基于理性經(jīng)濟(jì)人視角的區(qū)片綜合地價(jià)測(cè)算方法及實(shí)證研究

張志++龔健++李亞芳

摘要：從征地區(qū)片綜合價(jià)格內(nèi)涵著手，運(yùn)用因素定級(jí)法進(jìn)行區(qū)片劃分，并將征地涉及的不同利益主體——政府、農(nóng)民以及開發(fā)商看作“理性經(jīng)濟(jì)人”。為追求效益最大化，采用地價(jià)折中法即工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)剝離法、社會(huì)保障法、收益還原法加權(quán)進(jìn)行征地綜合地價(jià)測(cè)算。最后以湖北省鄂州市為例進(jìn)行實(shí)證研究，得出鄂州市征地區(qū)片價(jià)格為一級(jí)區(qū)片224.94元/m2，二級(jí)區(qū)片192.11元/m2，三級(jí)區(qū)片163.53元/m2，并在此基礎(chǔ)上與當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)行補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)比分析，探討其方法的可行性與可操作性，為完善征地區(qū)片綜合價(jià)的制訂提供參考，也為土地增值收益合理分配提供科學(xué)依據(jù)。

關(guān)鍵詞：征地沖突；理性經(jīng)濟(jì)人；區(qū)片綜合地價(jià)；補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

中圖分類號(hào)：F301 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：0439-8114（2016）18-4832-05

DOI：10.14088/j.cnki.issn0439-8114.2016.18.051

近年來(lái)隨著城市快速擴(kuò)張，征地沖突事件呈現(xiàn)激增之勢(shì)，尤其因農(nóng)用地轉(zhuǎn)用后的土地增值收益分配不公引發(fā)被征地農(nóng)民、政府與土地開發(fā)商之間的博弈最為激烈，引發(fā)的土地爭(zhēng)議最為突出，直接影響了社會(huì)穩(wěn)定與經(jīng)濟(jì)發(fā)展[1]。如何治理征地沖突已成為學(xué)術(shù)界與政界關(guān)注的焦點(diǎn)，追根溯源在于征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低。目前，各地現(xiàn)有征地區(qū)片綜合地價(jià)的計(jì)算方法多是圍繞單一產(chǎn)值倍數(shù)法展開的，具有一定的局限性。由于征地綜合地價(jià)每3年調(diào)整一次[2]，本研究將征地涉及的不同利益主體——政府、農(nóng)民以及開發(fā)商視為“理性經(jīng)濟(jì)人”，即能在特定的制度環(huán)境、資源約束環(huán)境下做出最有利于實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的決策[3]。在分析三者理性行為的基礎(chǔ)上，綜合考慮土地的保障功能及土地的成本收益，對(duì)其征地綜合區(qū)片價(jià)進(jìn)行修正，并以鄂州市為例，探討合理的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，確保農(nóng)民權(quán)益及社會(huì)穩(wěn)定的同時(shí)，也為鄂州市征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整工作提供理論依據(jù)與技術(shù)支持。

1 基于理性經(jīng)濟(jì)人的區(qū)片綜合地價(jià)測(cè)算思路與方法

1.1 技術(shù)路線

基于征地沖突的區(qū)片綜合地價(jià)測(cè)算的技術(shù)路線如圖1所示。在確定測(cè)算范圍的基礎(chǔ)上，首先進(jìn)行資料收集與實(shí)地調(diào)查，根據(jù)主要地類、主導(dǎo)耕作制度和主要農(nóng)作物年產(chǎn)值與價(jià)格的基礎(chǔ)上確定區(qū)片統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，然后選取主要影響因素修正全區(qū)各測(cè)算單元統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，劃分綜合區(qū)片；最后為解決征地沖突從不同的利益主體失地農(nóng)民與政府的角度綜合測(cè)算區(qū)片價(jià)。整個(gè)過程中最關(guān)鍵的兩個(gè)環(huán)節(jié)為區(qū)片劃分與區(qū)片價(jià)測(cè)算。

1.2 基于因素評(píng)級(jí)的區(qū)片劃分

區(qū)片劃分的方法目前主要有綜合判定法、農(nóng)用地級(jí)別調(diào)整法、征地補(bǔ)償費(fèi)用相近劃分法、工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)剝離土地取得費(fèi)用價(jià)格相近劃分法等[4，5]。這些方法或多或少存在缺陷，相對(duì)而言，因素評(píng)級(jí)法更具可行性，具體步驟如下。

1.2.1 全區(qū)統(tǒng)一年產(chǎn)值的確定 首先確定主導(dǎo)耕作制度和主要農(nóng)作物年產(chǎn)量，依據(jù)從高原則確定主要農(nóng)作物的價(jià)格與年產(chǎn)值，加上土地附加收益修正值得到全區(qū)統(tǒng)一年產(chǎn)值。

Vz=∑■■gi×Pi （1）

式（1）中，Vz表示區(qū)主導(dǎo)耕作制度下的農(nóng)作物年產(chǎn)值；n表示某種耕作制度所包括作物種數(shù)。i表示某種耕作制度所包括的i類作物；gi表示第i類作物的單位播種面積年產(chǎn)量；pi表示第i類作物的調(diào)整基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)的農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格；

Vt=Vz×（1+k） （2）

式（2）中，Vt表示區(qū)統(tǒng)一年產(chǎn)值；k表示附加收益修正系數(shù)。

1.2.2 選取修正因素并確定全區(qū)各測(cè)算單元統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn) 依據(jù)主導(dǎo)性原則、差異性原則、獨(dú)立性原則和可獲取性原則，選擇區(qū)域內(nèi)影響統(tǒng)一年產(chǎn)值的最主要的區(qū)域和個(gè)別因素作為修正因素，并運(yùn)用AHP法確定權(quán)重，根據(jù)各因素的差異程度確定修正系數(shù)，對(duì)全區(qū)統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修正，測(cè)算各單元統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)。

Vq=Vt×（1+K） （3）

式（3）中，Vq表示各測(cè)算單元統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)；Vt表示區(qū)統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)；K表示區(qū)域修正系數(shù)。

1.2.3 劃分農(nóng)用地統(tǒng)一年產(chǎn)值等值區(qū)域 計(jì)算得出各測(cè)算單元統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)后，采用ARCGIS自然間斷點(diǎn)分類功能對(duì)各測(cè)算單元進(jìn)行聚類分析。在聚類分析結(jié)果的基礎(chǔ)上，考慮各區(qū)域之間平衡情況對(duì)聚類結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，進(jìn)行區(qū)片劃分。

1.3 基于理性經(jīng)濟(jì)人的區(qū)片價(jià)格測(cè)算

征地區(qū)片價(jià)的測(cè)算目前最常用的方法有年產(chǎn)值倍數(shù)法、社會(huì)保障價(jià)格法、農(nóng)地價(jià)格因素修正法、征地案例比較法、地價(jià)折中法、地價(jià)構(gòu)成法、剩余法和預(yù)期收益還原法[6]。這些方法為完善征地區(qū)片價(jià)提供了技術(shù)支持，但都存在缺陷。本研究將征地過程中涉及的三大利益主體——地方政府、農(nóng)民與土地開發(fā)商看作“理性經(jīng)濟(jì)人”[7]，在征地過程中為追求各自利益最大化，分別采用工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)剝離法、社會(huì)保障法以及成本逼近法對(duì)征地區(qū)片價(jià)進(jìn)行測(cè)算，最后運(yùn)用地價(jià)折中法綜合確定征地區(qū)片價(jià)。

1.3.1 工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)剝離法 在征地過程中，地方政府作為“理性經(jīng)濟(jì)人”，以追求社會(huì)穩(wěn)定和財(cái)政收入的最大化為目標(biāo)，地方政府代表國(guó)家行使征地權(quán)，希望以低價(jià)獲取土地。因此，采用工業(yè)基準(zhǔn)低價(jià)剝離法測(cè)算征地區(qū)片價(jià)較為合理。因?yàn)橄啾雀黝惤ㄔO(shè)用地的出讓價(jià)格，工業(yè)用地相對(duì)較低，站在地方政府的角度，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定應(yīng)當(dāng)不能超過由工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)剝離出的土地取得費(fèi)用[8]。工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)剝離法實(shí)際上是成本逼近法的逆運(yùn)算，具體公式如下：

土地取得費(fèi)用（征地區(qū)片價(jià)）=工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)-土地開發(fā)費(fèi)-土地開發(fā)利潤(rùn)-稅費(fèi)-利息-應(yīng)收歸國(guó)有部分土地增值收益

1.3.2 社會(huì)保障法 農(nóng)民是征地最直接受害者，屬于弱勢(shì)群體，但同樣作為“理性經(jīng)濟(jì)人”時(shí)，他們也希望盡可能獲取最多的征地補(bǔ)償費(fèi)用。征地使得農(nóng)民在失去耕種生產(chǎn)價(jià)值收益的同時(shí)，也失去了原有的就業(yè)途徑以及養(yǎng)老保障等生活保障及受教育保障。因此，站在農(nóng)民的角度，征地補(bǔ)償應(yīng)包括農(nóng)地的生產(chǎn)收益價(jià)值與社會(huì)保障價(jià)值，后者主要采取計(jì)算躉繳養(yǎng)老保險(xiǎn)的方式來(lái)確定。通過社會(huì)保障法測(cè)算征地區(qū)片價(jià)較為合理，能為農(nóng)民爭(zhēng)取更多的利益。具體公式如下：

區(qū)片綜合地價(jià)=農(nóng)地生產(chǎn)收益價(jià)格+社會(huì)保障價(jià)格

P2=Vc+Vs （4）

Vc=■ （5）

式（4）、式（5）中，Vc為農(nóng)地生產(chǎn)收益價(jià)格；a為農(nóng)地未來(lái)預(yù)期年凈收益；r為農(nóng)用地還原利率。本研究計(jì)算的主要是征收引起的對(duì)農(nóng)用地所有權(quán)的補(bǔ)償，而不僅僅是對(duì)承包權(quán)的補(bǔ)償，因此沒有根據(jù)30年承包價(jià)格進(jìn)行年期修正，直接按式（5）計(jì)算農(nóng)地生產(chǎn)收益價(jià)格。

Vs=∑Rj[（Yjm×bj+Yjm×cj）×■+Cje]/Aa （6）

式（6）中，Vs為單位面積社會(huì)保障價(jià)格，Rj為j年齡組人口所占比例，Yjm為j年齡組男性公民保險(xiǎn)費(fèi)躉繳金額基數(shù)，Yjw為j年齡組女性公民保險(xiǎn)費(fèi)躉繳金額基數(shù)，bj為男性人口占j年齡組總?cè)丝诘谋壤?，cj為女性人口占j年齡組總?cè)丝诘谋壤琈ji為j年齡組農(nóng)民月領(lǐng)取保險(xiǎn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，Mjo為j年齡組月保險(xiǎn)費(fèi)基數(shù)，Cje為j年齡組人均教育和再就業(yè)培訓(xùn)的費(fèi)用，Aa為人均耕地面積[9]。

1.3.3 成本逼近法 土地開發(fā)或使用單位是征地后土地的直接使用者和受益方，也是補(bǔ)償費(fèi)用和就業(yè)安置費(fèi)用的實(shí)際承擔(dān)者。在征地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地過程中，作為“理性經(jīng)濟(jì)人”，土地開發(fā)商以最終獲得土地改變用途后的增值收益最大化，即成本最小為目標(biāo)。因此，站在開發(fā)商的角度，采用成本逼近法，依據(jù)土地開發(fā)所耗費(fèi)的成本構(gòu)成來(lái)確定土地價(jià)格更合理。具體公式如下：

地價(jià)=土地征用費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+所有者權(quán)益

1.3.4 地價(jià)折中法 為從根本上解決征地補(bǔ)償偏低帶來(lái)的征地沖突問題，應(yīng)分別站在政府、農(nóng)民和房地產(chǎn)開發(fā)商的立場(chǎng)上綜合考慮其征地區(qū)片綜合地價(jià)，三方博弈的最終結(jié)果應(yīng)該介于3種算法之間，即在實(shí)際操作中可以運(yùn)用工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)剝離法、社會(huì)保障法以及成本逼近法求得的征地綜合地價(jià)的平均水平作為最終的征地綜合區(qū)片地價(jià)。具體公式為：

Pz=（P1+P2+P3）/3 （7）

2 實(shí)證研究

2.1 測(cè)算范圍及概況

鄂州市鄂城區(qū)位于湖北省東南部，是鄂州市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，截止2012年末，土地總面積為60 786 km2，其中耕地面積為24 100 km2。2012年總?cè)丝?01 836人，地區(qū)生產(chǎn)總值100.29億元，經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。本研究涉及的征地區(qū)片綜合地價(jià)測(cè)算范圍覆蓋鄂城區(qū)行政區(qū)劃范圍內(nèi)的全部集體農(nóng)用地，具體為鄂城區(qū)行政管轄范圍內(nèi)4個(gè)街道辦事處（古樓街道、鳳凰街道、西山街道、樊口街道）、9個(gè)鎮(zhèn)（長(zhǎng)港鎮(zhèn)、杜山鎮(zhèn)、澤林鎮(zhèn)、新廟鎮(zhèn)、燕磯鎮(zhèn)、碧石渡鎮(zhèn)、汀祖鎮(zhèn)、花湖鎮(zhèn)、楊葉鎮(zhèn)）、1個(gè)鄉(xiāng)（沙窩鄉(xiāng)）的農(nóng)用地（圖2）。

2.2 鄂城區(qū)征地區(qū)片的劃分

2.2.1 鄂城區(qū)統(tǒng)一年產(chǎn)值的確定 根據(jù)鄂城區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)資料和實(shí)地調(diào)查并咨詢當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)部門，鄂城區(qū)占主導(dǎo)地位的耕作制度為“油菜—中稻”，熟制主要為“一年兩熟”。2010-2012年間油菜平均產(chǎn)量為1 719 kg/hm2，中稻平均產(chǎn)量為7 219.5 kg/hm2。依據(jù)從高原則，2012年油菜市場(chǎng)價(jià)為4.61元/kg，中稻市場(chǎng)價(jià)為2.6元/kg。根據(jù)上述公式（1）得出鄂城區(qū)主導(dǎo)耕作制度下的農(nóng)作物年產(chǎn)值Vz為26 700元/hm2。經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)實(shí)地調(diào)查和咨詢鄂城區(qū)農(nóng)業(yè)部門，鄂城區(qū)普遍不存在附加經(jīng)營(yíng)情況，不需要進(jìn)行土地附加收益修正，因此鄂城區(qū)統(tǒng)一年產(chǎn)值Vt為26 700元/hm2。

2.2.2 鄂城區(qū)各測(cè)算單元統(tǒng)一年產(chǎn)值修正系數(shù)及年產(chǎn)值測(cè)算 影響土地價(jià)格的因素主要有一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素，由于多數(shù)征地都是發(fā)生在城市邊緣區(qū)，這使得區(qū)片綜合地價(jià)的影響因素更為繁多、復(fù)雜[10]。為解決數(shù)據(jù)資料不足、主觀因素和經(jīng)驗(yàn)判斷的影響，在實(shí)地調(diào)查、轉(zhuǎn)嫁咨詢綜合分析的基礎(chǔ)上，因地制宜，遴選出人均耕地?cái)?shù)量、規(guī)劃區(qū)位條件、農(nóng)民人均純收入、地形條件、距離鄂州市中心距離、財(cái)政收入等因素作為影響統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的修正因素。鄂城區(qū)征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及街道辦事處為基本單元，共劃分為14個(gè)單元。根據(jù)《湖北省征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整技術(shù)方案》規(guī)定，各測(cè)算單元之間統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)差距不超過10%，在“同地同價(jià)”原則下，充分考慮相鄰區(qū)及市內(nèi)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)平衡，經(jīng)商議確定鄂城區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)幅度為3%，下調(diào)幅度為0.09%。按照上、下調(diào)幅度值以及各因素權(quán)重值計(jì)算綜合修正系數(shù)，代入公式（3），得出鄂城區(qū)各測(cè)算單元的統(tǒng)一年產(chǎn)值（表2）。

2.2.3 鄂城區(qū)農(nóng)用地統(tǒng)一年產(chǎn)值等值區(qū)域劃分 采用ARCGIS自然間斷點(diǎn)分類功能對(duì)各測(cè)算單元進(jìn)行聚類分析。在聚類分析結(jié)果的基礎(chǔ)上，考慮與上一輪成果銜接和各區(qū)域之間平衡情況對(duì)聚類結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，將鄂城區(qū)農(nóng)用地劃分為3個(gè)等級(jí)（表3）。

2.3 鄂城區(qū)征地區(qū)片綜合地價(jià)測(cè)算

2.3.1 工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)剝離法 根據(jù)湖北省國(guó)土資源廳發(fā)布的鄂州市工業(yè)用途基準(zhǔn)地價(jià)表，2012年鄂州市工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)分為4級(jí)，一級(jí)地價(jià)為440元/m2，二級(jí)地價(jià)為338元/m2，三級(jí)地價(jià)為239元/m2，四級(jí)地價(jià)為204元/m2。本研究劃分的征地區(qū)片內(nèi)同時(shí)有幾個(gè)不同的級(jí)別，則取平均值（表4）。土地開發(fā)費(fèi)的獲取時(shí)點(diǎn)與本次征地區(qū)片價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)相接近，土地利息可以忽略不計(jì)。根據(jù)永業(yè)行（湖北）土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司提供的數(shù)據(jù)，土地開發(fā)費(fèi)為120～150元/m2（紅線外“五通”和紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”），而利潤(rùn)一般在8%～10%之間。根據(jù)湖北省財(cái)政廳、湖北省地方稅務(wù)局印發(fā)《湖北省耕地占用稅適用稅額標(biāo)準(zhǔn)》的有關(guān)規(guī)定，耕地占用稅標(biāo)準(zhǔn)為35元/m2。對(duì)于各項(xiàng)土地增值收益的量化方法尚無(wú)定論，參照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，增值稅實(shí)行四級(jí)超額、增值額與累進(jìn)稅率30%～60%之間（30%、40%、50%、60%）。

2.3.2 社會(huì)保障法 根據(jù)鄂城區(qū)3個(gè)等級(jí)的年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)（表5），土地還原利率采用2012年銀行一年期貸款利率為3.25%，計(jì)算得出鄂城區(qū)農(nóng)地生產(chǎn)收益價(jià)格Vc（表6）。據(jù)鄂城區(qū)2013年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2012年底全區(qū)總?cè)丝谶_(dá)601 836人，其中男性人口比例bj為52.58%，女性人口比例cj為47.42%，人均耕地面積為0.04 hm2，Mji為150元，月保險(xiǎn)費(fèi)基數(shù)Mjo統(tǒng)一取100，不分年齡組。在計(jì)算時(shí)，假設(shè)地方政府為被征地農(nóng)民投保到70歲為止，根據(jù)鄂城區(qū)男性平均年齡38歲和女性平均年齡39歲來(lái)投保，可得Yjm和Yjw分別為24 010元和26 150元（參照中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司的國(guó)壽金色夕陽(yáng)養(yǎng)老保險(xiǎn)A款費(fèi)率表，女性55歲領(lǐng)取，男性60歲領(lǐng)取，基本保額10 000元）。另外根據(jù)鄂城區(qū)的再就業(yè)培訓(xùn)費(fèi)用實(shí)際水平，將人均教育與再就業(yè)培訓(xùn)等費(fèi)用確定為800元/人，最終得出基于社會(huì)保障法的征地區(qū)片價(jià)（表5）。

2.3.3 成本逼近法 根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十七條，征收土地的按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。其中征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用（土地征用費(fèi)）包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。其中安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的4～6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的15倍。結(jié)合鄂城區(qū)實(shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，均按最高倍數(shù)取值，鄂城區(qū)3個(gè)等級(jí)的年產(chǎn)值參照表3，土地開發(fā)費(fèi)、利潤(rùn)、稅費(fèi)以及所有者權(quán)益（土地增值價(jià)）參照表4，得出地價(jià)（表6）。

2.3.4 征地區(qū)片綜合地價(jià)的測(cè)算結(jié)果對(duì)比分析 如表6所示，3種方法計(jì)算的征地綜合區(qū)片價(jià)都比實(shí)際補(bǔ)償價(jià)格高。其中工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)剝離法測(cè)算的價(jià)格要低于社會(huì)保障法測(cè)算的價(jià)格，原因在于站在地方政府的角度，作為“理性經(jīng)濟(jì)人”，希望以最低價(jià)格獲取土地比較低，而工業(yè)用地的出讓價(jià)格相對(duì)較低。而站在農(nóng)民的角度，社會(huì)保障法體現(xiàn)了土地的多重功能，在農(nóng)地生產(chǎn)收益價(jià)格的基礎(chǔ)上，考慮了失地農(nóng)民的養(yǎng)老保障等生活保障及受教育保障，相對(duì)實(shí)際補(bǔ)償補(bǔ)償價(jià)有較大提高。而站在開發(fā)商的角度獲得的地價(jià)最高。地價(jià)折中法測(cè)算的價(jià)格實(shí)際是介于農(nóng)地價(jià)格和轉(zhuǎn)用后的建設(shè)用地價(jià)格之間，既體現(xiàn)了土地的增值收益，也在一定程度上實(shí)現(xiàn)了增值收益在農(nóng)民、政府以及開發(fā)商之間的分配，更具合理性與可操作性。

3 結(jié)論與建議

征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的合理確定涉及諸多利益主體，而區(qū)片綜合地價(jià)是一個(gè)地區(qū)綜合地價(jià)的體現(xiàn)，為合理確定征地補(bǔ)償費(fèi)提供了重要的依據(jù)。本研究采用的工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)剝離法、社會(huì)保障價(jià)格法、成本逼近法、地價(jià)折中法分別從政府、農(nóng)民以及開發(fā)商的角度考慮到土地的最小成本與社會(huì)保障功能，能夠客觀地體現(xiàn)征地地價(jià)的基本涵義，在一定程度上保護(hù)了失地農(nóng)民合法權(quán)益，其方法具有可行性與可操作性，為解決征地沖突以及征地區(qū)片綜合價(jià)的制定提供參考。需要強(qiáng)調(diào)的是在實(shí)際操作過程中，結(jié)合不同地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、政策是否銜接、政府財(cái)力是否能承受以及被征地農(nóng)民是否能接受等方面，采用多種方法，取其優(yōu)點(diǎn)，并對(duì)各計(jì)算結(jié)果綜合考慮測(cè)算征地區(qū)片綜合地價(jià)。

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