房?jī)r(jià)狂飆背后的信貸杠桿

韓復(fù)齡

過(guò)度使用金融杠桿或許能造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的一時(shí)繁榮，但帶來(lái)的往往都是災(zāi)難性的后果。如果我們今天房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮只能建立在過(guò)度金融杠桿的基礎(chǔ)上，那它所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)一定是巨大的。

在低利率、資產(chǎn)荒及去庫(kù)存政策的背景下，此前被銀行逐步弱化的個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)重獲青睞，成為銀行零售業(yè)務(wù)爭(zhēng)奪的“香餑餑”。根據(jù)披露完畢的上市銀行中報(bào)顯示，在2015年央行5次降息和利率市場(chǎng)化的背景下，個(gè)人房貸因資產(chǎn)相對(duì)優(yōu)質(zhì)，對(duì)銀行的貢獻(xiàn)度穩(wěn)步提升，再次成為各家銀行業(yè)務(wù)爭(zhēng)奪的重點(diǎn)。

與個(gè)人房貸急速上升形成鮮明對(duì)比的是，針對(duì)地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)貸逐步分化，各家銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸的態(tài)度越來(lái)越謹(jǐn)慎。房貸與開(kāi)發(fā)貸，一松一緊之間，凸顯的是銀行對(duì)資金避險(xiǎn)的需求。目前銀行所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境及自身的經(jīng)營(yíng)狀況使得大家（銀行）都在尋找資金的避險(xiǎn)出口，其中之一就是加快發(fā)展零售業(yè)務(wù)特別是個(gè)人房貸業(yè)務(wù)。

貸款投向個(gè)人住房信貸傾斜之中，最積極的要數(shù)國(guó)有四大行，其新增個(gè)人住房貸款幾乎成為國(guó)有四大行新增個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的主要來(lái)源。2016年上半年，工、農(nóng)、中、建四大國(guó)有銀行均在加大房貸投放力度。其中，工行新增房貸3454億元，較上年末增長(zhǎng)13.7%，而個(gè)人消費(fèi)貸、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款均錄得負(fù)增長(zhǎng)，新增房貸成為工行新增個(gè)貸（3298億元）的全部來(lái)源；建行新增房貸 4078億元，增長(zhǎng)14.7%，占新增個(gè)貸的97%，截至上半年，個(gè)人住房貸款余額達(dá)3.18萬(wàn)億元；農(nóng)行新增房貸3110億元，增長(zhǎng)16.1%，同樣占新增個(gè)貸的97%；而中行新增個(gè)貸2999億元，上半年同樣加大了個(gè)人住房貸款投放力度。以建行為例，2016年上半年個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，個(gè)人類(lèi)貸款和個(gè)人住房貸款余額、新增均居業(yè)內(nèi)第一。建行董事長(zhǎng)王洪章明確表示，在“三去一降一補(bǔ)”的宏觀政策下，下半年建行還將大力發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。與此同時(shí)，建行還將積極參與盤(pán)活已有樓盤(pán)，加強(qiáng)已建成樓盤(pán)配套設(shè)施的建設(shè)，推動(dòng)住房公積金貸款。

此外，股份制銀行也在積極調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)。中報(bào)顯示，在興業(yè)銀行2016年上半年新增的1698.07億元的貸款當(dāng)中，有55.3%來(lái)自于新增個(gè)人房貸。就連數(shù)年來(lái)秉持“進(jìn)小微”戰(zhàn)略的中國(guó)民生銀行也在加大房貸業(yè)務(wù)。據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2014年其住房貸款余額為695億元，同比增長(zhǎng)12%；2015年住房貸款余額為1140.59億元，同比增長(zhǎng)64%；2016年上半年則比2015年年底增長(zhǎng)70%。以零售業(yè)務(wù)見(jiàn)長(zhǎng)的招行在房貸投放上也很積極。近兩年來(lái)，招行都在年報(bào)中明確提到其大力支持住房按揭貸款的經(jīng)營(yíng)策略，2015年較2014年增長(zhǎng)51%。在信貸政策上，招行一直優(yōu)先向剛需自住型房貸需求客戶(hù)提供支持，加大這塊業(yè)務(wù)發(fā)展的原因是市場(chǎng)需求旺盛。2014年，招行推出了能夠?qū)崿F(xiàn)5分鐘預(yù)審批、20分鐘現(xiàn)場(chǎng)報(bào)件、24小時(shí)內(nèi)審結(jié)的“云按揭”產(chǎn)品，超過(guò)9成的房貸業(yè)務(wù)都是通過(guò)“云按揭”產(chǎn)品的PAD來(lái)報(bào)件的。

數(shù)據(jù)顯示，農(nóng)行、中行、建行的個(gè)人住房貸款不良率分別為0.4%、0.41%和0.34%，招行、中信、浦發(fā)、興業(yè)、平安的個(gè)人住房不良率則分別為0.41%、0.47%、0.45%、0.38%和0.19%。其整體不良率較年初的升幅，亦不過(guò)集中于0.01?0.04個(gè)百分點(diǎn)的區(qū)間，這也是各家銀行貸款轉(zhuǎn)向的原因所在。

開(kāi)發(fā)貸遭遇“緊箍咒”

相比之下，銀行給房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)貸則嚴(yán)格得多。上半年建行貸款給買(mǎi)房的消費(fèi)者是其貸款給賣(mài)房的房產(chǎn)商的6倍，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款正在壓縮。截至6月末，建行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額不足4000億元。

興業(yè)銀行在對(duì)公地產(chǎn)貸款方面，新增業(yè)務(wù)原則上不介入三、四線城市，從嚴(yán)控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。同時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注地價(jià)快速攀升帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)企業(yè)及融資項(xiàng)目的杠桿風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于增量業(yè)務(wù)，將審慎介入“高地價(jià)”項(xiàng)目。所謂對(duì)公地產(chǎn)貸款，一般指房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款。

貸款投向發(fā)生這樣的轉(zhuǎn)變，在與不良率的攻堅(jiān)戰(zhàn)中，凸顯銀行對(duì)資金安全的重視，是2015年以來(lái)銀行業(yè)發(fā)力的重點(diǎn)。

房?jī)r(jià)狂飆背后的信貸杠桿

截至6月末，工行、農(nóng)行、中行、建行、交行5大國(guó)有行的房貸余額高達(dá)2.86萬(wàn)億元、2.24萬(wàn)億元、2.36萬(wàn)億元、3.18億元和6877億元，5大行的房貸規(guī)模共計(jì)11.33萬(wàn)億元，約占全國(guó)總量的68%。其中，農(nóng)行、中行、建行、招行、興業(yè)的個(gè)人住房按揭新增貸款在該行新增貸款中占比均逾半壁江山，分別高達(dá)64%、54.8%、62.3%、57.1%和55.3%。從增量方面來(lái)說(shuō)，前述5大國(guó)有行的新增房貸亦高達(dá)1.46萬(wàn)億元，央行數(shù)據(jù)顯示，2016年1—6月全國(guó)房貸新增2.36萬(wàn)億元。換而言之，5大國(guó)有行的新增房貸占全國(guó)61.8%。

京滬深及二線城市房?jī)r(jià)狂飆的背后其實(shí)是徹頭徹尾的貨幣現(xiàn)象。始于2014年10月開(kāi)始的這輪房地產(chǎn)上行周期，其主要驅(qū)動(dòng)力是貨幣放水和房貸持續(xù)寬松，盡管貨幣政策正趨于中性，而流動(dòng)性仍然過(guò)剩，且房貸寬松沒(méi)有根本轉(zhuǎn)變，8月房貸數(shù)據(jù)依然居高不下。拿地融資、開(kāi)發(fā)貸、銷(xiāo)售預(yù)售、首付貸、按揭貸款、開(kāi)發(fā)商按揭應(yīng)收款證券化、自持商業(yè)部分物業(yè)貸，層層杠桿，堆砌起來(lái)的樓市泡沫越來(lái)越大。樓市的另一端，房地產(chǎn)企業(yè)的金融杠桿率也正在增加。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至8月26日，房企公司債融資規(guī)模達(dá)到6534.6億元，平均利率僅為5.16%，其規(guī)模已經(jīng)達(dá)到2015年全年的151%。

已經(jīng)公布的半年報(bào)也顯示，2016年上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率為76.4%，其中32家企業(yè)負(fù)債率已突破80%，適當(dāng)?shù)慕鹑诟軛U可以加速行業(yè)發(fā)展，活躍經(jīng)濟(jì)。在全國(guó)性的地產(chǎn)周期見(jiàn)頂?shù)谋尘跋?，一線城市成為吸金熱點(diǎn)。必須指出，從存貸款數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市存款增速已大幅降低，且遠(yuǎn)低于貸款增速，意味著銀行放貸能力在減弱，也預(yù)示著地產(chǎn)價(jià)格面臨調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)加大。

從國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，過(guò)度使用金融杠桿或許能造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的一時(shí)繁榮，但帶來(lái)的往往都是災(zāi)難性的后果，如果我們今天房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮只能建立在過(guò)度金融杠桿的基礎(chǔ)上，那么它所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)一定是巨大的。在任何房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生過(guò)程中，過(guò)剩流動(dòng)性和貨幣超發(fā)必然是相伴而行的，一旦預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，泡沫破滅，流動(dòng)性也將速凍，即便央行采取零利率政策，貨幣供應(yīng)量仍將持續(xù)低迷。