論中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的鎖定性困境

劉海鶯

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活改變，沿著原有路徑發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入“鎖定”困境，呈現(xiàn)出難以擺脫的市場(chǎng)有效需求不足供給卻持續(xù)增加、產(chǎn)能持續(xù)過(guò)剩嚴(yán)重同時(shí)價(jià)格仍堅(jiān)挺的資源無(wú)效錯(cuò)配狀態(tài)。鎖定性困境難以擺脫的原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整存在巨大風(fēng)險(xiǎn)，包括全局性的經(jīng)濟(jì)急速降檔風(fēng)險(xiǎn)、地方政府債務(wù)危機(jī)、系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)使房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整成本巨大。為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中求進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的解鎖應(yīng)由相關(guān)部門(mén)推動(dòng)關(guān)聯(lián)制度群改革，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)脫離困境，實(shí)現(xiàn)路徑依賴超越。

關(guān)鍵詞：鎖定性困境；房地產(chǎn)市場(chǎng)；路徑依賴；關(guān)聯(lián)制度

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-854X（2016）10-0016-06

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)20多年的高速發(fā)展，其市場(chǎng)波動(dòng)已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，如何把握房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向亦引起各界關(guān)注。

一、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展路徑與困境

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展路徑

房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的困境可以用路徑依賴?yán)碚搧?lái)解釋，上世紀(jì)90年代，諾思和維特等提出路徑依賴的主要思想和理論框架，強(qiáng)調(diào)某一模式或體制會(huì)由于規(guī)模效應(yīng)、學(xué)習(xí)效應(yīng)、協(xié)調(diào)效應(yīng)、適應(yīng)性預(yù)期以及既得利益約束等因素不斷自我強(qiáng)化，形成路徑依賴現(xiàn)象。該理論已在經(jīng)濟(jì)社會(huì)研究中發(fā)揮了重要作用，尤其適用于研究技術(shù)演進(jìn)、制度變遷和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從1998年開(kāi)始獲得較快發(fā)展，當(dāng)時(shí)恰逢亞洲金融危機(jī)的爆發(fā)。隨著改革開(kāi)放的進(jìn)行.我國(guó)開(kāi)始改革住房制度，由原有的單位分配住房逐漸改為住房市場(chǎng)化，并以此拉動(dòng)內(nèi)需，挽救財(cái)政，以應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)影響，由此房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始獲得快速發(fā)展，并逐漸成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)?？v觀房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的20多年，與其直接相關(guān)的調(diào)整政策制定和執(zhí)行始終是經(jīng)濟(jì)工作的重要內(nèi)容：從政府開(kāi)放房地產(chǎn)市場(chǎng)，使其快速發(fā)展開(kāi)始，當(dāng)該市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)出臺(tái)調(diào)控政策降溫，當(dāng)其遭受挫創(chuàng)時(shí)出臺(tái)政策刺激，并由市場(chǎng)慢慢消化刺激結(jié)果。長(zhǎng)此以往。房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸形成一條與政府干預(yù)政策相互交錯(cuò)，并由政府助推的發(fā)展路徑。這是一條外生性的發(fā)展路徑，隨著路徑強(qiáng)化，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展陷入鎖定性困境。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的鎖定性困境

鎖定性困境即指路徑依賴的“鎖定”狀態(tài)，制度按照某一路徑變遷可產(chǎn)生路徑依賴，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)狀況的改變，按照原有路徑變遷的制度可能逐漸變得低效，并在原有路徑上繼續(xù)下滑，甚至被“鎖定”在無(wú)效率狀態(tài)，這種狀態(tài)便是“鎖定性”困境。一旦陷入“鎖定”的困境，擺脫將變得十分困難.需要依靠強(qiáng)大的外力推動(dòng)。起源于次貸危機(jī)的全球性金融危機(jī)使我國(guó)經(jīng)濟(jì)受到一定沖擊，刺激政策作用使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中發(fā)揮了有效的拉動(dòng)作用。但隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化，按照原有路徑發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入難以擺脫的鎖定性困境，該困境下房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展背離經(jīng)濟(jì)規(guī)律。按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，若商品需求持續(xù)不足，供給便會(huì)減少，價(jià)格下降以達(dá)到新的均衡，而房地產(chǎn)市場(chǎng)卻違背這一規(guī)律，出現(xiàn)商品房有效需求相對(duì)不足，供給卻持續(xù)增加，同時(shí)價(jià)格仍堅(jiān)挺的資源無(wú)效錯(cuò)配狀態(tài)。

首先，從需求方面看，以居住為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)需求相對(duì)不足。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是從滿足居住需求開(kāi)始發(fā)展起來(lái)的，居住用房在開(kāi)發(fā)面積中占極大比例，而居住用房的銷售需要有需求能力的人口支撐。商品房的主要購(gòu)買者是勞動(dòng)人口，然而隨著我國(guó)老齡化社會(huì)的到來(lái)，近些年勞動(dòng)人口比例呈下降趨勢(shì)，老齡人口比重卻不斷上升。由表1可見(jiàn)，我國(guó)人口結(jié)構(gòu)在2010年出現(xiàn)拐點(diǎn)，15—64歲的勞動(dòng)人口占比2010年上升超過(guò)一個(gè)百分點(diǎn)，并持續(xù)維持高于2009年水平。而65歲及以上老年人口占比呈逐年上升趨勢(shì)，說(shuō)明我國(guó)正在經(jīng)歷老齡化過(guò)程。在勞動(dòng)人口中，25—39歲對(duì)新增住房需求最大的中青年人口比例也整體呈下降趨勢(shì)，2004年該比例為27.02%，而2013年這一比例僅為23.26%。這種人口結(jié)構(gòu)變化可對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成極深遠(yuǎn)的影響。日本90年代初及美國(guó)2007年房地產(chǎn)泡沫的破滅。恰遇兩國(guó)勞動(dòng)人口的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，是在國(guó)家政策收緊時(shí)發(fā)生的，是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的破壞性調(diào)整。我國(guó)人口基數(shù)大，較小的比例變化也會(huì)對(duì)需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生較明顯影響，因此我國(guó)老齡化的趨勢(shì)將從長(zhǎng)遠(yuǎn)上減少對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)際需求。就當(dāng)前而言，我國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積已高于32平方米，城鎮(zhèn)住房擁有率已達(dá)到89.2%，居住用房有效需求趨近飽和。一些收入較低的務(wù)工人員主要依靠租房生活，這些人員是房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在的“剛性需求”者，但他們有購(gòu)買意愿卻無(wú)購(gòu)買能力，并不能真正增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效購(gòu)買需求。

其次，從供給方面看，已竣工和新開(kāi)工住宅面積持續(xù)增加。人口結(jié)構(gòu)的改變并未改變房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)慣性。近幾年，我國(guó)住宅新開(kāi)工面積仍在逐年增加，增量房一直占據(jù)房產(chǎn)銷售的較大比例。如圖1所示，自1997年以來(lái)，我國(guó)住宅新開(kāi)工面積除2012年和2014年之外，其他年份都在增加。住宅銷售面積2008年受金融危機(jī)影響出現(xiàn)下降，2014年因限購(gòu)政策作用與新開(kāi)工面積同步出現(xiàn)下降。兩條曲線的距離表明我國(guó)住宅開(kāi)發(fā)與銷售面積之間的分離程度。由兩線分離程度可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)新增供給始終大于有效需求。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，供需脫節(jié)逐漸嚴(yán)重，尤其在2009年之后.每年有效需求缺口更加突出。由此，隨著新增住宅面積逐年增加，開(kāi)發(fā)商庫(kù)存逐漸堆積，供給持續(xù)過(guò)剩。另外，除開(kāi)發(fā)商庫(kù)存之外，一些已經(jīng)銷售的不以居住為目的的投資性房產(chǎn)空置，這些空置房產(chǎn)事實(shí)上是市場(chǎng)供給的一部分，庫(kù)存房產(chǎn)及空置房產(chǎn)加劇了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)能過(guò)剩，這種持續(xù)嚴(yán)重過(guò)剩成為房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的難以擺脫的困境。

再次，從價(jià)格方面看，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在產(chǎn)能過(guò)剩與價(jià)格堅(jiān)挺的局面。按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，在某一市場(chǎng)供需難以達(dá)到均衡時(shí)，可通過(guò)價(jià)格調(diào)整使之趨于平衡。然而在供給持續(xù)大于需求狀態(tài)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格仍然堅(jiān)挺，甚至還出現(xiàn)一些地區(qū)房?jī)r(jià)上升的情況，有價(jià)無(wú)市成為房地產(chǎn)二手市場(chǎng)的常態(tài)。與2014年相比，2015年我國(guó)70個(gè)大中城市中新建商品住宅價(jià)格上漲的城市仍有21個(gè)。就總體而言，我國(guó)新建商品房以及新建住宅商品房的均價(jià)逐年呈上升趨勢(shì)，如下圖2所示，近10年來(lái)，除2008年受金融危機(jī)影響之外，其他年份商品房?jī)r(jià)格都持續(xù)上漲。至2015年11月新建商品房均價(jià)為單位平方米6821.08元，住宅商品房均價(jià)為單位平方米6513.06元，亦分別高于2014年的6323.53元和5932.17元。