不能再無(wú)果而終聚焦打擊“捂盤(pán)惜售”之難

本刊記者 易娛竹

不能再無(wú)果而終聚焦打擊“捂盤(pán)惜售”之難

本刊記者 易娛竹

10月14日，繼前期通報(bào)部分違規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)之后，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部再出重拳規(guī)范房企經(jīng)營(yíng)行為凈化市場(chǎng)環(huán)境。

住建部在《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》中對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的9種不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為做了明確界定：一類(lèi)是誤導(dǎo)、欺詐、炒作行為，包括發(fā)布虛假信息和廣告、捏造或者散布謠言等；另一類(lèi)是違法違規(guī)銷(xiāo)售行為，包括未取得預(yù)售許可證銷(xiāo)售商品房、變相收取定金預(yù)訂款、捂盤(pán)惜售、暗中加價(jià)收費(fèi)、捆綁搭售、“一房多賣(mài)”等。

而在10月份的前兩周，全國(guó)多地的住建部門(mén)都在以突擊檢查等多種方式，揪出那些捂盤(pán)惜售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們。北京的三個(gè)樓盤(pán)，國(guó)銳金頂、公園懿府以及位于通州核心區(qū)的京貿(mào)國(guó)際城，杭州的萬(wàn)科大家世紀(jì)之光，南京的華新城項(xiàng)目，深圳的華業(yè)玫瑰四季，都被查出有捂盤(pán)惜售的嫌疑。

“捂盤(pán)惜售”，再次走進(jìn)人們視線(xiàn)的焦點(diǎn)。

（一）捂盤(pán)惜售，違法成本太低

捂盤(pán)惜售并非今日才有。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，房市行情好的時(shí)候，房企就會(huì)想任性一把，他們認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)漲，當(dāng)前價(jià)格偏低，就這么賣(mài)了太虧。

甚至，從2006年至今十年，捂盤(pán)惜售行為從未遠(yuǎn)離新聞報(bào)道的視線(xiàn)，其間也有多地住建部門(mén)多次查處此類(lèi)行為。

“2006年，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的‘國(guó)六條’的第四條就明確規(guī)定，對(duì)捂盤(pán)惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度?！北本﹣?lái)碩律師事務(wù)所主任李文謙說(shuō)。

2010年，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，指出要加大對(duì)捂盤(pán)惜售等違規(guī)行為的處罰力度。隨后，住建部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確：取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋的價(jià)格，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。

“國(guó)務(wù)院的‘新國(guó)十條’要求加大曝光和處罰力度，問(wèn)題嚴(yán)重的要取消經(jīng)營(yíng)資格，對(duì)存在違法違規(guī)行為的要追究相關(guān)人員的責(zé)任?！崩钗闹t說(shuō)。

然而，捂盤(pán)惜售仍然層出不窮。為何會(huì)如此？

原因在于，“新國(guó)十條”規(guī)定“加大處罰力度”“取消經(jīng)營(yíng)資格”“追究相關(guān)人員的責(zé)任”等沒(méi)有一條能夠落實(shí)兌現(xiàn)。

“到現(xiàn)在為止，我們還沒(méi)有看到哪個(gè)開(kāi)發(fā)商因?yàn)槲姹P(pán)惜售受到了地方政府的嚴(yán)懲。”知名時(shí)評(píng)人何帆說(shuō)，出臺(tái)針對(duì)捂盤(pán)惜售的治理政策，開(kāi)發(fā)商看在眼里，并不害怕，而是感到高興。比如有一次，有一個(gè)地方政府出臺(tái)一個(gè)專(zhuān)門(mén)治捂盤(pán)的政策，只要捂盤(pán)惜售，就重罰開(kāi)發(fā)商一萬(wàn)塊錢(qián)。這個(gè)政策出來(lái)之后，開(kāi)發(fā)商肯定感到的不是恐懼，而是終于放心了，因?yàn)樽疃嘁簿土P一萬(wàn)塊錢(qián)。這樣的處罰額度跟開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)后獲取的利潤(rùn)相比，不值得一提。

發(fā)改委曾經(jīng)下發(fā)過(guò)《關(guān)于商品房明碼標(biāo)價(jià)檢查查出問(wèn)題處理意見(jiàn)的函》，其中表示，未一次性公開(kāi)全部銷(xiāo)售房源的，建議按每套5000元罰款處罰。罰款力度提高了不少，但是函在法律上并沒(méi)有強(qiáng)制性。

“由于違法違規(guī)成本較低，目前相關(guān)部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售的處罰力度不足以阻止開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售的沖動(dòng)。”李文謙說(shuō)。

（二）難以界定的“捂盤(pán)惜售”

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，在查處捂盤(pán)惜售行為時(shí)，還有一個(gè)難點(diǎn)值得關(guān)注，那就是捂盤(pán)惜售并非是一個(gè)法律意義上的詞匯，法律法規(guī)層面沒(méi)有這個(gè)詞，也沒(méi)有相關(guān)法律法規(guī)非常具體地就何為“捂盤(pán)惜售”進(jìn)行解釋。

“拿了預(yù)售許可證卻不賣(mài)房，這是很典型的捂盤(pán)惜售，因?yàn)橄嚓P(guān)法律法規(guī)規(guī)定必須在拿到預(yù)售許可證后的一定期限內(nèi)一次性推盤(pán)。但是還有很多變相的行為，算不算捂盤(pán)惜售，應(yīng)不應(yīng)該處罰？”樓建波表示。

今年10月初，杭州市住房保障與房產(chǎn)管理局責(zé)令杭州萬(wàn)科大家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司限期整改，原因是，該公司對(duì)錢(qián)江之光名城項(xiàng)目3幢、10幢、11幢捂盤(pán)惜售，該小區(qū)2016年7月取得蕭售許字（2016）第059號(hào)《商品房預(yù)售證》，但截至信息發(fā)布當(dāng)日，該公司未將上述已許可預(yù)售房源中的住宅對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售。

“出現(xiàn)這種情況，主要是由于我們的銷(xiāo)售人員在和監(jiān)管部門(mén)溝通時(shí)，表述存在一定問(wèn)題，導(dǎo)致監(jiān)管部門(mén)出現(xiàn)誤解。但這也能使得我們的工作更加規(guī)范，盡量消除可能出現(xiàn)誤解的情況?！比f(wàn)科杭州公關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

萬(wàn)科杭州的公關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，杭州市住建局在10月7日約談萬(wàn)科杭州相關(guān)負(fù)責(zé)人，但是由于當(dāng)時(shí)萬(wàn)科杭州的骨干成員都在外地培訓(xùn)，就派了銷(xiāo)售部門(mén)的一位負(fù)責(zé)人去參加約談。

“這位銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人在回答問(wèn)題時(shí)，主要從自身工作的角度來(lái)進(jìn)行回答，使用了‘推盤(pán)節(jié)奏’等詞語(yǔ)，讓監(jiān)管部門(mén)工作人員誤以為這個(gè)項(xiàng)目是分批銷(xiāo)售的，誤認(rèn)為我們存在捂盤(pán)銷(xiāo)售的情況?！比f(wàn)科杭州公關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，萬(wàn)科從來(lái)沒(méi)有說(shuō)對(duì)于已經(jīng)拿到預(yù)售許可證的房屋不予銷(xiāo)售，實(shí)際情況是，這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)前主要推的是某幾棟樓，有個(gè)工作重點(diǎn)和工作側(cè)重，但有側(cè)重并不是說(shuō)其他幾棟樓就不賣(mài)。

可是，捂盤(pán)惜售，和“按照‘推盤(pán)節(jié)奏’來(lái)分批銷(xiāo)售”有區(qū)別嗎？

四種變相捂盤(pán)

樓建波列舉了兩種情況：一是大幅提高售價(jià)，導(dǎo)致沒(méi)有人購(gòu)買(mǎi)，從而拉長(zhǎng)銷(xiāo)售周期的行為；二是明明沒(méi)賣(mài)卻說(shuō)賣(mài)完了，或者簽假合同以減少可售房源，即當(dāng)開(kāi)發(fā)商覺(jué)得自己的價(jià)格定低了，就私下跟員工簽訂假的購(gòu)房合同，說(shuō)房子賣(mài)完了，再過(guò)一陣子讓員工退房，再高價(jià)出售。

“這兩種情況造成的既定事實(shí)都是有房不賣(mài)，但是能否稱(chēng)得上捂盤(pán)惜售，業(yè)界并無(wú)定論，也因而目前查的

大都是拿了預(yù)售許可證卻不賣(mài)房的情況?！睒墙úㄕf(shuō)。

位于上海的保利翡麗華庭項(xiàng)目，今年年中就出現(xiàn)過(guò)開(kāi)發(fā)商在和購(gòu)房者簽訂合同時(shí)，要求購(gòu)房者在房款基礎(chǔ)上多繳納40萬(wàn)元的裝修金的情況。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商突然加價(jià)就是想要逼退購(gòu)房者，留著房子以后提價(jià)，因?yàn)楫?dāng)時(shí)保利翡麗華庭的售價(jià)低于周邊新出讓土地的樓面價(jià)。

李文謙則介紹說(shuō)，他在多年的執(zhí)業(yè)過(guò)程中還發(fā)現(xiàn)另外兩種變相捂盤(pán)的方式，一是后續(xù)房源轉(zhuǎn)售為租，二是晚領(lǐng)證分批拿。

“有的開(kāi)發(fā)商將一些項(xiàng)目的后續(xù)房源轉(zhuǎn)售為租，待租客撤離后，重新翻新外立面和內(nèi)部裝潢，再高價(jià)出售，有的甚至就帶租約出售。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，這種變相捂盤(pán)方式不但可以延長(zhǎng)銷(xiāo)售周期，而且還可以拿租金來(lái)償還銀行利息?！崩钗闹t說(shuō)。

至于晚領(lǐng)證分批拿的情況，李文謙解釋說(shuō)，是指開(kāi)發(fā)商盡可能地拖延拿預(yù)售許可證的時(shí)間，或是分次分批的拿證，以此拉長(zhǎng)銷(xiāo)售周期。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士透露，分批拿預(yù)售許可證，可謂是開(kāi)發(fā)商普遍使用的、靈活調(diào)整推盤(pán)節(jié)奏方法。尤其是在樓市上漲周期內(nèi)，很多開(kāi)發(fā)商通常都是一次只為少量房屋申請(qǐng)預(yù)售許可證，每次開(kāi)盤(pán)后都可以造成“日光”的結(jié)果，這樣后續(xù)推盤(pán)時(shí)可以順勢(shì)漲價(jià)。

開(kāi)發(fā)商怎么才能分批拿預(yù)售許可證？前述人士稱(chēng)，因?yàn)椤冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，要獲取預(yù)售許可證必須滿(mǎn)足“投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”等多個(gè)條件。

公開(kāi)資料顯示，北京市住建委2013年還發(fā)布預(yù)售新規(guī)，建筑項(xiàng)目為7層及以下的，需要主體結(jié)構(gòu)封頂才能辦理預(yù)售許可、對(duì)外銷(xiāo)售；8層及以上的，要完成至少規(guī)劃中一半的層數(shù)，并且不低于7層才能申請(qǐng)預(yù)售。

“只要不能滿(mǎn)足任何一個(gè)條件，都無(wú)法拿證，那么多條件，開(kāi)發(fā)商可以靈活掌握?！鼻笆霾辉妇呙臉I(yè)內(nèi)人士表示。

捂盤(pán)并非根源

記者查詢(xún)公開(kāi)資料發(fā)現(xiàn)，在國(guó)家層面雖沒(méi)有關(guān)于捂盤(pán)惜售的具體定義，但合肥在2008年出臺(tái)了的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市商品房預(yù)（銷(xiāo)）售管理工作的通知》中，明確規(guī)定了屬于捂盤(pán)惜售的五種情況。

如果開(kāi)發(fā)商存在“以超出周邊樓盤(pán)數(shù)倍的畸高價(jià)格掛牌，且在一年內(nèi)單幢樓盤(pán)銷(xiāo)售率不到5%的”“對(duì)已達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不申報(bào)預(yù)售許可，經(jīng)房地產(chǎn)行

政主管部門(mén)《行政告知書(shū)》敦促后，仍不申報(bào)的”等情況，都屬于合肥市認(rèn)定的捂盤(pán)惜售行為。

“即便是地方這樣的細(xì)則，開(kāi)發(fā)商也很容易規(guī)避掉?！狈慨a(chǎn)專(zhuān)家陳寶存認(rèn)為。

在樓建波看來(lái)，當(dāng)前情況下，要想盡量減少開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售的行為，可以考慮的解決途徑有兩個(gè)：一是從法律層面明確捂盤(pán)惜售的定義；二是政府部門(mén)在出讓土地時(shí)，在出讓合同中明確約定，必須在多久之內(nèi)開(kāi)發(fā)完，銷(xiāo)售環(huán)節(jié)不得出現(xiàn)哪些情況。

樓建波還建議，減少捂盤(pán)惜售的行為，除了從罰的角度考慮，還可以加大“查”的力度，也就是說(shuō)，加大查處的頻率，不定時(shí)的查，提高監(jiān)管對(duì)開(kāi)發(fā)商的威懾力。

“否則在當(dāng)前情況下，打擊捂盤(pán)惜售的精神很難貫徹下去?！睒墙úㄕf(shuō)。

此外，樓建波和陳寶存均表示，捂盤(pán)惜售并非導(dǎo)致當(dāng)前房?jī)r(jià)快速上漲的根源。

“從目前的情況來(lái)看，在一線(xiàn)城市，即便是開(kāi)發(fā)商把捂著的房子都賣(mài)了，也處于供不應(yīng)求的狀態(tài)?！标悓毚嬲J(rèn)為。

因而，在陳寶存看來(lái)，與捂盤(pán)相比，更嚴(yán)重的問(wèn)題是捂地，有的開(kāi)發(fā)商拿到土地后坐等升值遲遲不開(kāi)發(fā)。

“要想扼制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，更應(yīng)該從增加土地供應(yīng)的角度來(lái)解決問(wèn)題?！标悓毚嬲J(rèn)為。

（三）捂地比捂盤(pán)更應(yīng)該“嚴(yán)打”

治理捂盤(pán)惜售是比較難，但是也不像我們說(shuō)的那么難。為什么捂盤(pán)惜售一直沒(méi)有能夠治理下去呢？這可能跟沒(méi)有下決心有關(guān)，板子雖然已經(jīng)高高舉起來(lái)，但只是輕輕落下。

據(jù)一家機(jī)構(gòu)發(fā)布的一項(xiàng)研究報(bào)告稱(chēng)，國(guó)內(nèi)知名開(kāi)發(fā)商于2003年至2009年上半年間獲得的住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地塊占43%，剩余57%的土地尚未形成實(shí)際供應(yīng)，其中27%的土地“待開(kāi)發(fā)”，30%的土地“規(guī)劃在建”。正是大量已出讓的土地沒(méi)有轉(zhuǎn)化為商品住宅而上市，造成了樓市短期供應(yīng)的緊缺，形成了“地荒”假象。開(kāi)發(fā)商由捂盤(pán)到捂地，在全國(guó)范圍內(nèi)造成地荒假象，不斷升級(jí)的招數(shù)給消費(fèi)者帶來(lái)了巨大的損害。

捂地使得供求關(guān)系混亂。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們?cè)诠┣箨P(guān)系上花了大氣力，使得供求關(guān)系失衡。消費(fèi)者們因?yàn)閾?dān)心供求關(guān)系進(jìn)一步失衡會(huì)導(dǎo)致他們買(mǎi)房更加困難，因此都匆忙入市。

捂盤(pán)惜售只是在短時(shí)間之內(nèi)讓房?jī)r(jià)上漲，消費(fèi)者多花一部分錢(qián)也能夠買(mǎi)到，但是捂地對(duì)消費(fèi)者不僅帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的壓力，而且會(huì)更多帶來(lái)心理上的恐慌，不利于社會(huì)安定。從另一個(gè)層面來(lái)講，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商捂地被揭穿，廣大的消費(fèi)者都給予了極大的關(guān)注，引起了社會(huì)輿論的極大不滿(mǎn)，在這種情況下政府部門(mén)一定會(huì)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商施壓，屆時(shí)開(kāi)發(fā)商的如意算盤(pán)很有可能落空，落得個(gè)偷雞不成蝕把米的下場(chǎng)。

有一些開(kāi)發(fā)商有這樣的一些觀點(diǎn)來(lái)混淆視聽(tīng)，他就表示捂盤(pán)惜售就是自己的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)行為，這是我自己的事情，你管不著。實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商混淆了正常的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和特殊的擾亂市場(chǎng)秩序，如果我們不重視在房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)的捂盤(pán)惜售的行為，那么它可能也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)出現(xiàn)癌變。

第一，這種行為鼓勵(lì)了房地商不是正常地去蓋房子，去關(guān)心自己的房子質(zhì)量和服務(wù)，就剩下關(guān)心囤地和捂盤(pán)了，最后就變成了房地產(chǎn)商的商業(yè)模式，變成了“倒?fàn)敗钡纳虡I(yè)模式。第二，這種行為使得市場(chǎng)秩序發(fā)生了混亂，就是大家現(xiàn)在搞不清楚，到底是正常的價(jià)格在上漲，還是由于需求拉動(dòng)了價(jià)格在上漲？還是由于人為的使得價(jià)格在上漲？在這個(gè)時(shí)候，實(shí)際上是對(duì)市場(chǎng)提出了非?；靵y的信號(hào)，因此這個(gè)問(wèn)題不去治理，會(huì)對(duì)市場(chǎng)秩序帶來(lái)非常壞的信號(hào)。

不過(guò)，當(dāng)我們要實(shí)實(shí)在在開(kāi)始治理它的時(shí)候，還有一些基礎(chǔ)工作要做，比如，捂盤(pán)惜售和正常的銷(xiāo)售行為，銷(xiāo)售進(jìn)度的掌控有什么區(qū)別？如果它影響了市場(chǎng)信號(hào)，那么哪些行為真正的影響市場(chǎng)信號(hào)，破壞了市場(chǎng)正常的經(jīng)濟(jì)秩序。要把這些界定清楚了，我們才可以執(zhí)行，而且執(zhí)行的時(shí)候一定要?jiǎng)诱娓竦?，下決心重罰，而不是一萬(wàn)塊錢(qián)兩萬(wàn)塊錢(qián)，那對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)真是九牛一毛。

而且，從整治“捂地”下手，才能治好“捂盤(pán)”。不管從消費(fèi)者還是從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，捂地比捂盤(pán)更為可怕。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，監(jiān)管部門(mén)應(yīng)該及時(shí)掌握一線(xiàn)的數(shù)據(jù)和信息，監(jiān)管已經(jīng)賣(mài)出的土地按照合同中的條件進(jìn)入市場(chǎng)運(yùn)行中，嚴(yán)防開(kāi)發(fā)商囤地，給那些囤地的開(kāi)發(fā)商施以限期開(kāi)發(fā)壓力，依照規(guī)定從嚴(yán)懲罰囤地開(kāi)發(fā)商，獎(jiǎng)勵(lì)誠(chéng)信開(kāi)發(fā)商，保護(hù)市場(chǎng)信心。