方面要求要高，并且能遇到好的項目并進行成功的策劃，這樣才能吸引別人來投資該項目，從而籌集到更多的自有資金。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理，風險相對集中

房地產(chǎn)開發(fā)資金來源一般有：自籌資金、開發(fā)貸款和其他資金等，最大的是自籌資金和其他資金。自籌資金一般是開發(fā)商的資本金，其他資金則是房地產(chǎn)預售回款，以及很大一部分的建筑施工企業(yè)的工程墊款。從這些資金來源分析來看，開發(fā)資金無疑屬于銀行流動資金貸款，其他資金中的建筑施工企業(yè)墊款，實際上也大多來自于銀行對施工企業(yè)的流動資金貸款，而商品房預售回款中接近60%仍然是銀行給購房人的按揭貸款或公積金購房貸款。由此可見，銀行信貸在房地產(chǎn)企業(yè)融資中起著支柱性的作用。這樣的融資結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是非常不利的。一旦銀根緊縮，銀行信貸開始收緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資鏈條就會出現(xiàn)斷裂，面臨破產(chǎn)的危險。

（三）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具有限

和發(fā)達國家對比，中國的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具基本都是一些傳統(tǒng)的工具如銀行貸款、自有資金、預收款，這顯示出中國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具薄弱。這種情況在很大程度上影響了中國房地產(chǎn)業(yè)的防范風險能力及金融服務水平，使中國的房地產(chǎn)金融業(yè)與發(fā)達國家的差距進一步擴大。因此，它的創(chuàng)新是必要的。根據(jù)中國的國家條件和房地產(chǎn)業(yè)務的運作，要快速高效地發(fā)展真正的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具；不斷完善房地產(chǎn)相關(guān)法律制度，施行更加寬松的融資政策，從發(fā)達國家的融資渠道中挑選適合我國發(fā)展的融資渠道，并總結(jié)研究出中國的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具，發(fā)明出品種多樣化有針對性的的融資渠道，為中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和建設提供更多的選擇空間。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資難問題的解決路徑

（一）建立健全房地產(chǎn)金融市場體系

建立健全房地產(chǎn)金融市場體系，首先要建立一個不同的市場功能以圍繞房地產(chǎn)企業(yè)融資的金融體系。同時，要建立健全市場體系來提高房地產(chǎn)企業(yè)的金融資產(chǎn)流動性。房地產(chǎn)企業(yè)建立資產(chǎn)流通的市場體系是非常重要的，因為流動性決定著房地產(chǎn)企業(yè)資金的變現(xiàn)能力和流通能力。建立流通的市場體系需要現(xiàn)代金融工具去實現(xiàn)，資產(chǎn)證券化和共同基金以及資產(chǎn)指數(shù)化等工具可以使房地產(chǎn)金融資產(chǎn)在二級市場上更容易交易和流動，信用風險和市場風險可以大大分散，不再集中于信貸機構(gòu)。同樣地，也需要建立更加專業(yè)化的市場體系來完善我國房地產(chǎn)金融市場體系。專業(yè)化的市場體系有房地產(chǎn)資金管理協(xié)會、房地產(chǎn)貸款專業(yè)機構(gòu)和房地產(chǎn)風險管理機構(gòu)等。

（二）實施多元化融資策略

房地產(chǎn)融資渠道多元化具有重要的意義，它不僅能降低房地產(chǎn)融資中的融資渠道單一的金融風險，而且有利于資本市場金融工具和金融品種的創(chuàng)新。因此，在銀行信貸為主和完善銀行信貸體系的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)應積極促進融資渠道的發(fā)展，使房地產(chǎn)融資渠道多元化。如建立和健全我國信用評估體系，提高信用評估的可信性和有效性；完善證券市場體系，使股票融資和債券融資等直接融資渠道成為房地產(chǎn)融資的主渠道；積極發(fā)展房地產(chǎn)信托基金，完善信托行業(yè)的法律體系，充分利用信托基金的理財優(yōu)勢等。再如，中小房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)項目以合作或合資形式實行聯(lián)合開發(fā)融資模式，風險互擔，收益共享。

（三）建立和完善房地產(chǎn)金融市場中融資中介機構(gòu)

雖然由于政府出于對房地產(chǎn)泡沫的擔憂，房地產(chǎn)開發(fā)融資中占很大比重的銀行直接貸款和個人按揭貸款受到了嚴格的限制，銀行信貸融資這一重要途徑被阻斷，但是另一方面，由于我國民間資本規(guī)模隨著改革開放的不斷深入推進而有了較大的提高。富余的資金如何合理規(guī)范地進入房地產(chǎn)市場也成為一個重要的社會問題。如何突破房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)有融資困局，既疏通進入房地產(chǎn)業(yè)的資金渠道，又不增加房地產(chǎn)金融風險呢？這就要求我國建設一個完整高效的房地產(chǎn)金融中介體系，解決資金利用的信息不對稱問題。首先，建立一支高素質(zhì)的專業(yè)中介人才隊伍是關(guān)鍵。他們需要掌握專業(yè)的理論和實務知識，熟悉我國市場的政策環(huán)境，能夠根據(jù)本土市場特點較準確地估計具體項目的投資風險并擁有更廣泛的信息來源。其次，良好的運作模式是基礎(chǔ)。中介的本質(zhì)即資金供給者和需求者之間的橋梁，其利潤也主要來自所促成交易的傭金。因此，對于中介來說，最重要的資源是客戶，必須建立以客戶為中心的高效運行模式。最后，要有完善的管理制度。一是針對不同層次的員工制定不同的培訓計劃，不斷提高員工的判斷力和觀察力。二是部門設計既要專業(yè)又要能使不同部門保持良好的溝通。市場研究的部門、負責財務分析和估值的部門以及主管發(fā)展客戶的部門等不同業(yè)務部門的業(yè)務質(zhì)量，不僅取決于各部門的獨立工作效率，也取決于部門間的合作程度。

參考文獻：

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[3]劉旦.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式研究[J].中國房地產(chǎn)金融，2011（7）：18—20

（作者單位：浙江省象山縣地產(chǎn)房產(chǎn)開發(fā)總公司 浙江象山 315700）

（責編：李雪）