淺談房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理

鄭小汀

（國貿(mào)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，福建 廈門 361000）

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淺談房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理

鄭小汀

（國貿(mào)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，福建 廈門 361000）

摘 要：近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范和完善，消費者日趨理性和成熟，同時政府部門又出臺了一系列平抑房價的宏觀調(diào)控政策，進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)市場的激烈競爭，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭由資源競爭逐步轉(zhuǎn)化為管理的競爭，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為成本管理的競爭。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競爭中立于不敗之地，必須形成責(zé)任成本管理為核心的全員、全過程成本管理體系。只有企業(yè)的每位員工，都充分意識到成本管理的重要性，在房地產(chǎn)項目實施過程中，對項目成本進(jìn)行有效的事前控制（成本估算、成本預(yù)算）、事中控制（過程成本控制）和事后控制（成本核算和成本分析），控制好房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中各個階段和各個環(huán)節(jié)的成本，以獲得成本優(yōu)勢，從而獲取最大的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，在這激烈的市場競爭中獲取主動，走向成功。房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)成本包括諸多內(nèi)容，在這里就不一一贅述，本文主要介紹對建安成本的事前、事中、事后控制的內(nèi)容及方法。

關(guān)鍵詞：目標(biāo)成本；建安成本；資金成本；管理費用；施工招標(biāo)

一、事前成本控制

成本的事前控制主要進(jìn)行成本預(yù)測和成本計劃即制定項目的目標(biāo)成本。它對企業(yè)成本控制的整體效果起著重要的作用，可以為成本費用管理工作提供明確的奮斗目標(biāo)，增強(qiáng)預(yù)見性，減少盲目性，從而有利于企業(yè)建立成本費用管理責(zé)任制和實行目標(biāo)管理。事前控制主要包括項目決策階段成本預(yù)算和設(shè)計階段的成本控制。

1. 首先建立可操作的成本控制依據(jù)，在項目決策階段編制成本預(yù)算，為投資決策提供經(jīng)濟(jì)效益分析，并作為后續(xù)各項工作的成本控制目標(biāo)。成本管理的本質(zhì)是人，在確定成本控制目標(biāo)后，應(yīng)把總目標(biāo)進(jìn)行層層分解，落實到每一部門的每一個人，通過每個指標(biāo)的完成來保證總目標(biāo)的實現(xiàn)。

成本估算要求房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)部門包括產(chǎn)品開發(fā)部（提供產(chǎn)品定位）、工程部（提供建設(shè)周期及主要施工方法）、設(shè)計部（提供產(chǎn)品設(shè)計資料）、成本部（提供建安成本估算）、財務(wù)部（測算財務(wù)、管理、稅金等稅費，項目稅收籌劃等）、營銷部（測算營銷費用及銷售價格、進(jìn)度）等參與，盡可能準(zhǔn)確地計算出包括土地成本、前期規(guī)費、建安成本、資金成本及管理費用、銷售費用等可能發(fā)生于項目開發(fā)全過程中的費用，讓決策層事先了解完成該項目的資金規(guī)模、估算投入、產(chǎn)出、經(jīng)濟(jì)效益，為決策層做好正確的投資決策服務(wù)。

2. 做好設(shè)計階段的成本管理與投資控制

堅持限額設(shè)計。建設(shè)項目設(shè)計的節(jié)約是最大的投資節(jié)約，設(shè)計確定工程建安成本，預(yù)算、結(jié)算只能計量而并不能改變工程建安成本。因此房地產(chǎn)企業(yè)的工程建安成本控制要以設(shè)計階段為重點，這是最直接、有效控制建設(shè)項目投資的根本所在。

首先應(yīng)選擇綜合素質(zhì)高的優(yōu)秀設(shè)計單位，從而保證設(shè)計的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性。應(yīng)組織對設(shè)計方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評估，在保證工程建安成本不變的情況下提高功能，或在建安成本支出相對增加的基礎(chǔ)上，大大增強(qiáng)工程的有關(guān)功能，從而提升設(shè)計質(zhì)量，將功能和造價有機(jī)結(jié)合起來。在符合功能條件的基礎(chǔ)上，減少成本支出。

其次，需加大對圖紙進(jìn)行審核的力度。號召企業(yè)有關(guān)部門認(rèn)真地對工程圖進(jìn)行審核，對設(shè)計方提出相應(yīng)的意見建議，防止返工，導(dǎo)致出現(xiàn)資金浪費的情況。

二、事中成本控制

主要是指從施工招標(biāo)直至項目建設(shè)完成階段的成本控制，包括施工招標(biāo)階段、施工階段的成本控制。

1. 招標(biāo)過程中的成本控制。這個環(huán)節(jié)成本控制的要點主要是承包單位的選擇、招標(biāo)文件的編制、評標(biāo)、定標(biāo)和施工合同簽訂。

（1）確定合理招標(biāo)范圍，采用總價包干形式，有利于造價的控制。應(yīng)重視招標(biāo)范圍的確定。確定招標(biāo)范圍是招標(biāo)活動中較為復(fù)雜的一項工作，應(yīng)當(dāng)綜合考慮招標(biāo)項目的專業(yè)要求、管理要求、對工程投資的影響、各分項工程的銜接、專業(yè)分包項目、甲供材料設(shè)備等因素，權(quán)衡利弊，科學(xué)合理地確定招標(biāo)范圍，減少交叉、重復(fù)工作。

（2）最大程度上選用信用情況比較好、施工時間短、技術(shù)力量雄厚、建設(shè)質(zhì)量比較好、造價切合實際的施工企業(yè)。所以，要加大對投標(biāo)者項目管理層的多方位深層次考察的力度，從而從中選擇能力比較高的人以及項目管理層進(jìn)行競標(biāo)，保證項目質(zhì)量。如果條件允許，最大程度地建立長期合作關(guān)系。

（3）確定切合實際的低價中標(biāo)，防止投標(biāo)方出現(xiàn)不能覆蓋成本的惡性競標(biāo)行為。唯有對投標(biāo)企業(yè)進(jìn)行全面深入的了解，并在相互信任的基礎(chǔ)上，方可實施低價中標(biāo)方案，在中標(biāo)的基礎(chǔ)上，不可再進(jìn)行壓價。原因是，從長期角度來看，低價中標(biāo)對管理、造價等方面的控制，都會產(chǎn)生負(fù)面影響。

（4）對承包協(xié)議進(jìn)行簽署過程中，需充分考慮建筑領(lǐng)域的實際情況，以及相關(guān)規(guī)范，對施工過程也許會出現(xiàn)的職責(zé)模糊、扯皮、對造價產(chǎn)生不利影響等事項做好提前謀劃，從而對雙方履行合同提供強(qiáng)有力的保障。

（5）在完成風(fēng)險評估的基礎(chǔ)上，擬定工程擔(dān)保等方面的控制性方案，從而讓風(fēng)險進(jìn)行合理的轉(zhuǎn)移與分散，有效規(guī)避風(fēng)險，這是對工程造價進(jìn)行控制的切實可行的一種方法。

（6）材料設(shè)備采購分3種方式：甲供、乙供、甲定乙供，應(yīng)綜合考慮供方的內(nèi)部和外部條件以及資金、質(zhì)量、管理、技術(shù)條件，并非甲供材越多越好。應(yīng)盡可能地爭取采取戰(zhàn)略采購方式，既可以降低成本、提升效率、統(tǒng)一品牌、保證品質(zhì)，同時提升了企業(yè)的品牌影響力。

2. 施工過程中的成本控制。在施工過程中，因為處于設(shè)計階段之后，工程量已經(jīng)確定，同時招標(biāo)已結(jié)合，并簽署了相關(guān)承包協(xié)議。從相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)可知，施工階段對工程造價產(chǎn)生的影響比較低，占總工程造價不到1/10的比例。不過，在此過程中，會投入額度不菲的建設(shè)經(jīng)費，出現(xiàn)浪費投資的概率比較高。綜上所述，對施工階段的成本進(jìn)行控制時，一個最為關(guān)鍵的事項是，對設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、供貨等進(jìn)行動態(tài)式管理，從而避免出現(xiàn)投資浪費的行為。

（1）進(jìn)一步增強(qiáng)現(xiàn)場工作者的成本控制思想，將工管及成本控制思想融入到項目施工的所有環(huán)節(jié)，擬定成本計劃，以及制定具體的作業(yè)步驟，確保達(dá)到經(jīng)濟(jì)最優(yōu)的目的。

（2）最大程度上避免對設(shè)計情況進(jìn)行變更。項目施工時，出現(xiàn)對設(shè)計情況進(jìn)行變更的原因多種多樣。如，設(shè)計不夠精細(xì)，實際情況與設(shè)計圖紙存在較大差異；供貨原料質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等。怎樣降低變更的概率？第一步，需進(jìn)一步提高設(shè)計質(zhì)量，擴(kuò)大建設(shè)范疇，非特殊情況不能對設(shè)計情況進(jìn)行變更。第二，對確有必須進(jìn)行變更的項目進(jìn)行謹(jǐn)慎處理，對與投資相關(guān)的設(shè)計變量，一定要得到設(shè)計方、施工方、監(jiān)理方三方簽字才行。與此同時，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，其成本管理機(jī)構(gòu)一定要安排專職工作者到施工一線辦公，動態(tài)了解工程造價的實際情況。

（3）對現(xiàn)場簽證進(jìn)行嚴(yán)格控制。進(jìn)一步完善現(xiàn)場簽證有關(guān)管理規(guī)定，對不同部門的職責(zé)予以確定，從而做到相互約束，實現(xiàn)科學(xué)、規(guī)范、有序的管理。在工程施工時，現(xiàn)場簽證是不可或缺的常項工作之一，大部分項目因為現(xiàn)場簽證的控制不夠嚴(yán)格，導(dǎo)致出現(xiàn)了許多麻煩，甚至導(dǎo)致出現(xiàn)了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)虧損。加大簽證的管理力度，第一步，就是技術(shù)工作者一定要與經(jīng)濟(jì)管理者進(jìn)行良好地溝通聯(lián)系，一方面確保“隨到隨簽”，另一方面必須明確：一定要對簽證進(jìn)行量化管理，簽證中的所有字跡、字母一定要能夠看得清楚，且不能出現(xiàn)錯誤；簽證的內(nèi)容一定要和實際相一致，且不可越權(quán)簽證。

（4）選定一個時間把工程實際造價和預(yù)算價格作出對比，對兩者的差異進(jìn)行分析，對潛在的成本增加進(jìn)行預(yù)警，同時制定相應(yīng)的策略進(jìn)行調(diào)整。

三、事后成本控制

重點是對工程完工結(jié)算時期的成本進(jìn)行控制，對成本后項目進(jìn)行評估。

1. 竣工結(jié)算階段的成本控制

（1）這個階段對成本進(jìn)行控制，難度最大的地方是，相關(guān)資料是不是全面、及時及有沒有錯誤。就工程結(jié)算成本控制而言，其重點是對承包方呈報的結(jié)算文件進(jìn)行審核，對出現(xiàn)的差價作出調(diào)整處理，以及對變更簽證的資金支出進(jìn)行控制，對違反合同規(guī)定及進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賠償?shù)茸鞒隹刂啤?/p>

（2）對結(jié)算進(jìn)行再次審核，以及對工程最后階段的費用進(jìn)行會簽，通過這樣的方式保證結(jié)算質(zhì)量。授權(quán)富有實踐經(jīng)驗、專業(yè)性強(qiáng)、信用度高的工程造價單位對工程初審資料進(jìn)行復(fù)核，從而進(jìn)一步確保結(jié)算具有較好的質(zhì)量。

（3）認(rèn)真貫徹落實合同及有關(guān)制度性文件，對技術(shù)、工期獎勵與懲罰等方面的費用進(jìn)行科學(xué)的確定。

2. 對工程項目進(jìn)行成本后評估。制定項目成本后評估機(jī)制，進(jìn)一步建立健全信息化管理體系。既能夠總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，又能夠獲取部分富有參考價值的指標(biāo)、技術(shù)性數(shù)據(jù)，為未來進(jìn)行同類項目研發(fā)時，對起始階段的進(jìn)行成本評估與控制提供翔實的數(shù)據(jù)參考。

結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是全員的、全過程的管理。房地產(chǎn)企業(yè)必須強(qiáng)化成本意識，建立完善的成本管理體系，建立成本控制的運行機(jī)制和激勵機(jī)制，健全全過程、全面的動態(tài)成本管理，使成本管理成為房地產(chǎn)項目管理績效評價的客觀、公正的標(biāo)尺，從而促進(jìn)企業(yè)管理水平的提升，使企業(yè)獲取良好的經(jīng)濟(jì)效益和可持續(xù)發(fā)展能力。

參考文獻(xiàn)

［1］田薇.淺談房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理［J］.中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2009（7）：114-115.

中圖分類號：TU71

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A