廣義貨幣M2的增量與中國商品房價格

劉冬平

摘 要：利用學者提出的廣義貨幣M2與中國商品房價格的計量經濟學模型，對1999—2014年廣東實際商品房價格和理論模型計算的房價進行比較，兩者誤差大部分年份在10%以內，說明這個模型有一定的參考價值，同時說明廣義貨幣M2的增量是影響商品房價格的一個重要因素。

關鍵詞：廣義貨幣；廣義貨幣增量；商品房價格；廣東

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）24-0113-03

引言

2015年央行5次降息，至2015年10月24日金融機構一年期貸款基準利率下調至4.35%；一年期存款基準利率下調至1.5%。2015年10月，中國共產黨第十八屆中央委員會第五次全體會議出臺全面二孩政策。2015年底中央經濟工作會議確立房地產去庫存政策。這些政策的實施，對我國房地產市場有一定的刺激作用。

2015年底至2016年初，樓市庫存本來就不太多的北上廣深一線城市的房地產市場熱鬧起來。復旦大學謝百三教授在2016年3月的一篇博客寫道：去年以來，上海房地產又漲個不停。不僅是新房漲，二手房也漲個不停。有的新房1 000萬元一套，兩個月即變成1 200萬元，令人瞠目結舌。假離婚潮又出現(xiàn)了，夫妻原有兩套房，“離婚”時全歸女方，男人凈身出戶，馬上又去買一套1 000萬元的新房（實付300萬元）。他們等到漲到1 300萬～1 400萬元，就會賣出去兌現(xiàn)的。

表1中，上海的數(shù)據(jù)和謝百三教授說的情況基本吻合。從表1看到，漲得最離譜的并不是上海，深圳更加離譜。2016年3—4月，深圳新建商品住宅銷售價格比上年高60%多，上海比上年高30%，北京20%，廣州接近20%。

一、廣義貨幣

廣義貨幣是一個經濟學概念。M0、M1、M2、M3都是用來反映貨幣供應量的重要指標。M1反映著經濟中的現(xiàn)實購買力；M2同時反映現(xiàn)實和潛在購買力。若M1增速較快，則消費和終端市場活躍；若M2增速較快，則投資和中間市場活躍。中央銀行和各商業(yè)銀行可以據(jù)此判定貨幣政策。M2過高而M1過低，表明投資過熱、需求不旺，有危機風險；M1過高M2過低，表明需求強勁、投資不足，有漲價風險。

我國對貨幣層次的劃分是：M0=流通中的現(xiàn)金；狹義貨幣（M1）=M0+企業(yè)活期存款；廣義貨幣（M2）=M1+準貨幣（定期存款+居民儲蓄存款+其他存款）。

另外，還有M3=M2+金融債券+商業(yè)票據(jù)+大額可轉讓定期存單等。其中，M2減M1是準貨幣，M3是根據(jù)金融工具的不斷創(chuàng)新而設置的（見下頁圖1）。

二、1999—2014年廣東實際房價和理論模型計算的房價比較

以1998年國務院23號文件為房改重要標志，拉開了我國房地產市場化的大幕，房地產市場逐步成為人們關注的焦點。本文選取1999年以后的廣東房價來討論，根據(jù)2000—2015年《廣東統(tǒng)計年鑒》提供的1999—2014年廣東商品房銷售面積和銷售額計算廣東商品房的平均價格。

陳秋宇、羅茹月在“商品房價格影響因素分析——基于M2供應量的實證研究”一文中提出一個計量經濟學模型[1]：

Y = 1 301.572 + 59.62522X。

其中，變量Y為商品房平均價格，變量X為廣義貨幣供應量M2。上面的方程從經濟意義上看，廣義貨幣供應量M2每增加1萬億元，商品房平均價格就增加59.62522元。

利用陳秋宇、羅茹月一文的成果：“廣義貨幣供應量M2 每增加1萬億元，商品房平均價格就增加59.62522元。”以1999年廣東商品房價格3 161元為基數(shù)，套用模型可以計算出2000—2014年廣東商品房理論價格（見下頁表2第6列），表2第4列為《廣東統(tǒng)計年鑒》提供的數(shù)據(jù)。比較廣東實際房價和理論模型計算的房價，兩者誤差大部分在10%以內（見表2）。這個模型的出發(fā)點就是增量資金推高房價，對房價問題，僅僅考慮了資金層面，有一定的局限性。房價課題是相當龐大、復雜的課題，牽扯到社會、經濟的方方面面，無論政府官員、專家學者、開發(fā)商還是老百姓對房價問題都頭痛不已，但這個簡單的模型一點都不簡單，能把房價這樣復雜的問題簡單化，這一簡單的模型能將房價問題解釋得相對準確，又有一定的參考價值。理論模型計算的房價只是上漲，不會下跌。實際的情況是，廣東在2002—2003年非典時期房價是下跌的。2007年即全球金融危機爆發(fā)的前一年廣東房價暴漲時，理論模型計算的房價誤差最大。房價有時與人們的預期有很大關系，理論模型這時候就不起作用了。

結語

影響商品房價格的因素有很多，如廣義貨幣M2的投放量、居民收入、利率的變化、全面二孩政策、國家的房地產政策、購房者的心理預期等。扯得遠一點，如美國大選、英國脫歐、日本的貨幣寬松政策等，對中國的貨幣政策會有影響，從而影響中國的商品房價格。謝百三教授在博客中更是夸張地列舉了上海房價上漲的近30個因素。通過上文的廣義貨幣M2與中國商品房價格的計量經濟學模型對廣東商品房價格的驗證以及廣義貨幣M2增長率的變化引起房價增長率的變化可以看到，廣義貨幣M2的增量是影響商品房價格的一個非常重要的因素。

參考文獻：

[1] 陳秋宇，羅茹月.商品房價格影響因素分析——基于M2供應量的實證研究[J].經營管理者，2011，（1）.

[責任編輯 劉兆峰]