加拿大購房流程解讀

夏欣怡

為房產(chǎn)上保險，在加拿大被認(rèn)為是理所應(yīng)當(dāng)?shù)氖?。只有確認(rèn)了房屋可以上保險，才能確認(rèn)可以做貸款，沒有任何機(jī)構(gòu)會為沒有上保險的房屋貸款。

隨著資產(chǎn)全球配置成為趨勢，很多國人開始放眼海外房產(chǎn)投資。近些年，尤其是中加十年往返簽證推出之后，來加拿大定居投資的國人越來越多。本文將從一個從業(yè)者的角度，為讀者朋友們詳細(xì)解讀加拿大的購房流程。

第一步，選擇買家經(jīng)紀(jì)人

加拿大的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，和國內(nèi)的房產(chǎn)中介有本質(zhì)區(qū)別。所謂“中介”，就是在買賣雙方中間調(diào)和，促成交易者。而“經(jīng)紀(jì)人”（REALTOR）只為自己的客戶利益負(fù)責(zé)，幫助客戶獲得最大價值。在購房談判中，買家和賣家的根本利益是相悖的。賣家期望獲得更高的價格，而買家則希望獲得最大的優(yōu)惠。除價格外，交割時間、定金數(shù)量、細(xì)節(jié)條款，都是買賣雙方談判的籌碼。一位持證經(jīng)紀(jì)人，會利用專業(yè)知識，在交易中最大限度地保護(hù)自己客戶的權(quán)益。因此，與一位只為自己利益負(fù)責(zé)的買方經(jīng)紀(jì)人合作，是成功地進(jìn)行房產(chǎn)交易的重要保障。

第二步，尋找適合自己的物業(yè)

地域、房屋類型、面積、戶型、房齡、學(xué)區(qū)等問題，是需要考慮的因素。而在所有因素中，排在首位的是預(yù)算。除非預(yù)算無限，否則樣樣都讓人滿意的房屋是不存在的。在有限的預(yù)算下，一定要想清楚自己首先需要滿足的條件是什么，然后再給出自己的預(yù)算，剩下的交給經(jīng)紀(jì)人去考慮就可以了，他會分析各方面情況，協(xié)助投資者找到適合的房屋。

第三步，為心儀的房產(chǎn)出價

房產(chǎn)選定之后，下一步就是簽約。簽約分為出價和還價兩步。

出價是開始談判的第一步。“offer”這個詞被翻譯成出價其實不太準(zhǔn)確，原因有二：其一，在簽訂Offer文件時，除了價格，還要寫清楚自己所期望的各個條款，而在所有的條款中，最重要的有4條：定金的多少、關(guān)于驗房的約定、關(guān)于貸款的約定和關(guān)于房屋交割日的約定。其二，這個出價其實是一份合同，只要被賣家接收，就具有法律意義，不可由于主觀原因而反悔。

當(dāng)然在實際操作中，賣家直接接受Offer的可能性是很小的。如果賣家希望在價格或者條款上進(jìn)行改動，通常會在Offer上直接進(jìn)行，然后由賣家經(jīng)紀(jì)人發(fā)還給買家經(jīng)紀(jì)人，這就是還價。如果買家覺得賣家的還價可以接收，那么就簽字，然后合同成立。如果不滿意，則需要和賣家反復(fù)談判，直到雙方都滿意為止。在雙方都簽字同意合同生效前，買賣雙方都可以反悔，撤回出價和還價。所以，反復(fù)談判有可能會讓購房者和心儀的房屋失之交臂。同理，也有可能讓賣家失去一個真正有誠意的買家。

上面說的是單人競價的情況，在實際操作中，多人競價，即多個買家同時對一個房產(chǎn)共同出價的情況，也很常見。在這樣的情況下，賣家通常會在多個出價中選取自己最為滿意的一個，而該處房產(chǎn)往往也會溢價成交。這種情況，要想讓自己的出價被賣家選中，除了盡可能多地提高報價之外，提交最優(yōu)厚的條款也將為自己加上有力的砝碼。

第四步，支付定金，解除限制條款，讓合同正式生效

定金需要支付多少、什么時候支付，并沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。把房產(chǎn)價值的5%作為定金是常規(guī)操作。如果因為主觀原因不愿完成交易，定金是不退的，而且還可能被賣家告上法庭。所以，支付定金是一件很嚴(yán)肅的事情。但在購房意愿誠懇、資金又比較充裕的情況下，不妨稍提高定金的金額，以顯示自己的誠意。這樣，即使出價并非十分誘人，談判也可能獲得成功。

定金支付的時間可以在合同生效后，也可以在限制條款解除后。限制條款是合同履行的前提。如果希望先出價再確認(rèn)條件是否可以滿足，那么就需要先提交有條件出價。常見的限制條款有：

閱覽文件 產(chǎn)權(quán)證明文件、買家對房產(chǎn)情況的披露，也就是PDS（Property Disclosure Statement）是購房必須要閱覽的文件，里面會披露房屋產(chǎn)權(quán)的詳細(xì)情況。如果購買分契式產(chǎn)權(quán)房屋，還需閱讀業(yè)主們關(guān)于產(chǎn)權(quán)的共同約定。

專業(yè)驗房 加拿大的房產(chǎn)交易以二手房為主，地基下陷、蟲害、大麻屋、屋頂年限、電路狀況等諸多問題，并非普通人憑經(jīng)驗就可以看出。而買方經(jīng)紀(jì)人并非驗房專家，雖然有一定的相關(guān)知識，也不能保證看出所有問題。所以，花費500加元左右，請一位驗房師給出專業(yè)報告非常必要。任何房屋都有問題，即使新房也不例外，因此，驗房中出現(xiàn)問題十分正常。而買家在提交出價時，往往也會在條款中寫明自己愿意承擔(dān)多少價格范圍內(nèi)的維護(hù)。如果高于自己愿意承擔(dān)的花費，那么就可以和賣家商議解決。一般來說，在市場冷清的情況下，賣家相對通情達(dá)理，會愿意分擔(dān)一部分費用。而在上升的市場中，賣家往往更希望談判破裂，從而讓房產(chǎn)以更高的價格重新上市。

抵押貸款 如果買家希望全款購房，則可以不將抵押貸款作為限制條款。但是，如果買家必須貸款才能完成交易，那就需要使用這個條款來保護(hù)自己。在合同生效之后，銀行通常會派出一個貸款評估師來到買家需要購置的產(chǎn)業(yè)中，對該房產(chǎn)進(jìn)行評估，給出自己的專業(yè)意見，再按照買家的實際情況，給出貸款的最終額度。如果信用或資產(chǎn)狀況有問題，銀行將不同意為該房屋貸款。

房屋保險 為房產(chǎn)上保險，在加拿大被認(rèn)為是理所應(yīng)當(dāng)?shù)氖?。房屋保險的價格平均每月在100加元左右，但由于面積不同、安全系數(shù)不同、居住者不同等諸多因素，保費有很大的差異。個人情況對保費也有一定影響。例如，如果你在加拿大已有其他上了保險的房產(chǎn)，那么保費會有一定程度的優(yōu)惠。建議盡早咨詢房屋保險的問題，因為只有確認(rèn)了房屋可以上保險，才能確認(rèn)可以做貸款。沒有任何機(jī)構(gòu)會為沒有上保險的房屋貸款。

第五步，律師過戶

在加拿大，過戶通常由律師完成，一般收取買家1000加元左右的費用。這包含了律師本身的費用和各種注冊費。水、電、煤氣、房產(chǎn)稅、管理費等各種費用，都會以調(diào)整日（Adjustment Day）為準(zhǔn)，調(diào)整日之前由賣方負(fù)責(zé)，之后由買方負(fù)責(zé)。各種稅費會在這一天結(jié)清，房款或者首付款也是在這一天要交給律師。調(diào)整日和過戶日一般是同一天。在當(dāng)天或第二天，你就可以拿到新房的鑰匙。

在加拿大不同城市，在購房流程上會有細(xì)微不同，但總體上與上述流程大同小異。事實上，大多數(shù)西方發(fā)達(dá)國家，在社會生活的各個方面與加拿大有很多想通之處。尤其是與加拿大緊鄰的美國，甚至兩國的國際電話區(qū)號都是一致的，同樣以001開頭。因此，除了某些細(xì)節(jié)的差異，加拿大適用的購房流程同樣適用于以美國為代表的其他發(fā)達(dá)國家。