“營改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)績效影響的實(shí)證研究

王彥藺 孟全省

【摘 要】2016年5月1日全面推行“營改增”稅收體制改革，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)產(chǎn)生了一定的影響。本文“營改增”前后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)進(jìn)行分析，認(rèn)為增值稅率、營業(yè)成本等多個(gè)因素均會(huì)影響企業(yè)稅負(fù)。進(jìn)而以部分房地產(chǎn)上市企業(yè)為樣本，通過多元線性回歸進(jìn)行實(shí)證分析，發(fā)現(xiàn)“營改增”對(duì)企業(yè)績效目前影響的顯著性不高，但“營改增”后企業(yè)的績效和稅負(fù)都有所上升，本文對(duì)此現(xiàn)象進(jìn)行了分析，并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)如何降低稅負(fù)和提高績效提出相關(guān)建議。

【關(guān)鍵詞】營改增；房地產(chǎn)業(yè)；企業(yè)績效；稅負(fù)

一、引言

“營改增”前，我國通過稅制改革建立起增值稅和營業(yè)稅并行的分稅制財(cái)稅體系促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但在后續(xù)執(zhí)行中，營業(yè)稅重復(fù)征收、企業(yè)稅負(fù)過重的弊端逐漸顯現(xiàn)。因此我國在“十二五”規(guī)劃中明確指出要擴(kuò)大增值稅征收范圍，相應(yīng)調(diào)減營業(yè)稅，制定相關(guān)稅收政策以期促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和服務(wù)業(yè)健康發(fā)展。經(jīng)過科學(xué)的研究與探索后，我國于2012年將上海市作為第一試點(diǎn)，針對(duì)交通運(yùn)輸業(yè)與部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)首次實(shí)施“營改增”制度，隨即擴(kuò)展到全國。2016年5月1日，我國將“營改增”進(jìn)一步擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，實(shí)現(xiàn)了“營改增”在各個(gè)行業(yè)的全面覆蓋。實(shí)行“營改增”的主要目的便是為了減少重復(fù)納稅環(huán)節(jié)，降低企業(yè)稅負(fù)，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。對(duì)比營業(yè)稅，增值稅針對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)的增值部分征稅，在不同的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中均按照規(guī)定稅率進(jìn)行增收，當(dāng)增值部分不發(fā)生改變時(shí)，稅收額也不會(huì)發(fā)生變動(dòng)，可以有效避免逃稅和重復(fù)征稅。但根據(jù)學(xué)者的研究結(jié)果顯示，在之前各個(gè)試點(diǎn)行業(yè)展開實(shí)行的過程中，稅負(fù)和績效表動(dòng)情況各不相同，那么“營改增”對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的影響究竟如何？房地產(chǎn)業(yè)為我國經(jīng)濟(jì)的快速增長做出了貢獻(xiàn)，是國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，而“營改增”的實(shí)行在行業(yè)內(nèi)無疑是一場重大變革，成為理論界關(guān)注的焦點(diǎn)。因此對(duì)于“營改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)和企業(yè)績效的影響，需要進(jìn)行一定的分析。

二、文獻(xiàn)綜述

房地產(chǎn)企業(yè)開始實(shí)行“營改增”的時(shí)點(diǎn)較晚，但由于其對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性，不少學(xué)者做了相關(guān)預(yù)測(cè)。彭曉潔等[1]根據(jù)相關(guān)模型預(yù)測(cè)“營改增”后所有樣本公司的稅負(fù)均有不同程度的上升。黃玲[2]通過計(jì)算則認(rèn)為實(shí)行“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響不大。而嚴(yán)榮[3]對(duì)上海市房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行研究后，認(rèn)為推行“營改增”會(huì)減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，并且大企業(yè)減稅幅度高于小規(guī)模企業(yè)。那么“營改增”帶給房地產(chǎn)業(yè)的影響實(shí)際是如何呢？余淑均[4]通過分析房地產(chǎn)業(yè)的物料成本與銷售收入之間的關(guān)系，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”前后稅負(fù)進(jìn)行對(duì)比，認(rèn)為稅改后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)得到了減輕。李釗[5]計(jì)算了“營改增”對(duì)增值稅、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅的影響后，認(rèn)為“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的整體稅負(fù)影響喜憂摻半。曹詩文等[6]針對(duì)“營改增”實(shí)施前后的房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)分析，計(jì)算出了不同進(jìn)項(xiàng)稅可抵扣比例下的稅負(fù)平衡無差別點(diǎn)，認(rèn)為“營改增”對(duì)稅負(fù)的影響在于進(jìn)項(xiàng)稅可抵扣比例。綜上所述，關(guān)于“營改增”對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)影響的研究還有很多，但有關(guān)企業(yè)績效影響研究仍需補(bǔ)充。而“營改增”對(duì)于企業(yè)績效的影響，根據(jù)柴小鶯[7]通過最小二乘法和消除法對(duì)稅改后上市公司數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，認(rèn)為增值稅稅率是影響服務(wù)業(yè)績效的三大因素之一。所以本文將在分析“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)影響的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步研究對(duì)企業(yè)績效的影響。

三、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”前后稅負(fù)分析

在未實(shí)行營改增前，房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)稅稅率為5%。營改增后的增值稅計(jì)稅方法分為一般計(jì)稅法和小規(guī)模計(jì)稅法，稅率分別為11%和5%。營改增之后的新項(xiàng)目采用一般計(jì)稅法，之前的老項(xiàng)目可以在兩種計(jì)稅方法之間進(jìn)行選擇。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)小規(guī)模納稅人，或采取簡易征稅辦法納稅人，改動(dòng)前后的營業(yè)稅和增值稅從稅率上看沒有區(qū)別，但是在實(shí)行征收增值稅后，可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，理論上實(shí)際稅負(fù)會(huì)有所減輕。本文研究主要針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)增值稅一般納稅人，并假設(shè)老項(xiàng)目均采用一般計(jì)稅法，即稅率為11%。用R表示營業(yè)收入，C表示營業(yè)成本，r表示成本中可抵扣金額比例，可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅率均為17%，城建稅、教育費(fèi)附加合計(jì)為10%?！盃I改增”前應(yīng)交營業(yè)稅額為5%R；實(shí)行后應(yīng)交銷項(xiàng)稅額為R÷（1+11%）*11%，能夠抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額17%Cr，因此應(yīng)交增值稅額為9.9%R-17%Cr?？捎?jì)算兩者的差額為4.9%R-17%Cr，如果想達(dá)到實(shí)行“營改增”減輕企業(yè)稅負(fù)的目的，那么其差額應(yīng)當(dāng)小于0，即Cr/R>0.3。雖然計(jì)算不完全準(zhǔn)確，但是我們?nèi)钥梢苑治龀鲈鲋刀愄娲M(fèi)稅后能否減輕企業(yè)稅負(fù)受各種因素的影響，如增值稅稅率、營業(yè)成本、進(jìn)項(xiàng)稅可抵扣比例等，需要企業(yè)采取多方措施進(jìn)行應(yīng)對(duì)。

四、“營改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)績效影響的實(shí)證研究

（一）樣本選取

2016年全面實(shí)行“營改增”時(shí)才將房地產(chǎn)業(yè)納入改革行列，因此以2016年作為時(shí)間分界線，為保證數(shù)據(jù)的有效性和準(zhǔn)確性，本文將選取在2013-2017年間經(jīng)營狀況良好、符合最新“營改增”規(guī)定的銷售或租賃不動(dòng)產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的部分房地產(chǎn)上市企業(yè)為樣本。

（二）數(shù)據(jù)來源

所有數(shù)據(jù)均來自巨潮資訊網(wǎng)與國泰君安數(shù)據(jù)庫。數(shù)據(jù)均采用SPSS17.0與Excel軟件進(jìn)行統(tǒng)一分析處理。

（三）指標(biāo)選取

托賓Q值、凈資產(chǎn)收益率、每股收益等均可反映企業(yè)績效水平，通過對(duì)比后本文選取每股收益（EPS）作為公司績效的衡量指標(biāo)。EPS是相關(guān)信息使用者據(jù)以評(píng)估企業(yè)盈利能力、預(yù)測(cè)企業(yè)發(fā)展?jié)撃堋⒆龀鼋?jīng)濟(jì)決策的重要財(cái)務(wù)指標(biāo)之一，不僅能夠反映企業(yè)盈利能力，還有利于橫向比較[7]。根據(jù)其他學(xué)者的研究成果[8-10]，本文選取每股經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流、每股凈資產(chǎn)與總資產(chǎn)作為模型控制變量，稅收比例作為模型自變量。

1、稅收比例（TR）。即企業(yè)繳納所有稅額之和在營業(yè)收入中的占比，由于企業(yè)當(dāng)期所發(fā)生的各項(xiàng)稅費(fèi)的具體金額難以獲得，因此本文以現(xiàn)金流量表中“支付的各項(xiàng)稅費(fèi)”項(xiàng)目與利潤表中的“所得稅”之差進(jìn)行稅負(fù)估算。

2、每股經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流（CFPS）。該指標(biāo)是指經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量與總股數(shù)之比，用來反映企業(yè)支付股利和資本支出的能力?！盃I改增”必將會(huì)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營、籌資、投資造成影響，同時(shí)CFPS也會(huì)影響EPS，所以選其作為控制變量。

3、每股凈資產(chǎn)（NAPS）。該指標(biāo)是指股東權(quán)益與總股數(shù)的比率。為增強(qiáng)可比性和科學(xué)性，防止各公司間的每股收益在比較過程中受到各股含金量影響，本文選擇每股凈資產(chǎn)為控制變量。

4、總資產(chǎn)（Ln ASSET）。公司總資產(chǎn)量的大小代表公司規(guī)模，其必定會(huì)對(duì)每股收益造成影響，因此將其作為控制變量，同時(shí)總資產(chǎn)數(shù)值一般較大，直接放入模型易影響回歸效果，本文以Ln ASSET形式表示。

5、營改增政策的執(zhí)行（CHANGE）。設(shè)置政策執(zhí)行的虛擬變量，執(zhí)行后為1，執(zhí)行前為0。

建立績效分析回歸模型如下：

Y=α1TR+α2CFPS+α3NAPS+α4Ln ASSET+α5CHANGE+c+ξ

（四）描述性統(tǒng)計(jì)分析

根據(jù)表1可得知，在“營改增”政策實(shí)施之前，房地產(chǎn)企業(yè)平均EPS一直在波動(dòng)，而政策實(shí)施后EPS呈上漲趨勢(shì)，而平均TR在政策實(shí)施前后同平均EPS變化情況相同，同時(shí)可以看出在“營改增”后EPS比之前要高，但是同樣稅負(fù)比例也大于稅改前的比例值，“營改增”可能增加了企業(yè)的稅負(fù)。

另外值得注意的是，根據(jù)圖1可以清晰的看出在政策實(shí)施前，平均EPS與TR的波動(dòng)趨勢(shì)是反方向變動(dòng)的，而“營改增”后，二者變化方向相同，均呈上漲狀態(tài)。那么每股收益是否受到稅負(fù)比例的影響以及如何影響？本文運(yùn)用多元回歸模型進(jìn)一步分析。

（五）回歸分析

1、線性回歸模型分析。根據(jù)上述樣本的數(shù)據(jù)，本文運(yùn)用SPSS17.0軟件進(jìn)行多元線性回歸，得出的回歸結(jié)果如表2所示。由回歸結(jié)果可以看出，總資產(chǎn)在5%的置信水平下通過，說明總資產(chǎn)值對(duì)企業(yè)績效的影響比較顯著，并且是正向促進(jìn)的影響。每股經(jīng)營凈資產(chǎn)在10%的置信水平下通過，對(duì)企業(yè)績效也會(huì)產(chǎn)生一定的影響。稅負(fù)比率和營改增政策與企業(yè)績效呈反方向變動(dòng)，說明“營改增”的執(zhí)行會(huì)使企業(yè)績效有所下降，但二者的檢驗(yàn)p值均沒有通過0.05的顯著性檢驗(yàn)，“營改增”目前對(duì)企業(yè)績效影響不顯著。

2、“營改增”前績效影響因素分析。根據(jù)上文對(duì)表1的分析，在“營改增”前后稅負(fù)比例同每股收益的變動(dòng)趨勢(shì)是相反的，因此本文對(duì)樣本營改增前后分別進(jìn)行回歸分析。表3為2013-2015年數(shù)據(jù)的回歸結(jié)果，結(jié)果顯示總資產(chǎn)值和每股經(jīng)營凈活動(dòng)現(xiàn)金流量對(duì)企業(yè)績效的影響顯著，稅負(fù)與企業(yè)績效的變動(dòng)方向相反，且檢驗(yàn)p 值未通過0.05 的顯著性檢驗(yàn)，影響不顯著。

3、“營改增”后績效影響因素分析。表4是2016-2017年“營改增”后數(shù)據(jù)的回歸結(jié)果，結(jié)果顯示相對(duì)于政策執(zhí)行前R2增加，模型擬合度相對(duì)提升。總資產(chǎn)值對(duì)企業(yè)績效的影響仍然顯著，而每股經(jīng)營凈活動(dòng)現(xiàn)金流量的影響不再顯著。同時(shí)稅負(fù)比例與每股收益正相關(guān)，較之前相反的變動(dòng)趨勢(shì)有很大的不同。

（六）回歸結(jié)果原因分析

目前多方面的研究成果表明，稅負(fù)比例與企業(yè)績效呈負(fù)相關(guān)相關(guān)系，本文對(duì)“營改增”前后整體的而回歸分析結(jié)果也印證了此觀點(diǎn)。實(shí)行“營改增”的目的就是為了減低企業(yè)稅負(fù)，提高企業(yè)績效。根據(jù)本文的分析結(jié)果來看，“營改增”后企業(yè)的每股收益的確具有上升趨勢(shì)，然而企業(yè)稅負(fù)卻出現(xiàn)不降反增的現(xiàn)象。其具體原因分析如下：

1、企業(yè)績效的增加：國家對(duì)于2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以在簡易計(jì)稅法和一般計(jì)稅法之間進(jìn)行選擇，企業(yè)可以計(jì)算兩種不同稅率的稅額后選擇稅金較少的計(jì)稅方法。增值稅是價(jià)外稅，能夠取得增值稅專用發(fā)票的成本和費(fèi)用都以不含稅價(jià)格計(jì)入成本或費(fèi)用，將增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額從中抽離出來，但利潤不受影響，因此盈利增加。

2、企業(yè)稅負(fù)的增加：雖然在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行“營改增”前，我國在相應(yīng)的試點(diǎn)已經(jīng)實(shí)行并逐步完善增值稅抵扣鏈，但在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行實(shí)施時(shí)，仍存在部分增值稅抵扣法發(fā)票較難獲得的現(xiàn)象，進(jìn)項(xiàng)稅可抵扣額的減少，必將加重企業(yè)稅負(fù)。其次企業(yè)內(nèi)部還未完全適應(yīng)“營改增”體制，相關(guān)措施采取不到位。同時(shí)，較營業(yè)稅相比，增值稅在流轉(zhuǎn)過程中的確避免了重復(fù)征稅，同時(shí)可抵扣的制度也減少了應(yīng)繳稅額，在企業(yè)所得稅計(jì)算前能扣除的稅額減少，同時(shí)增值稅屬價(jià)內(nèi)稅不可稅前扣除，因此也會(huì)增加了企業(yè)所得稅。

五、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”相關(guān)建議

“營改增”后，房地產(chǎn)業(yè)能否較之營業(yè)稅稅負(fù)降低，取決于增值稅稅率、營業(yè)成本、進(jìn)項(xiàng)稅可抵扣比例等多種因素，變化具有不確定性。對(duì)于如何抓住“營改增”的機(jī)會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負(fù)、提高績效，可采取以下積極措施：

（一）完善增值稅發(fā)票管理工作

在增值稅銷項(xiàng)稅額既定的情況下，可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額越少，則企業(yè)稅負(fù)越重。房地企業(yè)應(yīng)一改征收營業(yè)稅模式下不索要增值稅發(fā)票的現(xiàn)象，并加強(qiáng)對(duì)其的管理，使發(fā)票能夠有效抵扣。此外，針對(duì)企業(yè)在其他難以取得允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票的方面，國家要繼續(xù)完善“營改增”相應(yīng)規(guī)定。

（二）將不同稅率的業(yè)務(wù)分開核算。

房地產(chǎn)業(yè)除了銷售和租賃不動(dòng)產(chǎn)外，還會(huì)涉及部分物業(yè)管理、中介服務(wù)等，所使用的稅率為11%、6%等。根據(jù)《增值稅暫行條例》第三條規(guī)定，納稅人兼營不同稅率的貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)分別核算不同稅率貨物或應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額，未分別核算銷售額的，從高適用稅率。當(dāng)企業(yè)兼營適用不同稅率業(yè)務(wù)時(shí)，如若沒有分開核算，將全部按照最高稅率征收增值稅，必定增加企業(yè)稅負(fù)，降低企業(yè)績效。因此對(duì)于不同種業(yè)務(wù)，企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)做好管理，核算分明。

（三）把握國家政策，做好企業(yè)稅務(wù)規(guī)劃。

房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行“營改增”的時(shí)間不長，國家制定了相應(yīng)的過渡政策來幫助企業(yè)適應(yīng)新的稅收模式，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員的培訓(xùn)，對(duì)增值稅會(huì)計(jì)核算制度與流程進(jìn)行全面了解。積極利用國家政策，對(duì)老項(xiàng)目選擇較少稅額的計(jì)稅方法，利用與部分行業(yè)17%的稅率差，增加增值稅進(jìn)項(xiàng)額，同時(shí)做好增值稅發(fā)票管理。

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