房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)防范

楊軍

稅收籌劃可以為企業(yè)增加經(jīng)濟(jì)效益，因此，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，但稅收籌劃所蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)卻沒(méi)有得到企業(yè)的足夠重視。當(dāng)前，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的調(diào)控，房企面臨較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，房地產(chǎn)企業(yè)只有在遵守國(guó)家稅收法規(guī)的前提下做好稅收籌劃，才能減少納稅成本，增加企業(yè)利潤(rùn)。

1 稅收籌劃的概念及特點(diǎn)

稅收籌劃即在法律規(guī)定許可的范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)活動(dòng)的事先籌劃和安排，盡可能取得節(jié)稅的經(jīng)濟(jì)利益。稅收籌劃具有3個(gè)特點(diǎn)：合法性、超前性和目的性。

1.1 合法性

稅收籌劃要符合國(guó)家稅法，在稅法允許的范圍內(nèi)進(jìn)行籌劃。在企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為發(fā)生前，規(guī)劃不同的納稅方案，選擇出符合國(guó)家稅法的稅負(fù)最低的納稅方案。降低稅收成本，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

1.2 超前性

稅收籌劃不是在企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為已經(jīng)結(jié)束、納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生的情況下進(jìn)行的，是在企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為未發(fā)生前，對(duì)經(jīng)營(yíng)行為預(yù)先進(jìn)行規(guī)劃，提出不同的納稅方案，從中選擇稅負(fù)最低的納稅方案，進(jìn)而確定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為。稅收籌劃是在事先進(jìn)行的，因此具有超前性。

1.3 目的性

稅收籌劃的目的是通過(guò)事先籌劃，使企業(yè)降低稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)稅收零風(fēng)險(xiǎn)。降低稅負(fù)是稅收籌劃的根本目標(biāo)，但稅收籌劃的目標(biāo)除了降低稅負(fù)以外，還有延期納稅、正確申報(bào)、降低稅收風(fēng)險(xiǎn)等目標(biāo)。

2 當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃中的問(wèn)題

2.1 納稅意識(shí)淡薄

依法納稅是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡的義務(wù)，但某些房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)淡薄，尤其在看到企業(yè)納稅數(shù)額較大時(shí)，想方設(shè)法逃避納稅，一旦稅務(wù)稽查就會(huì)產(chǎn)生大額稅收滯納金和罰款，嚴(yán)重的甚至?xí)|犯國(guó)家稅法，形成逃稅罪，給企業(yè)經(jīng)營(yíng)造成不可彌補(bǔ)的損失。

2.2 內(nèi)部缺乏稅收管理

許多房企沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的稅收籌劃人員，將稅收籌劃和稅款繳納混為一談，認(rèn)為稅收都是財(cái)務(wù)部門(mén)的事情，只要按期繳納稅款就可以了。公司財(cái)務(wù)部門(mén)的人員一般都具有稅收知識(shí)，但僅這些稅收知識(shí)做籌劃是不夠的，有時(shí)還會(huì)弄巧成拙，使企業(yè)多繳稅款或未按期繳納稅款，增加企業(yè)稅負(fù)。

2.3 容易產(chǎn)生稅收風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)的稅收籌劃人員，在經(jīng)營(yíng)行為未發(fā)生之前進(jìn)行納稅籌劃，造成企業(yè)沒(méi)有適用稅收優(yōu)惠，而承擔(dān)了不必要的稅收負(fù)擔(dān)，或是應(yīng)繳納稅款而未繳納稅款面臨補(bǔ)繳稅款、稅收罰款、加收滯納金等問(wèn)題。有時(shí)甚至?xí)|犯稅收法規(guī)，承擔(dān)法律責(zé)任。

3 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何進(jìn)行稅收籌劃

3.1 房地產(chǎn)企業(yè)可利用起征點(diǎn)籌劃土地增值稅

利用起征點(diǎn)應(yīng)在項(xiàng)目立項(xiàng)之初，結(jié)合項(xiàng)目地段對(duì)戶(hù)型設(shè)計(jì)、建造成本、費(fèi)用、銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行合理籌劃，一方面，戶(hù)型設(shè)計(jì)應(yīng)為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅；另一方面，對(duì)定價(jià)進(jìn)行籌劃，使增值額不超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%。經(jīng)過(guò)籌劃后即可以免于繳納土地增值稅，減少稅負(fù)增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

3.2 利用利息增加土地增值稅扣除項(xiàng)目進(jìn)行籌劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用中利息的扣除分為兩種情形：一種是能按項(xiàng)目分?jǐn)偫ⅰ⑻峁├⒖鄢龖{證，利息不超過(guò)同期銀行借款利率的，利息可據(jù)實(shí)扣除；另一種情形是不能提供利息扣除憑證的或不能按項(xiàng)目分?jǐn)偫⒌模①M(fèi)用按照土地價(jià)格和開(kāi)發(fā)成本的5%計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在資金籌集階段進(jìn)行籌劃，合理估計(jì)籌資費(fèi)用中的利息支出，采取扣除利息支出最大的方案，繳納土地增值稅。

3.3 利用稅收優(yōu)惠進(jìn)行納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)聘用專(zhuān)業(yè)人員或機(jī)構(gòu)進(jìn)行納稅籌劃，充分利用稅收優(yōu)惠進(jìn)行籌劃。例如，自建房屋時(shí)可采用合作建房模式，免征土地增值稅，籌資時(shí)要考慮到利息抵交企業(yè)所得稅的抵稅作用等。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身特點(diǎn)，合理進(jìn)行納稅籌劃。

4 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何預(yù)防稅收風(fēng)險(xiǎn)

4.1 房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃要遵守法律

首先，要有遵守法律法規(guī)的意識(shí)，熟悉稅收法律法規(guī)，依法納稅。其次，要分析企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，熟悉本行業(yè)稅收政策，在項(xiàng)目立項(xiàng)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品銷(xiāo)售等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行納稅籌劃，選擇出既符合企業(yè)利益又遵循稅法規(guī)定的籌劃方案。

4.2 進(jìn)行納稅籌劃應(yīng)聘用專(zhuān)業(yè)籌劃人員或機(jī)構(gòu)

我國(guó)稅法稅種多、計(jì)算復(fù)雜、更新快，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)人員的服務(wù)很難準(zhǔn)確把握稅收政策，如果對(duì)政策研究不到位，可能會(huì)造成多繳納、少繳納、不及時(shí)繳納或未能享受到政策優(yōu)惠等問(wèn)題，甚至觸犯稅法造成犯罪。

4.3 進(jìn)行納稅籌劃應(yīng)全面考慮

納稅籌劃時(shí)不僅局限于一個(gè)稅種繳納的多少，要考慮整個(gè)公司的綜合稅負(fù)。成功的納稅籌劃方案應(yīng)是在遵守稅法的前提下，企業(yè)整體稅負(fù)相對(duì)較小，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化。

5 結(jié)語(yǔ)

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)得到了快速發(fā)展，同時(shí)稅收問(wèn)題也相應(yīng)產(chǎn)生。稅收籌劃是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的一個(gè)重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)在防范稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，必須全面考慮，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)為目標(biāo)，減少企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)利潤(rùn)率。

收稿日期：2016-08-02